TJ 06088, 13 août 2026, RG 24/00736

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT :SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU ROSTIT-CITE DU SOLEIL c/ [Q] [U]

N° 26/
Du 13 août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/00736 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPZL

Grosse délivrée à

Me Joëlle FITOUSSI

la SELARL STEMMER-BRICE-[Localité 2]

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 7 mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 août 202, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires du ROSTIT-CITE [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice
sis [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [R] [U], représenté par son tuteur, M.[K] [J], MJPM, désigné à cette fonction par décision du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en matière de tutelle le 10 novembre 2023
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représenté par Me Joëlle FITOUSSI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [X] est propriétaire des lots n°9, 24 et 211 au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 6] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Il a été placé sous tutelle par jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Nice rendu le 10 novembre 2023.

Par acte du 21 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [U] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 10 421,43 euros.

Par conclusions récapitulatives n°1 notifiées le 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sollicite la condamnation de M. [U], représenté par son tuteur, à lui payer les sommes suivantes :
6 596,43 euros, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10 août 2021 au titre des charges impayées échues et des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtées à l’appel de fonds du 1er avril 2026,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il expose que M. [U] ne règle pas régulièrement les charges de copropriété depuis six ans, et qu’un échéancier a été arrêté après discussions amiables mais que celui-ci n’a pas été respecté. Il note que les démarches annoncées pour vendre le bien n’ont pas été effectuées, que l’inertie prolongée de M. [U] l’a contraint à initier une action en justice et que M. [U] ne conteste pas le principe de sa dette de charges.

Il soutient que les manquements constants et importants de M. [U] lui ont causé un préjudice financier direct et certain en mettant en péril son fonctionnement normal et ses relations avec l’ensemble des cocontractants.

Par conclusions n°5 notifiées le 16 avril 2026, M. [R] [U] demande au tribunal par l’intermédiaire de son tuteur de :
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de frais suivants : 108 euros au titre des frais d’huissier relatifs à l’assignation et de 240 euros au titre de la remise du dossier à avocat,ordonner que la dette soit réduite à la somme de 6 322,83 - 108 = 6 214,83 euros et qu’elle sera payée conformément au plan de surendettement avec suspension des poursuites d’exécution,débouter le syndicat des copropriétaires de toutes autres demandes et de toutes demandes incompatibles avec les mesures arrêtées,le débouter de sa demande formulée au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est exposé que M. [Z] n’est pas en mesure d’apurer sa dette de charges compte tenu de ses ressources financières limitées, que la vente du bien n’a pas pu être réalisée en raison de sa carte d’identité faisant défaut, que l’accord pour la vente du bien est difficile à

obtenir en raison de son état de santé, que l’essentiel de la dette correspond à des appels de fonds conséquents correspondant à des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble et que la demande de plan de surendettement a été déposée par son tuteur avec un moratoire suffisamment long pour lui permettre de vendre son bien.

Il est également précisé que l’état de santé psychique de M. [Z] nuit à ses intérêts et que le retard de paiement n’est pas dû à sa mauvaise foi. Il est enfin mentionné que des paiements réguliers de 300 euros sont effectués mensuellement afin de réduire la dette.

La clôture est intervenue le 23 avril 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2026 et mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande principale en paiement de charges de copropriété

Sur la créance du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] produit au soutien de sa demande :
le titre de propriété démontrant que M. [Z] est propriétaire des lots n° 9, 24 et 211 au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 6],les mises en demeure des 10 août 2021, 8 décembre 2021, 28 février 2022, 8 septembre 2022, 19 octobre 2023, les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juin 2021, 8 décembre 2021, 3 octobre 2022, 20 avril 2023, 14 mai 2024 et 29 avril 2025,les appels de fonds correspondants,les décomptes des sommes dues arrêtées au 1er janvier 2024, au 1er janvier 2025 et au 1er avril 2026,le décompte d’un solde débiteur de 6 596,43 euros au 1er avril 2026.
Le syndicat justifie par conséquent de l’existence et du montant de sa créance d’un montant de 6 596,43 euros de charges de copropriété arrêtée au 1er avril 2026 dont il réclame le paiement.

Ce décompte comporte la somme de 108,02 euros le 22 février 2024 au titre de l’assignation délivrée à M. [Z]. Cette somme est comprise dans les dépens et sera déduite de l’arriéré de charges.

Le décompte comporte également la somme de 240 euros au titre de la remise de dossier à avocat qui sera également déduite de l’arriéré de charges. Ces frais ne constituent pas de frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En définitive, M. [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 248,41 euros (6 596,43 - 108,02 - 240) au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er avril 2026, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023.

Il sera observé que la mise en demeure du 10 août 2021 à laquelle le syndicat se réfère au soutien de sa demande d’intérêts au taux légal porte uniquement sur une somme de 548 euros.

Sur la procédure de surendettement
Conformément à l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur.

Il en résulte qu’un créancier peut, pendant le cours d’une procédure de surendettement, saisir le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire qui ne pourra cependant être mis à exécution qu’en cas d’échec du plan.

En l’espèce, par courrier du 17 novembre 2025 adressé au tuteur de M. [Z], la Commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes a indiqué que le dossier de surendettement de M. [Z] a été déclaré recevable.

Par courrier du 13 mars 2026, un plan de surendettement a été arrêté pour un montant restant dû au profit du syndicat des copropriétaires de 6 882,30 euros. Ce plan prévoit le règlement au syndicat de 27 mensualités de 254,90 euros chacune.

La présenté décision sera exécutée conformément à ce plan de surendettement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, la mauvaise foi de M. [Z] n’est pas caractérisée dès lors qu’il est justifié que son état de santé psychique ne permettait pas le renouvellement de sa carte d’identité et l’établissement d’un écrit attestant de sa volonté de vendre son logement.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, M. [Z] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu des diligences accomplies par le syndicat pour obtenir le paiement de l’arriéré de charges et des nombreux justificatifs que le syndicat a été contraint de collecter et de produire dans le cadre de la présente instance pour justifier de l’existence et du montant de sa créance.

PAR CES MOTIFS