TJ 57463, 18 août 2026, RG 25/00691

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 AOUT 2026

N° RG 25/00691 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXAG

Minute JCP n° 26/511

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI HALONG
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Christelle MERLL, avocate au barreau de METZ, vestiaire : B 607 substitué par Me Florian WASSERMANN, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [M] [S]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Laurence DECKER-LECLERE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C305

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 18 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me Christelle MERLL par voie de case (+ pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à à Me Laurence DECKER-LECLERE par voie de case (+ pièces)

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [S] et son épouse Mme [E] [I] ont pris à bail des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], selon acte sous seing privé du 24 décembre 1980, passé avec M. [Z] [B], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 francs.

Le bien a été acquis ensuite par la société civile immobilière Halong, qui a, par avenant du 4 février 2019, consenti à ce que M. [M] [S] prenne la suite de ses parents décédés.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3346,27 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [S] le 22 juillet 2025.

Par assignation du 24 novembre 2025, la société civile immobilière Halong a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 1190,66 €, 5445,86 € à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2025,1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026 et a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 18 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande, la société civile immobilière Halong, représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions récapitulatives n°1 du 1er juin 2026 maintient les demandes de son assignation et subsidiairement demande d’autoriser M. [M] [S] à apurer son retard par des versements mensuels majorés à 850 € avec clause cassatoire au premier défaut de paiement du locataire.

M. [M] [S], représenté par son conseil, qui s’est référé à ses conclusions du 27 mai 2026, demande de :
- débouter la société civile immobilière Halong de ses demandes,
- lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter du montant de sa dette avec suspension des effets de la clause résolutoire,
- débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière Halong justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si le contrat prévoit un délai d’un mois, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 21 juillet 2025 en lui laissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3346,27 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 septembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise des paiements des loyers courants, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société civile immobilière Halong verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 septembre 2025, M. [M] [S] lui devait la somme de 5445,86 euros.

M. [M] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 24 mars 2014 interdit au bailleur de percevoir des amendes ou pénalités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location. Il s’agit d’une disposition d’ordre public.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 640,33 euros et la demande tendant à dire que le loyer sera doublé est rejetée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière Halong ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la société civile immobilière Halong concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,