TJ 57463, 18 août 2026, RG 25/00626

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 AOUT 2026

N° RG 25/00626 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LVB7

Minute JCP n° 26/510

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [N] [E] [I]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par M. [H] [I], son fils, muni d'un pouvoir de représentation

Madame [A] [I]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par M. [H] [I], son fils, muni d'un pouvoir de représentation

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [D] [F] [B] [X]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Nicolas SERRANO, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D503

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 18 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le aux époux [I] par LS (+ pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Me Nicolas SERRANO par voie de case (+ pièces)

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2021, M. [N] [I] et Mme [A] [I] ont consenti un bail d’habitation à M. [D] [X] et Mme [J] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 735 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, les bailleurs ont fait délivrer à M. [D] [X] un commandement de payer la somme principale de 3660 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [X] le 24 juillet 2025.

Par assignation du 24 octobre 2025, M. [N] [I] et Mme [A] [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 735 €, tout mois commencé étant dû en intégralité, 4410 € à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3660 € et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026 et a fait l’objet de deux renvois à la demande du défendeur, jusqu’à l’audience du 18 juin 2026, à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Prétentions et moyens des parties

En demande, M. [N] [I] et Mme [A] [I], représentés par M. [H] [I], leur fils muni d’un pouvoir, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 18 juin 2026, s'élève désormais à 6169,53 €. M. [N] [I] et Mme [A] [I] considèrent qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’opposent pas à l’octroi de délai au défendeur, dans la limite de 6 mois, compte-tenu du montant de la dette et de leur âge important (86 ans).

En défense, M. [D] [X], représenté par son conseil qui s’est référé à ses conclusions écrites du 18 juin 2026 demande au juge de :
- à titre principal constater l’existence d’une contestation sérieuse et se déclarer incompétent pour connaître du litige,
- à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,
- en tout état de cause, condamner les demandeurs à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur fait valoir que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande des époux [I] puisque celle-ci se heurte à une contestation sérieuse liée au fait qu’il a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire selon jugement du 5 décembre 2024. Il invoque les dispositions de l’article L620 – 40 du code de commerce et affirme que les créances des bailleurs auraient dû faire l’objet d’une déclaration de créance et que le liquidateur judiciaire aurait dû être mis en cause dans la présente procédure.

Au soutien de sa demande subsidiaire tendant à l’octroi de délais de paiement, il explique qu’il n’a pas été en mesure de régler ces loyers de janvier 2025 à mars 2025 qu’il a ensuite procédé à des versements plus importants et qu’il a désormais repris le paiement régulier de son loyer depuis le mois de janvier 2026. Il explique avoir retrouvé un emploi en décembre 2025 y percevoir une rémunération mensuelle brute de 2400 € ce qui doit lui permettre d’assumer le paiement d’une somme en plus de son loyer pour régler sa dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [N] [I] et Mme [A] [I] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’existence d’une contestation sérieuse

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

Les deux conditions posées par le texte s’appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En l’espèce, M. [D] [X] conteste la procédure de référé au motif qu’il a fait l’objet d’un jugement rendu le 5 décembre 2024 par la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Metz déclarant ouverte la procédure de liquidation judiciaire simplifiée à son égard et constatant la cessation des paiements fixés à la date du 6 juin 2023.

L’article L. 622-21 du code de commerce prévoit que le jugement d'ouverture d’une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1) À la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2) À la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

En application de ce texte, le principe de l'arrêt des poursuites individuelles, qui relève de l'ordre public, interdit, après l'ouverture de la procédure collective du débiteur, la saisine d'un tribunal par un créancier dont la créance a son origine antérieurement au jugement d'ouverture et impose à ce créancier de déclarer sa créance et de se soumettre, au préalable, à la procédure de vérification des créances.

Ainsi, il est jugé qu’est irrecevable la demande du bailleur tendant à la résiliation du contrat de bail pour paiement tardif des loyers antérieurs au jugement d'ouverture (cour de cassation, chambre commerciale, 15 novembre 2016 n° 14-25.767).

En l’espèce, si le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective de M. [D] [X], par acte du 22 juillet 2025, force est de constater que les sommes impayées visées à ce commandement correspondent aux loyers des mois de février 2025 à juillet 2025, et donc à des dettes qui ne sont pas comprises dans le passif de la procédure collective et ne bénéficient donc pas de l’arrêt des poursuites individuelles, puisque ces dettes se sont créées postérieurement à l’ouverture de la procédure collective.

Le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire simplifié ne saurait impliquer que le débiteur cesse tout règlement de son loyer pendant la durée de la procédure collective.

Il apparait ainsi que les bailleurs étaient bien fondés à délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire et que leur demande de constat de résiliation du bail et du paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la procédure collective ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

Le juge des référés peut par conséquent statuer sur les demandes formulées par M. et Mme [I].

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3660 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, aux difficultés financières auxquelles il a été confronté et à l’accord partielle des bailleurs, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [N] [I] et Mme [A] [I] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2026, M. [D] [X] leur devait la somme de 6169,53 €.

M. [D] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 3660 €, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 735 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [N] [I] et Mme [A] [I] ou à leur mandataire.

Compte-tenu du caractère indemnitaire de cette somme, la dernière échéance sera due en fonction du temps réellement passé dans le logement, et la demande tendant à dire que tout mois entamé serait dû en intégralité est rejetée.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 € à la demande de M. [N] [I] et Mme [A] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,