TJ 54099, 11 août 2026, RG 25/01227

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL - JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/01227 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CR3L

ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N]

JUGEMENT DU 11 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

ACTION LOGEMENT SERVICES
RCS de PARIS :824 541 148
agissant poursuites et diligences de son Directeur général domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat postulant au barreau de BRIEY, Me Roger LEMONNIER, avocat plaidat au barreau de PARIS,

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [M] [Z] [A] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 12 mai 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2023, la SAS REM a donné à bail à Mme [M] [N] un appartement meublé situé [Adresse 3], [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros et une forfait mensuel de charges de 150 euros.

Le bailleur a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour le règlement de l'intégralité des loyers et charges impayés.

La SAS REM a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin d'obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, dénoncé le 20 juin suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Mme [M] [N] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Mme [M] [N] à lui payer la somme de 3 680 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2025 sur la somme de 3 130 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner Mme [M] [N] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner Mme [M] [N] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme [M] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
A l'audience du 12 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [M] [N], citée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 11 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Il y a lieu de rappeler qu'en vertu de l'article 2309 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, et de l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en résiliation du bail.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production d'une première quittance subrogative en date du 20 mars 2025, avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges pour les mois de mars, avril, juin, août et novembre 2024 et le mois de février 2025.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

L’action est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 19 octobre 2023 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou encore du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré le 27 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement à Mme [M] [N] de payer la somme de 3 130 euros en principal.

Les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 09 mai 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Mme [M] [N] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et du forfait de charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 550 euros, dans la limite des sommes que la caution aura effectivement réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux locations meublées par renvoi de l'article 25-3, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de relever que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés du locataire, dispose encore d'un recours personnel sur le fondement de l'article 2308 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021.

Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s'est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative du 22 avril 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur une somme totale de 4 400 euros au titre de sa garantie (échéance d’avril 2025 incluse).

Toutefois, il convient de déduire de ce montant les versements effectués par la locataire à hauteur de 720 euros, soit un solde restant dû de 3 680 euros.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre la locataire pour le recouvrement de cette somme, Mme [M] [N] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 680 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2025 sur la somme de 3 130 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [M] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'article 700 du code de procédure civile 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [M] [N], condamnée aux dépens, devra verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l'exécution provisoire 

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS