TJ 54099, 11 août 2026, RG 26/00170

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL - JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 26/00170 - N° Portalis DBZD-W-B7K-CTBU

S.A. [G]

C/

[X]

JUGEMENT DU 11 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. [G]
venant aux droits de SA [G] [Localité 2] EST et SA D'HLM [G] NORD EST
RCS [Localité 3] N° 645 520 164
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [Z] [X]
né le 14 Décembre 1989 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparant

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 12 mai 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 août 2024, la SA d'HLM [G] HABITAT a donné à bail à M. [J] [Z] [X] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 385,99 euros et une provision sur charges de 55,60 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 28 janvier 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré au locataire le 19 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 04 février 2026, dénoncé le 05 février suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA [G] HABITAT a fait assigner M. [J] [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire insérée au bail,
ordonner en conséquence l'expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
condamner M. [J] [Z] [X] à lui payer :
la somme de 1 254,61 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 21 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
la somme de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,
ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 12 mai 2026, la SA [G] HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 649,97 euros selon décompte arrêté au 04 mai 2026. Elle a indiqué s'en rapporter à justice concernant la demande de délais de paiement et a précisé que le loyer courant n'était pas repris.

M. [J] [Z] [X] a proposé d'apurer sa dette au moyen de versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant. Il a déclaré avoir effectué début mai 2026 un virement de "200 ou 250 euros". Il a indiqué percevoir actuellement 466 euros mensuels de ressources au titre de l'ASS, être séparé et avoir des enfants à charge. Il a précisé qu'il allait signer l'après-midi même un contrat de travail à durée indéterminée au [Localité 2]-Duché de Luxembourg.

La décision a été mise en délibéré au 11 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 05 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L'assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la SA [G] HABITAT a fait délivrer à M. [J] [Z] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 488,59 euros.

Les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 03 avril 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

M. [J] [Z] [X] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [J] [Z] [X] à payer à la SA [G] HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au terme du loyer augmenté de la provision pour charges calculés tels que si le bail s'était poursuivi, soit la somme actuelle de 321,69 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré.

L'indemnité d'occupation sera due mensuellement à compter de mai 2026 et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 04 mai 2026, que M. [J] [Z] [X] reste devoir la somme de 1 449,92 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance d'avril 2026 incluse), déduction faite des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

En conséquence, M. [J] [Z] [X] qui ne démontre pas avoir réglé les sommes réclamées sera condamné à payer à la SA [G] HABITAT la somme de 1 449,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, M. [J] [Z] [X] a formé une demande de délais de paiement et a exprimé à l'audience sa volonté de rester dans les lieux loués. Cette volonté s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Pour autant, M. [J] [Z] [X] n'établit pas la faisabilité de sa proposition de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant, étant observé qu'aucun règlement n'est intervenu au titre du loyer des mois de février, mars et avril 2026, de sorte qu'il doit être constaté que le locataire n'a pas repris de manière régulière le paiement du loyer courant.

Il convient en outre d'observer que le locataire a bénéficié de fait d'importants délais depuis la délivrance du commandement de payer en février 2025 et que la dette n'a pas diminué depuis.

En conséquence, M. [J] [Z] [X] sera débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [J] [Z] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu'il a avancés au titre de la présente procédure. M. [J] [Z] [X] sera condamné au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action de la SA [G] HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 03 avril 2025 ;

DIT qu'à défaut par M. [J] [Z] [X] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 5], [Localité 7], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [J] [Z] [X] à la SA [G] HABITAT à la somme de 321 ,69 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [J] [Z] [X] à payer à la SA [G] HABITAT cette indemnité d'occupation, à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE M. [J] [Z] [X] à payer à la SA [G] HABITAT la somme de 1 449,92 euros au titre de l'arriéré (échéance d'avril 2026 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [J] [Z] [X] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [J] [Z] [X] à payer à la SA [G] HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [J] [Z] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.
Le greffierLe juge