TJ 13055, 18 août 2026, RG 26/00042

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 7 juillet 2026 prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026

GROSSE :
Le 18 août 2026
à Me Florence BLANC
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à Me ...............................................

EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 26/00042 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7KSB

PARTIES :

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ IMMEUBLE LE KLEBERT, sis 28-30 rue Fauchier 13002 Marseille représenté par son syndic en exercice la société CABINET BERTHOZ dont le siège est sis 29 A boulevard National 13001 Marseille agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
représentée par Me Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [H]
né le 22 Avril 1976 à AIX-EN-PROVENCE (13), demeurant Quartier La Tour - 83670 VARAGES
non comparant

Monsieur [I] [H]
né le 22 Avril 1999 à PERTUIS (84), demeurant Quartier La Tour - 83670 VARAGES
non comparant

Monsieur [F] [H]
né le 01 Septembre 2001 à PERTUIS (84), demeurant Quartier La Tour - 83670 VARAGES
non comparant

1

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [H], est usufruitier du lot n° 165 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Le Kleber » situé au 28-30 rue Fauchier dans le deuxième arrondissement de Marseille.

M. [I] [H] et M. [F] [H] sont nu-propriétaires dudit bien.

Par jugement du 4 juin 2019, le tribunal d’instance de Marseille a condamné M. [G] [H] à payer au SDC de l’immeuble le Kleber sis 28-30 rue Fauchier 13002 Marseille la somme de 651,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2019, au titre des charges de copropriété impayés, 60,23 euros au titre des frais de recouvrement de la créance et de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 20 juillet 2021, le SDC de l’immeuble sis 28-30 rue Fauchier 13002 Marseille a fait signifier à M. [G] [H] un commandement de payer la somme en principal de 1.873,89 euros.

Le 17 décembre 2025, le SDC de l’immeuble sis 28-30 rue Fauchier 13002 Marseille a fait signifier à M. [G] [H] un commandement de payer la somme en principal de 1.363,02 euros

Un constat de carence a été établi le 25 juillet 2025 par un conciliateur de justice.

Par actes de commissaire de justice du 17 décembre 2025, le SDC de l’immeuble Le Klebert sis 28-30 rue Fauchier 13002 Marseille, représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) Cabinet Berthoz, a fait assigner M. [G] [H], M. [I] [H] et M. [F] [H], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

-601,82 euros en principal, au titre des charges et provisions dues au décembre 2025, selon décompte à cette date, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,
-1.389,82 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement, dont le coût des commandements de payer signifiés par commissaire de justice (424,42 euros)
-1.500 euros au titre des dommages et intérêts complémentaires pour résistance abusive dans la mesure où M. [H] persiste à ne pas régler les charges qui leur incombent malgré une précédente condamnation,
-1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 5 mai 2026, le SDC de l’immeuble Le Klebert, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cités à étude, M. [G] [H], M. [I] [H] et M. [F] [H] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, prorogé au 18 août 2026 en raison de contraintes de service, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [G] [H], M. [I] [H] et M. [F] [H] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble Le Klebert justifie de la qualité de copropriétaire de M. [G] [H], M. [I] [H] et M. [F] [H] par la production de l’acte de partage du 13 avril 2011 reçu par Maître [C] [B], notaire à Marseille.

Il produit également le règlement de copropriété stipulant en son article 4 la solidarité en cas de démembrement de la pleine propriété.

Le contrat de syndic, valable du 3 juillet 2025 au 2 janvier 2027, est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».
Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.
Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le SDC de l’immeuble Le Klebert produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 23 décembre 2020, 7 décembre 2021, 28 juin 2022, 22 juin 2023,13 juin 2024 et 3 juillet 2025 approuvant les exercices sur la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et votant le budget prévisionnel sur la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 et son réajustement pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Il produit également les attestations de non recours des assemblées générales correspondantes.

Il communique un décompte en date du 8 décembre 2025 visant la période du 23 décembre 2020 au 1er octobre 2025. Les relevés individuels des appels de provisions correspondant à la période comprise entre les 1er janvier 2019 et 31 décembre 2024 sont produits, de même que les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Ce décompte indique un solde débiteur de 601,82 euros.

Les frais de 758 euros sollicités sont nécessaires s’agissant des frais de mise en demeure et des commandements de payer (36 + 36 + 142,29 + 142,29 + 142,84 = 499,42 euros). Les frais de Mise en contentieux et frais de 1er relance ne sont pas nécessaires mais irrépétibles.

S’agissant de charges courantes, seul M. [G] [H], en qualité d’usufruitier, est tenu à leur paiement. Le demandeur sera par conséquent débouté de ses demandes formulées à l’encontre de M. [I] [H] et M. [F] [H].

M. [G] [H] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’immeuble Le Klebert les sommes suivantes :

-499,42 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 8 décembre 2025,
-601,82 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 23 décembre 2020 au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025, date de l’assignation valant mise en demeure et de la présente décision pour le surplus.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les manquements répétés de M. [G] [H] à son obligation essentielle à l'égard du SDC de l’immeuble Le Klebert de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’immeuble Le Klebert des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l'immeuble.

En conséquence, M. [G] [H] sera condamné à payer au SDC de l’immeuble Le Klebert la somme de 600 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [G] [H] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer au SDC de l’immeuble Le Klebert la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,