TJ 83137, 7 mai 2026, RG 25/05349

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05349 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQML

AFFAIRE :

[I]
[X]

C/

[B]

JUGEMENT réputé contradictoire du 07 MAI 2026

Grosse exécutoire : Me LAKEHAL
Copie : Monsieur [H] [B]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 07 MAI 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [I]
né le 29 Septembre 1951 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me LAKEHAL, avocat du barreau de TOULOUSE

Madame [M] [X] épouse [I]
née le 22 Août 1954 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me LAKEHAL, avocat du barreau de TOULOUSE

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [B]
né le 06 Janvier 1949 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 09 Mars 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2018, Monsieur et Madame [A] [I] ont consenti, par l’intermédiaire de leur mandataire, à Monsieur [H] [B] un contrat de bail portant sur un local d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer d’un montant mensuel de 525,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 65,00 euros.
Un dépôt de garantie a été versé par le locataire d’un montant de 525 euros.

Par acte en date du 17 mars 2025, les époux [I] ont fait délivrer à [H] [B], et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme de 2114,14 euros représentant les loyers et charges impayés, dette arrêtée au mois de mars 2025.

Par acte délivré le 2 septembre 2025, Monsieur [A] [I] et Madame [M] [X], son épouse, ont fait assigner Monsieur [H] [B] devant la présente juridiction aux fins de voir, notamment, prononcer la résolution judiciaire du contrat du bail, ordonner l’expulsion de celui-ci et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 781,89 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Le représentant de l'État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 03 septembre 2019.
Le diagnostic social et financier a été établi le 18 décembre 2025 et reçu au greffe de la juridiction le 24 décembre 2025.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 29 décembre 2025, aux termes duquel Monsieur [H] [B] a restitué les clefs du logement et quitté les lieux.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 05 janvier 2026 puis celle du 09 mars 2026.
A cette date, les époux [I] ne comparaissent pas mais sont représentés par leur conseil.
Monsieur [H] [B] ne comparait pas et n’est pas représenté. Dès lors, la présente décision sera réputée contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans leurs conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [I] sollicitent de voir :
Leur donner acte qu’ils se désistent de leurs demandes au titre de la constatation de la résiliation de bail et expulsionCondamner Monsieur [H] [B] à leur payer la somme de 4416,66 euros, à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 525 euros, se décomposant comme suit :
Loyers et charges impayés arrêtés au 29.12.2025 : 4 341,89 eurosTravaux de remise en état des lieux : 525,40 eurosProvision pour charges : 74,37 euros Condamner Monsieur [H] [B] à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Monsieur [H] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de la signification des présentes conclusionsJuger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.Au soutien de leur demande en paiement, ils indiquent, au visa des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu’[H] [B] n’a pas réglé plusieurs mois de loyer et que malgré des tentatives de résolution amiable, ils n’ont pas réussi à régulariser la situation. Ils déclarent avoir établi le montant des sommes totales dues au titre des loyers et des charges à la somme de 4341,89 euros à laquelle s’ajoute une provision de 74,37 euros. Ils précisent que lors de l’état des lieux établi contradictoirement, ils ont découvert plusieurs détériorations dans leur logement. Ils indiquent que des encombrants ont été laissés sur le balcon, que le lavabo de la salle de bain a été détérioré, qu’un mur présentait des traces d’impact et que le logement nécessitait d’être nettoyé. Ils ont chiffré ces frais de remise en état à la somme de 525,50 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, la partie comparante ayant été avisée.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de la somme de 4 341,89 euros (loyers et charges impayés)

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A la vue du décompte et des pièces justificatives transmis, la créance des époux [I] est établie tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, Monsieur [H] [B] sera condamné à payer aux époux [I] la somme de 3 816,89 euros, tenant compte de la déduction du dépôt de garantie ( 4 341,89 euros - 525,00 euros) au titre des loyers et chargés impayés, décompte arrêté à la date du 29 décembre 2025.

Sur la demande en paiement de la somme de 525,40 euros (dégradations locatives)

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux.

S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n'est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668). Pour autant, le juge n'est pas tenu par ces devis, s'il les estime excessif ( CA [Localité 8], 18 juill. 2002 : JurisData n°2002-191455).

En l’espèce, les époux [I] produisent un chiffrage réalisé par la société SNEXI sur la base de devis pour des travaux de remise en état visant le balcon, le lavabo de la salle de bain, un mur et le nettoyage de l‘ensemble de l’appartement.
Les états des lieux d’entrée et de sortie versés au dossier ont été réalisés par l’entreprise SNEXI de manière contradictoire et portent les signatures des deux parties sur toutes les pages, représentées par leurs initiales.

S’agissant du balcon, l’état des lieux d’entrée ne fait pas état de la présence de biens entreposés. En revanche, l’état des lieux de sortie porte les mentions « encombrants divers – salon de jardin, mobiliers » et ces mentions sont accompagnées de plusieurs photos représentant un canapé et plusieurs fauteuils parmi d’autres meubles. Le retrait de ces biens entrainera des frais d’enlèvement qu’il y a lieu d’établir à la somme de 120 euros auxquels s’ajoute une TVA de 10%.

S’agissant du lavabo de la salle de bain, l’état des lieux d’entrée fait état d’un usage normal et relève la présence de rayures et de petits éclats. L’état des lieux de sortie mentionne un mauvais état ainsi que les mentions « fendu/fissuré ». En revanche, la photo versée au dossier, produite en noir et blanc ne permet pas d’identifier la zone fendue et fissurée sur le lavabo. Si l’estimation des dégradations locatives produites par la société SNEXI préconise le remplacement du lavabo, il y a lieu de constater que lors de la délivrance du bien courant 2018, ce lavabo était déjà légèrement abîmé. Il y a dès lors lieu de réduire la somme à ce titre au montant de 100 euros auxquels s’ajoutent une TVA de 10%.

S’agissant de la salle de bain, l’état des lieux d’entrée mentionne plusieurs parois comme étant en mauvais état et portant des traces d’humidité. Entre 2018 et 2025, le mur gauche passe lui de « Bon état » à « Etat moyen – quelques traces ». Le reportage photo accompagnant l’état des lieux de sortie ne permet pas d’identifier l’étendue de la dégradation du mur concerné. Dès lors, la légère dégradation du mur, entendue sur une période de 7 années dans une pièce portant déjà plusieurs traces d’usure et d’humidité s’identifie en une usure normale et ne permet pas de retenir de faute du locataire lors de son occupation locative. A ce titre, le propriétaire est responsable des réparations liées à l’âge et à l’usure naturelle du bien.

S’agissant des travaux de nettoyage, l’état des lieux de sortie permet d’établir que des défauts de nettoyage récurrents peuvent être caractérisés dans l’appartement, dans de nombreuses pièces. Dès lors, il y a lieu d’établir les frais de nettoyage à la somme de 150 euros auxquels s’ajoutent 20% de TVA.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [B] à payer la somme de 422 euros aux époux [I] au titre des frais de remise en état du bien.

Sur la demande en paiement de la somme de 74,37 euros (provisions sur charges )

Selon les décomptes de charges et des lettres de compte versés au dossier pour les années allant de 2021 à 2024, Monsieur [H] [B] a été créditeur des sommes de 237,56 euros en 2021, de 161,90 euros en 2022 puis, débiteur des sommes de 38,08 euros en 2023 et de 109,24 euros en 2024.
Il résulte du dernier relevé de compte produit par l’agence Citya Sanary Immobilier qu’une somme de 74,37 euros a été ajoutée sur le dernier relevé de compte fourni et actualisé au 2 mars 2026 en prévision d’une régularisation devant intervenir une fois les comptes de copropriété arrêtés pour l’année 2025.
Néanmoins à défaut de pouvoir établir la réalité et l’exigibilité de cette créance et en l’absence de comptes pour l’année 2025 arrêtés et définitifs pouvant ensuite ouvrir droit à régularisation, dans un contexte où le preneur a été plusieurs années créditeur mais aussi débiteur, le projet de répartition versé au dossier pour la période allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ne permettant, pas ailleurs, pas d’établir ou de justifier le montant de la somme provisionnée et réclamée, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [H] [B] au paiement de cette somme.

Dès lors, la demande en paiement au titre de la provision supplémentaire pour charges au titre d’une future régularisation sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Monsieur [H] [B], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer mais non celui du coût de la signification des conclusions des demandeurs.
Il apparaît conforme à l’équité de le condamner à payer aux époux [I] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire

En l’espèce, il sera confirmé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS