TJ 06088, 13 août 2026, RG 24/04525

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] c/ [H] [W] épouse [R]
N° 26/
Du 13 août 2026
4ème Chambre civile
N° RG 24/04525 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QCNW

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 07 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Août 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son président en exercice
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [H] [W] épouse [R]
[Adresse 4]
[Localité 3]
défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [H] [W] est propriétaire des lots n° 66 et 139 d’un immeuble dénommé Palais Alphonse XIII, soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5] à Nice (06000).

Par jugement rendu le 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nice a condamné Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes de 1 768,44 euros représentant ses charges de copropriété impayées arrêtées au 4 janvier 2023, de 138,38 euros à titre de frais nécessaires, de 250 euros à titre de dommages-intérêts et de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre du 1er juillet 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a mis en demeure Mme [W] de payer le nouveau solde débiteur de son compte de charges de 7 420,24 euros, comptes arrêtés au 28 juin 2024.

En l’absence de règlement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner Mme [W] par acte du 11 décembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 9.219,59 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2024 et de l’assignation pour le surplus éventuel.

Par jugement du 17 mars 2025, la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice a :
révoqué la clôture de la procédure,renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du 25 juin 2025,invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à produire un décompte expurgé des condamnations déjà prononcées et, le cas échéant, des paiements affectés au règlement de la dette antérieure,sursis à statuer sur les demandes,réservé les dépens.
Par conclusions récapitulatives signifiées par commissaire de justice le 30 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] conclut au débouté de Mme [W] de ses demandes et sollicite sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :
11 079,98 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 24 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2024 pour la somme en principal de 9 219,59 euros net de l’assignation pour le surplus,les honoraires du syndic et les frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.
Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, précise qu’un décompte expurgé arrêté au 24 février 2026 et présentant un solde débiteur de 11 079,98 euros est produit et que la dette a augmenté en l’absence de règlement.

Il indique produire les appels de provisions avec relevés de compte, le relevé des charges de copropriété ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2025 et 13 février 2026 ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels.

Il fait en outre valoir que Mme [W] a déjà été condamnée par jugement du 20 avril 2023 à régler un arriéré de charge de copropriété, que sa résistance récurrente à verser sa contribution aux charges perturbe le bon fonctionnement de la copropriété et contraint les autres copropriétaires à procéder à des avances constantes pour disposer des fonds

nécessaires à l’entretien des parties communes et des éléments d’équipement, préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement.

Assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme [W] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure et la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 mars 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mars 2026 et la décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement de charges et des honoraires et frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit :
un relevé de propriété démontrant que Mme [W] est propriétaire des lots de copropriété n°66 et 139,le jugement du 20 avril 2023 ayant condamné Mme [W] à lui payer les sommes de 1.768,44 euros de charges de copropriété arrêtées au 4 janvier 2023, de 138,38 euros de frais nécessaires, de 250 euros de dommages-intérêts et de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 janvier 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 01/10/2024 au 30/09/2025,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 février 2026 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 01/10/2025 au 30/09/2026,
un relevé de charges de copropriété daté du 14 janvier 2026,des appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [W],une mise en demeure de payer la somme de 7 510,25 euros de charges de copropriété dues au 19 janvier 2024 adressée par lettre du 28 février 2024,une mise en demeure de payer la somme de 7.420,24 euros de charges de copropriété dues au 28 juin 2024 adressée par lettre du 1er juillet 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 11 079,98 euros au 24 février 2026.
Ce décompte, expurgé des précédentes condamnations, n’est toutefois pas constitué exclusivement de charges car il comprend des frais de :
« procédure [T]/CA » pour un montant de 153 euros le 23 février 2023,mise en demeure pour un montant de 40 euros le 28 février 2024,mise au contentieux d’un montant de 300 euros le 25 juin 2024,mise en demeure d’un montant de 163,48 euros le 11 juillet 2024,« assignation [C] » pour un montant de 101,25 euros le 17 décembre 2024,« financement proc [T] » pour un montant de 68,28 euros le 1er avril 2025,

« financement proc [T] » pour un montant de 68,86 euros le 1er juillet 2025,« solde procédure aff SCI » pour un montant de 149,41 euros le 13 février 2026,Le tout pour la somme de 1 044,28 euros.

dont 40 euros pour la première mise en demeure adressée le 28 février 2024, soit 1 004,28 euros après déduction des frais correspondant à cette mise en demeure.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de procédure de recouvrement, de frais de relance ou de frais d’huissier ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux et de procédure entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Sur le fondement de ces principes, les frais de mise en contentieux et de procédure ne seront pas retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance, les frais d’assignation seront inclus dans les dépens et les honoraires du conseil du syndicat seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Seuls les frais de 40 euros engagés pour la première mise en demeure envoyée le 28 février 2024 s’avèrent nécessaires.

Par conséquent, Mme [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 10 075,70 euros (11 079,98 - 1 044,28 + 40).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera débouté de sa demande tendant au paiement d’honoraires et de frais supplémentaires.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mme [W] s’est abstenue pendant plusieurs années de régler, à la date de leur exigibilité, les charges de copropriété et les appels de fonds pour travaux et a déjà été condamnée une première fois pour le défaut de règlement de charges de copropriété. Sa carence persistante à régler les charges dues a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement qui sera réparé par l’allocation de la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [W] sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit à titre provisoire. La demande formée de façon générale par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et tendant à dire et prononcer l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, et dire n’y avoir lieu à l’écarter est sans objet.

PAR CES MOTIFS