TJ 57463, 18 août 2026, RG 25/00543

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 AOUT 2026

N° RG 25/00543 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSKB

Minute JCP n° 26/507

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [H] [L],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Guillaume NEDELEC, avocat au barreau de METZ, case D301

Madame [Q] [V] épouse [L],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Guillaume NEDELEC, avocat au barreau de METZ, case D301

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [N] [K],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Charlotte CORDEBAR, avocate au barreau de METZ, case B103

Monsieur [O] [Z],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Charlotte CORDEBAR, avocate au barreau de METZ, case B103

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 18 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me NEDELEC par voie de case (+ Pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Me CORDEBAR par voie de case (+ Pièces)

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2021, M. [H] [L] et Mme [Q] [L] née [V] ont consenti un bail d’habitation à M. [O] [Z] et Mme [N] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 578 euros et d’une provision pour charges de 240 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 mai 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4610,33 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [Z] et Mme [N] [K] le 30 mai 2025.

Par assignations du 29 août 2025, M. [H] [L] et Mme [Q] [L] née [V] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [Z] et Mme [N] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, le tout sous bénéfice de l’exécution provisoire :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 967,54 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, chaque indemnité exigible non réglée à terme produisant les intérêts au taux légal à compter du 2 de chaque mois,2766,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025, date du commandement de payer augmenté de deux mois,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais relatifs aux actes d’exécution en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2026 et a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 18 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 18 juin 2026, M. [H] [L] et Mme [Q] [L] née [V] sont représentés par leur conseil qui s’est référé à ses conclusions écrites du 25 mars 2026 aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes, actualisant la dette locative à la somme de 1187,51 euros, arrêtée au 24 mars 2026. Ils sollicitent, en outre, le rejet des prétentions des défendeurs.

Ils font notamment valoir que, compte-tenu des impayés récurrents, ils ont refusé de donner leur accord à la convention relative à la mise en œuvre et au financement d’actions pour les impayés locatifs dans le parc privé dans la mesure où cette convention conditionnait le versement d’une subvention de 1188 euros aux locataires à l’engagement des bailleurs de renoncer à toute procédure envers eux pendant un an.

M. [O] [Z] et Mme [N] [K] sont représentés par leur conseil, qui s’est référé à ses conclusions écrites du 28 mai 2026 mais a renoncé à la demande de suspension de la clause résolutoire dans la mesure où les défendeurs ont trouvé un nouveau logement dans lequel ils emménagent le 16 juillet 2026. Ils maintiennent en revanche leur demande de délais de paiement pendant 36 mois et demandent le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

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MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [L] et Mme [Q] [L] née [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4610,33 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juillet 2025.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et des pièces versées par les défendeurs, que les revenus du foyer de M. [O] [Z] et Mme [N] [K] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 116 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, alors qu’ils ont soldé une part important de la dette locative visée au commandement de payer.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [L] et Mme [Q] [L] née [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [H] [L] et Mme [Q] [L] née [V] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 juin 2026, M. [O] [Z] et Mme [N] [K] leur devaient la somme de 1395,23 euros.

M. [O] [Z] et Mme [N] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [Z] et Mme [N] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 967,54 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [L] et Mme [Q] [L] née [V] ou à leur mandataire.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [Z] et Mme [N] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais d’exécution qui seraient rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de M. [H] [L] et Mme [Q] [L] née [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS,