TJ 06088, 14 août 2026, RG 20/03025

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. OPERA IMMOBILIER c/ S.D.C. du [Adresse 1]

N° 26/
Du 14 Août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 20/03025 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NARH

Grosse délivrée à

Maître [D] [C]

Maître [E] [R]

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Nina VALLI, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 12 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le14 Août 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Marie-Nina VALLI, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. OPERA IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Souad SAMMOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndicat en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], qui s’est tenue le 24 juin 2020, la résolution n°12 portant sur la modification de l’état descriptif de division a été rejetée.

Par acte du 8 septembre 2020, la SCI Opéra Immobilier a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir prononcer la nullité de cette résolution, ordonner qu’il soit procédé, sous astreinte, à la publication d’un nouvel état descriptif de division, condamner le syndicat à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par conclusions notifiées le 4 juillet 2023, la SCI Opéra Immobilier a formé incident devant le juge de la mise en état afin que le syndicat soit condamné, sous astreinte, à lui communiquer un procès-verbal de constat d’huissier établi le 17 mars 2023 outre une indemnité pour frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 24 janvier 2025, le juge de la mise en état a constaté que le constat d’huissier réclamé avait été communiqué par le syndicat des copropriétaires à la SCI Opéra immobilier, postérieurement à la demande d’incident, mais sans qu’aucune sommation de communiquer ait été notifiée, et le juge a donc dit sans objet la demande et laissé à chaque partie ses frais irrépétibles.

Au terme de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2026, la SCI Opéra immobilier demande au tribunal de :

- DECLARER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a été avisé des travaux entrepris et a mandaté un Architecte pour les vérifier ;

- DECLARER que l’absence de prévenance par lettre recommandée n’est nullement sanctionnée ;

- DECLARER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice de l’absence d’envoi d’une lettre recommandée ;

- DECLARER que les travaux entrepris ne contreviennent pas au règlement de copropriété ;

- DECLARER que l’assemblée générale du 23 mai 2018 a validé la division du lot n° 27 ;

- DECLARER que la division du lot 27 ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

- DECLARER que la division du lot 27 ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ;

En conséquence :

- PRONONCER la nullité de la résolution n°12 votée par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pour abus de majorité ;

- ORDONNER qu’il soit procédé à la publication du nouvel état descriptif de division auprès du service de publicité foncière compètent à [Localité 4] conformément à l’acte établi par Maître [F] [G], notaire, le 29 mars 2017, et ce aux frais du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ;

- ORDONNER cette publication sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- CONDAMNER le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance de revendre ses lots ;

- CONDAMNER le syndicat des Copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance.

La SCI Opéra immobilier expose qu’elle est propriétaire du lot 27 de cette copropriété, lot qui est en état de délabrement total, qu’elle a donc entrepris des travaux de rénovation et a décidé de procéder à la division de son lot. Elle a demandé ensuite un projet de modification de l’état descriptif de division qu’elle a soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2020.

Mais l’assemblée générale a rejeté la résolution proposée.

Elle soutient que l’assemblée générale de 2018 avait validé la division par lots mais que l’assemblée du 24 juin 2020 a refusé la modification de l’état descriptif de division.

La SCI Opéra immobilier soutient que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 lui donne le droit de jouir librement de son lot et que l’article 4.6 du règlement de copropriété lui donne le droit de modifier la composition de ses lots, notamment par division sous réserve de faire établir un modificatif à l’état descriptif de division. Elle estime que l’assemblée générale des copropriétaires a abusé de sa majorité pour nuire aux intérêts de la SCI Opéra immobilier ou du moins dans un intérêt autre que l’intérêt général de la copropriété.

La demanderesse soutient qu’elle a ainsi subi un préjudice important directement lié à la responsabilité de l’assemblée générale, en perdant une chance de louer ou céder son bien.

Il répond au syndicat des copropriétaires en jugeant particulièrement fallacieux l’argument qu’elle pourrait revendre son lot, en l’état antérieur.

Par ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande au tribunal de :

- Débouter la SCI Opéra immobilier de l’ensemble de ses arguments fins et prétentions ;

En toutes hypothèses,

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- Condamner la SCI Opéra immobilier au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] soutient que la SCI Opéra immobilier a fait réaliser d’importants travaux dans son lot sans autorisation préalable de la copropriété et en violation du règlement de copropriété, ce qui a justifié la saisine du juge des référés pour obtenir par ordonnance du 13 février 2018, la condamnation de la SCI Opéra immobilier à autoriser l’entrée de l’architecte de la copropriété dans le lot pour contrôler les travaux réalisés. Le Syndicat des copropriétaires précise que la SCI Opéra immobilier a créé ainsi 6 studios avec une modification du sol, et du réseau des eaux usées.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] souligne que la résolution 12 a été rejetée mais que par la résolution 13 explicitait ce rejet par vote d’un mandat au syndic pour ester en justice contre les travaux réalisés par la SCI Opéra immobilier. Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] soutient que la SCI n’a pas soumis un projet de modificatif mais a présenté un modificatif d’ores et déjà signé. Le Syndicat des copropriétaires s’est opposé à la division parce que les travaux de la SCI Opéra immobilier ont porté atteinte aux parties communes de la copropriété notamment par les branchements sur les réseaux communs, ce qui ne pourrait en aucun cas résulter d’un droit absolu puisque brancher plus de lots revient à user plus vite la canalisation commune de la même façon que l’occupation par davantage de résidents entraine une surconsommation des équipements communs, et d’éventuelles contraintes et désagréments. Elle soutient que la demande de sommages et intérêts n’est pas justifiée dès lors que la SCI Opéra immobilier pouvait revendre son lot « unique » sans perte financière.

En application de l’article 455 du CPC, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens à l'appui de leurs prétentions.

La clôture prononcée le 26 février 2026, a été révoquée à la demande des parties pour faire accueillir leurs conclusions tardives et une nouvelle clôture a été prononcé au jour de l’audience, avant les débats. Lors de l’audience à juge unique du 12 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 prorogé au 14 août 2026

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est établi que par acte notarié de Me [G], notaire à Nice, en date du 24 février 2016, la SCI Opéra immobilier a acquis des consorts [X] les lots suivants ainsi décrits, au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Nice :

- lot 6 : une cave en rez-de-jardin (portant le numéro 19) et les 6/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

- lot 7 : une cave en rez-de-jardin (portant le numéro 20) et les 6/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

- lot 27 : au 4ème étage, un ensemble de bureaux à droite en arrivant sur le palier, comprenant une entrée, dégagement, 6 bureaux, une salle de bains, deux WC, rangements et placards et les 571/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

- lot 31 : une mansarde situé à l’étage des combles (portant le numéro 7 du plan des combles) et les 26/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Cet acte de vente a été notifié au syndic de l’immeuble le 25 février 2016.

L’immeuble est régi par un règlement de copropriété avec état descriptif de division établi par Me [T], notaire à [Localité 5] (Rhône) le 21 décembre 1988.

Si dans le dispositif de ses conclusions, la SCI Opéra immobilier ne précise pas la date de l’assemblée générale qui a rejeté la résolution 12 contestée, dans les motifs de ses conclusions, la date de l’assemblée générale est parfaitement identifiable et le Syndicat des copropriétaires n’a pas émis de discussion sur ce point.

Aucune des parties n’a communiqué la convocation à cette assemblée générale, mais il n’est pas davantage contesté que le projet de modificatif de l’état descriptif de division a bien été communiqué lors de la convocation.

Sur la demande de nullité de la résolution 12 de l’assemblée générale du 24 juin 2020.

* La SCI Opéra immobilier soutient que la division du lot 27 en sept nouveaux lots a d’ores et déjà été approuvée par l’assemblée générale du 23 mai 2018.

Les parties ont communiqué le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2018.

Lors de l’assemblée générale du 23 mai 2018, au point 15, les copropriétaires sont informés de l’ordonnance du 13 février 2018 condamnant la SCI Opéra immobilier à laisser l’architecte de la copropriété pour constater la réalité des travaux, sous astreinte.

La résolution N°16 mentionne : « Le syndic a appris incidemment que l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 4] avait été modifié par la SCI Opéra immobilier qui a divisé son lot 27 pour en créer. Désormais donc le lot 27 est devenu les lots 40-41-42-43-44-45-46.

Si la division des lots n’est pas interdite par le règlement de copropriété, les charges afférentes aux nouveaux lots nécessitent une autorisation donnée par l’assemblée générale, ce que la SCI Opéra immobilier n’a jamais sollicité.

Il convient donc de donner mandat au syndic afin d’ester en justice aux fins de de voir respecter le règlement de copropriété, que soit ordonnée toute mesure judiciaire protégeant le syndicat et plus particulièrement une condamnation sous astreinte et des dommages et intérêts »

Au point d’information 17, il a été porté à la connaissance des copropriétaires un jugement du 19 mars 2018 condamnant la SCI Opéra immobilier au paiement de l’arriéré des charges de copropriété (presque 20.000€) et les copropriétaires ont voté en résolution 18 le mandat au syndic pour engager une saisie immobilière des lots de la SCI Opéra immobilier : 6-7- 31-27 (devenu 40-41-42-43-44-45-46), désignation reprise dans les mêmes termes dans la résolution 19, pour fixer le montant de la mise à prix des lots de la SCI Opéra immobilier.

En conséquence, il ne résulte pas de ce procès-verbal d’assemblée générale que les copropriétaires aient été amenés à voter sur la division du lot initial 27 en 7 lots numérotés de 40 à 46, mais en revanche il en résulte que la copropriété a connaissance de la division et de la nouvelle numérotation des lots.

Aucune des parties n’a indiqué que cette assemblée générale du 23 mai 2018 aurait fait l’objet de contestation de la part de copropriétaires opposants (dont la SCI Opéra immobilier).

* sur la légitimité et l’opposabilité de la division par lots.

Dans l’état descriptif de division du 21 décembre 1988, le lot 27 est déjà un ensemble de six bureaux alors que les autres lots équivalents sont des appartements à usage d’habitation.

L’article 2.2 indique que l’ensemble immobilier est affecté à l’usage exclusif professionnel et d’habitation.

Il est stipulé à l’article 4.6 : modification des lots :

« Les copropriétaire pourront … diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférente aux lots en question, à la condition que le total reste inchangé.

Toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état description (lire : descriptif) de division. »

Il est également stipulé qu’en cas de modification de l’état descriptif, une expédition rapportant la mention de publicité foncière devra être remise au syndic et au notaire détenteur de l’original du règlement, le tout à la charge du copropriétaire ayant opéré cette modification.

Ainsi, le règlement de copropriété ne prévoit pas de soumettre au vote d’une part l’autorisation de diviser un lot en plusieurs ni d’autre part le projet de modificatif de l’état descriptif de division.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 affirme le droit des copropriétaires de jouir librement de leurs lots et par suite les copropriétaires ont le droit de diviser librement leurs lots (ou de les réunir) sans avoir à demander d’autorisation particulière à ce titre.

Ce principe de liberté ne connaît d’exceptions que celles contenues dans le règlement de copropriété, ou si la division porte atteinte à la destination de l’immeuble.

Or en l’espèce, le lot 27 était déjà décrit comme un ensemble de 6 bureaux.

En conséquence, la division du lot 27 en 7 nouveaux lots n’était pas soumise à une autorisation préalable et ne pouvait pas être contestée en assemblée générale.

De même le principe d’établissement d’un modificatif à l’état descriptif de division à l’initiative de la SCI Opéra immobilier ne pouvait être refusé par le syndic ni l’assemblée générale.

Il n’était donc pas nécessaire de voir valider le principe de la division qui est légitime et opposable à la copropriété.

* sur la soumission de la division à l’approbation éventuelle des travaux exécutés dans les lots concernés

Sauf à porter atteinte à l’aspect général de l’immeuble, les travaux exécutés à l’intérieure des lots ne sont pas soumis à autorisation préalable de l’assemblée générale.

En revanche, il est prévu au règlement (article 2.3.13) l’obligation de prévenir le syndic qui « pourra » imposer aux frais du copropriétaire le contrôle de l’architecte de la copropriété. Par un courrier du 30 mai 2016, adressé au syndic en recommandé avec accusé de réception, la SCI Opéra immobilier affirme avoir averti régulièrement le syndic. L’intervention de l’architecte.

En l’espèce, après décision judiciaire, l’architecte de la copropriété est intervenu et a pu constater les travaux.

Il ne résulte pas de la lecture de ce rapport de l’architecte l’apparition de désordres affectant les parties communes, et il est mentionné que les évacuations d’eau usées sont reliées sur le branchement d’évacuation verticale de la copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] n’évoque d’ailleurs aucune atteinte aux parties commune actuelle ou avérée, mais soutient que les transformations réalisées risquent d’avoir une incidence sur l’état futur des canalisations ou sur l’obligation d’entretien des parties communes.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] soutient également que la transformation en six studios entraine un surcroît d’occupation et par suite une augmentation des charges communes.

Cependant, dès l’établissement du règlement de copropriété, le lot 27 était constitué de 6 bureaux, donc a minima six occupants et les clients éventuels suscités par l’activité professionnelle et les charges communes attribuées à ce lot tenaient compte de l’occupation professionnelle et de la clientèle et de l’usage des parties communes avec consommation des charges communes générales.

Ce moyen ne peut être retenu pour s’opposer aux transformation en six studios de ce lot constitué de initialement de 6 bureaux.

De surcroît l’éventualité non encore avérée d’une possible augmentation de charges ne peut pas justifier l’opposition de la copropriété aux travaux de division du lot 27 en sept lots dont six studios.

L’opposition de la copropriété n’est pas justifiée.

* sur l’approbation de la nouvelle répartition des charges prévue au modificatif.

Il est prévu par l’article 11 de la même loi que la nouvelle répartition des charges résultant de la division doit être approuvée par l’assemblée générale.

Cependant il est également prévu que la division en lots nouveaux d’un lot précédent doit prévoir une nouvelle répartition des tantièmes à condition que le total nouveau soit identique aux tantièmes initiaux.

En l’espèce, le projet de modificatif à l’état descriptif de division respecte et les dispositions de la loi et les dispositions du règlement puisqu’il est prévu la répartition des tantièmes pour chaque type de charges communes, avec un total respecté.

En conséquence, la copropriété a rejeté de façon abusive la résolution 12 portant mise au vote du projet de modification conforme aux dispositions légales et contractuelles.

Il convient de déclarer nulle cette résolution 12 qui a rejeté la validation du modificatif.

Sur la demande de voir le tribunal valider la nouvelle répartition des charges.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

“Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné.

S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition.

Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.”

En application du dernier alinéa, il est de la compétence du tribunal judiciaire de procéder à la répartition, et en l’espèce de valider la répartition nouvelle des tantièmes initialement attribués au lot 27 entre les lots 40 à 46 nouvellement créés selon les termes du projet de modificatif de l’état descriptif de division établi le 29 mars 2017 par Me [G], Notaire à Nice.

Sur les préjudices liés au vote de rejet de la résolution 12 de l’assemblée générale du 24 juin 2020.

La SCI Opéra immobilier demande une indemnisation de son préjudice pour perte de chance de céder son bien en raison du refus de l’assemblée générale de valider la division en lots nouveaux et la nouvelle répartition des charges.

Le refus de l’assemblée générale était fautif.

Cependant la SCI Opéra immobilier ne produit aucun élément permettant de retenir une perte de chance, à défaut de démontrer avoir souhaité mettre en vente ses lots et avoir vu ses projets effectifs contrecarrés par cette décision de l’assemblée générale.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur les demandes annexes et sur les dépens

Le Syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux entiers dépens de la procédure.

Enfin il serait inéquitable de laisser la SCI Opéra immobilier supporter les frais irrépétibles qu’elle a dû engager. Il lui sera alloué à ce titre la somme de 3000€ à ce titre.

PAR CES MOTIFS