TJ 06088, 14 août 2026, RG 20/01684

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ [E] [P] [N], [O] [A] [Y] épouse [P] [N]

N° 26/
Du 14 Août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 20/01684 - N° Portalis DBWR-W-B7E-M3GW

Grosse délivrée à

Maître Nicolas DONNANTUONI

l’AARPI KTZ & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Nina VALLI, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 12 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Août 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Marie-Nina VALLI, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire en exercice, la SELARL [V] [J] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [V] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [E] [P] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]
défaillant

Madame [O] [A] [Y] épouse [P] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Patrice ZOLEKO TSANE de l’AARPI KTZ & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [P] et Mme [O] [A] [Y] épouse [P] [N] sont copropriétaires au sein de la communauté immobilière [Adresse 1].

Faisant valoir que ces copropriétaires sont défaillants dans le paiement des charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL [V] [J] et associés, les a fait assigner devant la juridiction de céans, par actes extrajudiciaires du 8 juin 2020, aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à payer :

- 8.889,51 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds, selon décompte arrêté au 22.04.2020, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10.03.2020 ;

- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la défaillance caractérisée des débiteurs dans le paiement régulier des charges ;

- 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance, en compris le coût du droit proportionnel prévu à l'article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 et les honoraires de l'article 17 de ce même décret.

Monsieur [P] [N] n’a pas constitué avocat.

Mme [O] [A] [Y] épouse [P] [N] a formé incident devant le juge de la mise en état et excipait de la nullité de l’acte introductif.

Par ordonnance du 7 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’exception de nullité présentée par Mme [A] [Y] épouse [P] [N] parce qu’elle avait préalablement présenté au fond ses conclusions et l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’instance en renvoyant la procédure au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026, le SDC [Adresse 1] demande au tribunal de :

Après avoir débouté monsieur et madame [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Venir monsieur [P] [N], copropriétaires au sein de la communauté immobilière [Adresse 1] des lots 2023 et 2042, s’entendre condamner in solidum à payer au profit du syndicat de copropriétaires requérant les sommes actualisées ci-après :

- 21.135,88 € arrêté au 27 octobre 2025 outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10.03.2020,

- 21.135,88 € arrêté au 27 octobre 2025

- 3.000 € au titre de dommages et intérêts afin de compenser le préjudice subi par le syndicat requérant du fait de la défaillance caractérisée des débiteurs dans le paiement régulier de leurs charges.

S’agissant de la demande de débouté présentée par Madame [O] [A] [Y] épouse [P] [N],

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires qu’il s’en rapporte quant à l’interprétation qu’il y a lieu de faire du protocole d’accord versé aux débats et des conséquences qu’il y a lieu de lui donner à l’égard de la présente procédure et de Madame [O] [A] [Y] épouse [P] [N]

CONDAMNER selon le point de vue qui sera celui du Tribunal, les défendeurs in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en compris le coût du droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 et les horaires de l’article 17 de ce même décret ou, autre hypothèse, prononcer cette condamnation à l’encontre du seul monsieur [P] [N]

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Au terme de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2026, Mme [A] [Y] épouse [P] [N] demande au tribunal de :

CONSTATER qu’un protocole transactionnel a été conclu entre le (???) et le Syndicat de copropriété représenté par son Syndic depuis le mois de juillet 2025.

CONSTATER que ledit protocole est exécuté depuis sa signature et qu’un dernier paiement est intervenu en janvier 2026 pour un montant de 1200€.

DIRE qu’en application des articles é’’ (sic) et suivants et surtout de l’article 2052 du code civil, aucune poursuite ne peut plus être dirigée contre la signataire du protocole qui est Mme [A] [Y] [O] épouse [P] [N].

DEBOUTER le Syndicat de copropriété de toute demande contre [A] [Y] [O] épouse [P] [N].

RESERVER les droits de [A] [Y] [O] épouse [P] [N] contre Monsieur [E] [F] [P] [N].

CONDAMNER le SDC [Adresse 1] ou Monsieur [E] [F] [P] [N] à payer à de Madame [A] [Y] [O] épouse [P] [N] la somme de 2000€ au titre de frais irrépétibles éventuellement contre renoncement au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

CONDAMNER Monsieur [E] [F] [P] [N] le SDC [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 février 2026 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 12 mars 2026.

A l’audience, les parties ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et la révocation a été prononcée avec nouvelle clôture au 12 mars 2026 avant les débats.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 prorogé au 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement

Monsieur [P] [N] n’a pas comparu, la décision sera réputée contradictoire car susceptible d’appel en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit :

- la lettre de mise en demeure de l’administrateur du syndicat des copropriétaires adressée le 10 mars 2020 aux époux [P] [N]

- l’extrait cadastral de propriété des époux [P] [N]

- Le détail des opérations du compte des époux [P] [N] depuis le 1er juillet 2017 édition du 22 avril 2020 faisant apparaître le solde débiteur de 8889,61 € et d’autres relevés individuels antérieurs

- les appels de fonds adressés aux époux [P] [N] depuis mars 2016 et même 2014

- les approbations de comptes et résolutions en ce sens prises par l’administrateur pour les différents exercices depuis 2014

- Le détail des opérations du compte des époux [P] [N] depuis le 1er avril 2016 édition du 27 octobre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 21.135,88 €.

Sur les demandes à l’encontre de M. [P] [N]

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne justifie pas avoir signifié les conclusions d’actualisation de la dette au défendeur défaillant alors qu’il demande expressément la condamnation de Monsieur [P] [N] à payer la somme de 21.135,88 € quand l’assignation demandait condamnation pour la somme de 8.889,61 €.

Mme [A] [Y] épouse [P] [N] a pourtant communiqué aux débats les décisions rendues en matière familiale faisant apparaître l’adresse actuelle de Monsieur [P] [N] domicilié désormais en Suisse et ayant constitué avocat dans la procédure devant le juge aux affaires familiales, puis en ayant conclu.

Dès lors ces demandes complémentaires à l’égard de Monsieur [P] [N] ne peuvent être accueillies.

Sur le point de départ des intérêts au taux légal

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande la condamnation des défendeurs à payer la somme de 21.135,88 € avec les intérêts au taux légal depuis le jour de la mise en demeure du 10 mars 2020 qui ne portait que sur une somme de 8.068,24 €.

Donc les intérêts au taux légal ne peuvent courir que sur cette somme de 8.068,24 à compter du 10 mars 2020 et pour le surplus à compter du jugement.

Sur le protocole invoqué par Mme [A] [Y] épouse [P] [N]

Mme [A] [Y] indique avoir conclu un protocole transactionnel avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] le 7 juillet 2025 et elle produit ce protocole signé par les deux parties.

Ce protocole porte sur la somme de 22.000€ tenant compte des appels futurs jusqu’en juillet 2027, et stipule un versement de 2000€ en juillet 2025 puis 36 versements de 600€. Ce protocole vise expressément les article 2044 et suivants du code civil et interdit par suite toute poursuite relative aux litige et faits exposés évidemment sous réserve de son exécution.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne conteste pas l’existence de ce protocole et reconnaît avoir reçu de la part de Mme [A] [Y] épouse [P] [N] la somme globale de 15.331€. Il estime que la demande de débouté au titre d’une renonciation à ses droits est prématurée.

Toutefois, le protocole signé par les deux parties vaut décision de justice et interdit de poursuivre l’action en justice ayant le même objet. Et c’est expressément repris dans les termes mêmes du protocole en page 3 .

Il n’y a pas lieu à interprétation.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne manque pas de laisser au tribunal l’opportunité de le débouter…

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sont désormais sans objet à l’encontre de Mme [A] [Y] épouse [P] [N] puisqu’on ne peut avoir deux titres pour une même créance.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera donc débouté de ses demandes dirigées contre Mme [A] [Y] épouse [P] [N].

Il n’y a pas lieu de réserver les droits de Mme [A] [Y] épouse [P] [N] à l’encontre de son époux puisque ces dettes se règleront de droit au moment de la liquidation du régime matrimonial.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites que les défendeurs seraient de mauvaise foi et Mme [A] [Y] épouse [P] [N] justifie de sa situation familiale par suite de l’abandon du domicile familial de l’époux. Elle justifie également de sa bonne foi en ayant signé le protocole d’accord pour une créance supérieure à ce qui était dû au jour du protocole pour garantir la créance du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Monsieur [P] [N] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à la somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Il n’y a pas lieu à condamnation de Mme [A] [Y] épouse [P] [N] au titre des frais irrépétibles puisque le protocole d’accord ne le prévoit pas.

PAR CES MOTIFS