TJ 56260, 17 août 2026, RG 25/00780

N° RG 25/00780 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E4YG

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 17 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [N] épouse [G], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Benoît MARTIN de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [C] [G], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Benoît MARTIN de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2] (dépendance) - [Localité 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-56260-2025-01964 du 21/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VANNES)
représenté par Me Eugénie BARDET-RAYNAUD, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l'audience publique du 07 Mai 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Août 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 17 Août 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me MARTIN

Copie à : Me BARDET-RAYNAUD, DDETS 56

RG N° 25-780. Jugement du 17 août 2026 page
FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2024 à effet du même jour, conclu par l’agence SOliHA, monsieur [C] [G], et son épouse madame [H] [N], ont donné à bail à monsieur [B] [X] un local d'habitation meublé situé [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 200 €.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de commissaire de justice du 6 aout 2025, les époux [G] ont fait notifier à monsieur [B] [X] un commandement de payer la somme de 803,14 € au titre des loyers, charges et taxes d'enlèvement des ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, les époux [G] ont fait assigner monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion de monsieur [B] [X] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- supprimer le délai de deux mois,
- condamner monsieur [B] [X] à leur payer :
- 736,03 € au titre des loyers et charges impayés, à la date du 7 octobre 2025 outre les loyers échus depuis lors,
- à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée aux conditions du bail, jusqu’à libération des lieux, avec intérêts de droit,
- 500 € sur le fondement de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée,
- condamner monsieur [B] [X] à leur régler 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens ;

Selon ses dernières écritures enregistrées au greffe le 12 février 2026, développées oralement à l’audience, monsieur [B] [X] demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :

A titre principal,
- Prononcer l’irrecevabilité de la demande pour défaut de notification de l’assignation au représentant de l’État au moins 6 semaines avant la date de l’audience,

A titre subsidiaire,
- Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 3 années suspendant les effets de la clause résolutoire,

A titre très subsidiaire,
- Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 2 années,

En tout état de cause,
- Débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner in solidum les époux [G] à régler 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens 

Le représentant de l'État dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 14 octobre 2025.

L’ évaluation sociale de la situation du preneur, indique que celui-ci de nationalité ukrainienne est arrivé en France dans le contexte de la guerre, les bailleurs ont mis un terme à la remise gracieuse de loyer, et exprimé le souhait de reprendre les lieux, une demande de FSL est en cours et le locataire effectue des demandes de logement, de même l’APL devrait être versée rétroactivement, la barrière de la langue met le locataire en difficulté.

Appelée à l’audience le 12 février 2026, l’affaire a été renvoyée au 7 mai 2026.

Les époux [G] ont comparu assistés par leur Conseil,

Ce dernier a confirmé les demandes, précisant que sa créance s’élevait désormais à la somme de 356,23 € selon décompte arrêté au 5 mai 2026 ;
Il ajoute que les lieux ne sont pas entretenus et que le locataire ne justifie pas de son assurance malgré une sommation de communiquer notifiée en cours d’instance ;
Il indique s’opposer à tout délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire au profit de monsieur [B] [X] ;

Monsieur [B] [X] a comparu assisté de son Conseil,
Celui-ci maintient la demande des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, il s’oppose à la demande indemnitaire et à la suppression du délai de deux mois, il fait état du paiement de l’APL, de demandes de logement social, et ajoute qu’un dossier de surendettement est en cours, et justifie au cours des débats d’une attestation d’assurance.

La décision a été mise en délibéré au 17 aout 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article .
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).
Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date.
En l’espèce, les époux [G] justifient avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 7 aout 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d'audience accompagnée du timbre fiscal.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à leur produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 06 août 2025, délivré postérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il est délivré sous le régime des dispositions actuelles qui prévoient un délai de six semaines pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire, mais s’agissant d’un ordre public de protection en matière de dispositions visant à protéger le locataire, le contrat des parties peut valablement prévoir un délai de deux mois qui lui est plus favorable, cette contradiction de délais ne venant pas entacher d’irrégularité le commandement délivré.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Monsieur [B] [X] a néanmoins effectué des règlements, les derniers remontent au 5 et 10 avril,

Compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, et de la demande de monsieur [B] [X], il peut être fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, cependant dans un moindre délai que celui sollicité.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non-paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, les propriétaires bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, en application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Dans ce cas, monsieur [B] [X] sera occupant sans droit ni titre.
A défaut de départ volontaire de sa part, il sera tenu de verser aux propriétaires du logement une indemnité d’occupation, qui devra être fixée à une somme équivalente aux loyer et charges en cours. Par conséquent, si la clause résolutoire venait à prendre son plein effet, le défendeur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, qui correspondra à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès sa date d'exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant,

il résulte des éléments du dossier actualisés au 5 mai 2026 que les loyers, charges et indemnités d'occupation dus s'élèvent à la somme de 356,23 €.

Selon l'article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette.

En l'espèce, monsieur [B] [X] ne conteste pas le montant de sa dette, de sorte qu'au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions des époux [G] apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence,

Il convient de condamner monsieur [B] [X] à verser aux époux [G] la somme de 356,23 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 5 mai 2026.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 aout 2025.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les époux [G] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement ou causé par la mauvaise foi du défendeur.
Il convient par conséquent de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la suppression du délai de deux mois,

Il convient d’apprécier la proportionnalité des conditions de mise en œuvre de la mesure d’expulsion avec les intérêts des demandeurs et la demande de délai pour quitter les lieux, à l’aune du droit au respect de la vie privée et familiale, du droit à la dignité et du droit au logement du preneur, et alors que celui-ci le ne dispose pas de solution de relogement, et que les délais de relogement sont très longs bien qu’une demande de logement social ait été effectuée, il ne sera pas fait droit à la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [G] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 350 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS