TJ 06088, 13 août 2026, RG 25/00403

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [C] veuve [Y] c/ [V] [N] épouse [Y]

N° 26/
Du 13 août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 25/00403 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QFBK

Grosse délivrée à

Me Myriam DUBURCQ

la SELARL S.Z.

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 7 mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 août 202, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [R] [C] veuve [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Myriam DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Mme [V] [N] épouse [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [C] veuve [Y] est usufruitière et son fils M. [S] [Y] est nu-propriétaire du lot n°2 au sein de la copropriété familiale dénommée [Adresse 3], située [Adresse 4] à [Localité 4].

Mme [V] [N] épouse [Y], épouse de M. [S] [Y], a exercé les fonctions de syndic bénévole de la copropriété jusqu’au 20 septembre 2024, date à laquelle elle a adressé un courrier de démission.

Reprochant des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions de syndic, Mme [R] [Y] à fait assigner Mme [V] [Y] devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 23 janvier 2025 aux fins d’obtenir principalement l’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions n°1 notifiées le 28 août 2025, Mme [R] [C] veuve [Y] sollicite le rejet des demandes de Mme [V] [Y] et sa condamnation à lui régler les sommes suivantes :
12 400 euros au titre d’une indemnité versée au syndicat des copropriétaires,20 000 euros à titre de dommages-intérêts,5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle soutient qu’elle aurait dû être convoquée aux assemblées générales en sa qualité d’usufruitière du lot n°2 et informée de la vie de la copropriété. Elle précise qu’elle n’a pas donné son accord pour que son fils, M. [S] [Y], soit désigné mandataire commun. Elle soutient qu’en l’absence de mandataire commun, le syndic doit convoquer tous les titulaires de droits sur le lot de copropriété. Elle note qu’au regard de sa profession de clerc de notaire, Mme [V] [Y] connaissait bien les règles régissant la copropriété.

En réponse aux conclusions adverses, elle précise qu’un acte authentique du 12 juillet 2016 a eu pour objet la vente par M. [W] [Y] et Mme [U] [Y], frère et sœur de M. [S] [Y], à ce dernier et à son épouse Mme [V] [Y] des deux tiers indivis en nue-propriété du lot n°2 et qu’elle demeure usufruitière de ce lot. Elle observe qu’elle n’était pas partie à cet acte. Elle note enfin que l’alinéa 2 de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable aux faits d’espèce dans sa version en vigueur jusqu’au 1er juin 2020.

Par conclusions notifiées le 24 septembre 2025, Mme [V] [N] épouse [Y] conclut au débouté de Mme [R] [Y] de l’intégralité de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée.

Elle conteste toute faute de sa part et fait valoir que suite à l’acte du 12 juillet 2016 elle détient avec son époux l’intégralité de la nue-propriété du lot n°2 et précise que M. [S] [Y] a été expressément désigné en page 12 de cet acte comme ayant la qualité de mandataire commun vis-à-vis de la copropriété.

Elle soutient que Mme [R] [Y] ne dispose en qualité d’usufruitière d’aucun droit de participer aux assemblées générales et à la vie du syndicat puisque seul le nu-propriétaire doit

être convoqué aux assemblées générales. Elle explique que Mme [R] [Y] a voulu remettre en cause la façon dont la copropriété était gérée tout en se gardant de participer aux charges qui lui incombaient. Elle note que sa formation professionnelle ne comprend pas de compétences en matière de droit.

Elle estime que Mme [R] [Y] ne démontre pas de préjudice spécifique et lui reproche de ne pas entretenir son bien et de commettre des voies de fait en matérialisant des emplacements de stationnement, en empêchant les autres copropriétaires de stationner et en changeant le compteur d’eau de l’immeuble sans aucune autorisation.

La clôture est intervenue le 23 avril 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2026 et mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la responsabilité du syndic bénévole

L’article 23 de la loi alinéa 2, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 dispose qu’en cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.

Dans sa version en vigueur à compter du 1er juin 2020, cet alinéa indique qu’en cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.

En l’espèce, Mme [R] [Y] reproche à Mme [V] [Y] d’avoir systématiquement omis de la convoquer aux assemblées générales de la copropriété convoquées avant sa démission des fonctions de syndic. Les faits auquel Mme [R] [Y] fait référence se rapportent ainsi principalement à la vie de la copropriété avant le 1er juin 2020, date à partir de laquelle le texte du deuxième alinéa de l’article 23 a été modifié.

Il sera par conséquent retenu que la version applicable au cas d’espèce est celle en vigueur avant le 1er juin 2020.

Mme [V] [Y] ne conteste pas le défaut de convocation de Mme [R] [Y] aux assemblées générales de la copropriété et soutient que Mme [R] [Y] ne devait pas participer à la vie de la copropriété et être convoquée aux assemblées générales puisque seul le nu-propriétaire devait y être convoqué, comme expressément prévu en page 12 de l’acte du 12 juillet 2016.

L’acte authentique de vente signé par M. [W] [Y] et Mme [U] [Y] en qualité de cédants d’une part, et par M. [S] [Y] et Mme [V] [N] épouse [Y] en qualité de cessionnaires d’autre part, a pour objet la cession des « 2/3 indivis en nue-propriété » du « Bien » décrit comme le lot n°2 formant un appartement au sein de l’immeuble Villa [Localité 5] Abri.

L’acte précise en page 3 que M. [S] [Y] est titulaire du dernier tiers indivis en nue-propriété de ce lot et que M. [S] [Y] et son épouse Mme [V] [Y] « réalisent cette acquisition à raison de moitié chacun en nue-propriété, soit 1/6èmes chacun, l’usufruit restant appartenir » à Mme [R] [Y].

Cet acte contient en page 12 un paragraphe intitulé « Nomination d’un mandataire commun à l’égard du syndicat des copropriétaires » rédigé comme suit :

« Conformément à l’article 23 deuxième alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, les parties conviennent que Monsieur [S] [Y] représentera indifféremment les copropriétaires du BIEN à toutes assemblées générales de copropriété et, plus généralement, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont s’agit. »

Cette clause ne désigne toutefois pas M. [S] [Y] comme mandataire commun du nu-propriétaire et de l’usufruitier vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, comme le soutient Mme [V] [Y], mais des « copropriétaires » vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. La mention « copropriétaires » pouvant être interprétée dans le contexte de cet acte comme les « nus-propriétaires » qui sont seules parties à celui-ci.

En toute hypothèse, Mme [R] [Y] n’est pas partie à l’acte authentique du 12 juillet 2016 et les stipulations ne lui sont pas opposables.

A défaut d’un mandat matérialisant son accord pour la désignation de M. [S] [Y] en qualité de mandataire commun, elle aurait dû être convoquée aux assemblées générales en sa qualité d’usufruitier du lot n°2.

La responsabilité de Mme [V] [Y] est en conséquence engagée pour les manquements commis au cours de sa mission de syndic bénévole.

Sur les préjudices

Mme [R] [Y] affirme qu’elle a subi un préjudice causé par le défaut de versement de la moitié d’une indemnité de 26 800 euros versée au syndicat des copropriétaires par un propriétaire voisin, la société Riviera Investissement, au titre d’une servitude de passage, suivant un arrêt rendu par la cour d’appel d’[Localité 6].

Cette décision de justice n’est toutefois pas produite et aucun justificatif ne démontre son versement effectif au syndicat des copropriétaires, la date de celui-ci et son montant.

Mme [R] [Y] sera par conséquent déboutée de sa demande tendant au paiement de la somme de 12 400 euros.

Concernant le préjudice moral, elle expose que sa belle-fille et son fils l’ont privé depuis quelques années de ses droits au sein de la copropriété familiale, ont usé du bien comme s’il était le leur et l’ont harcelé afin de la déposséder de son usufruit. Elle explique être âgée de 88 ans, que ces agissements ont eu une répercussion notable sur sa santé et qu’elle a été contrainte de quitter le lieu où elle a toujours vécu avec son défunt mari.

Si les nombreux griefs exposés dans le cadre de la présente instance par Mme [R] [Y] à l’encontre de M. [S] [Y] et de Mme [V] [Y] ne relèvent pas de la seule fonction de syndic bénévole de cette dernière, mais plutôt de la sphère familiale, la mise à l’écart délibérée de Mme [R] [Y] de la vie de la copropriété qui transparaît à travers la présente procédure et est matérialisée par le défaut de convocation aux assemblées générales, a manifestement contribué au préjudice moral global dont Mme [R] [Y] fait état.

Mme [V] [Y] sera condamnée sur la base des éléments fournis à indemniser Mme [R] [Y] au titre de son préjudice moral à hauteur de 2 500 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Partie perdante au procès, Mme [V] [Y] sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [R] [Y] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] [Y] sollicite que l’exécution de droit à titre provisoire de la présente décision soit écartée compte tenu des conséquences manifestement excessives que cette dernière ne manquerait pas de provoquer. Elle ne précise et ne justifie toutefois d’aucune telle conséquence et sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS