TJ 57463, 18 août 2026, RG 25/00730

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 AOUT 2026

N° RG 25/00730 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXWD

Minute JCP n° 26/512

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [I] [X],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A405

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [C] [D],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 18 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me MULLER par voie de case (+ Pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2024, M. [I] [X] a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450,91 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1166,37 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [D] le 29 août 2025.

Par assignation du 1er décembre 2025, M. [I] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, le tout sous bénéfice de l’exécution provisoire :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, d’un montant de 480,91 euros, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé,1630,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 décembre 2025, et aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, faute de contact avec la locataire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 18 juin 2026, M. [I] [X] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 668,37 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [C] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

M. [I] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qu’il sollicite pour Mme [C] [D] pendant une durée de trois mois, au regard de l’importante diminution du montant de la dette locative.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

2

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1166,37 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343- 5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la demande formulée par le bailleur, favorable à la locataire, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment d’un versement réalisé le 8 mai 2026 pour un montant de 3388,66 euros, que les revenus du foyer de Mme [C] [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 223 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [I] [X] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [I] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mai 2026, Mme [C] [D] lui devait la somme de 668,37 euros.

Mme [C] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 480,91 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [X] ou à son mandataire.

En raison du caractère indemnitaire de cette somme, celle-ci n’est toutefois due que prorata temporis, et la dernière échéance doit être calculée en fonction du temps passé dans le logement. La demande tendant à dire que tout mois entamé est dû doit être rejetée.

Enfin, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de M. [I] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

4 PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2024 entre M. [I] [X], d’une part, et Mme [C] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 9 octobre 2025,

CONDAMNONS Mme [C] [D] à payer à M. [I] [X] la somme de 668,37 euros (six cent soixante-huit euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

AUTORISONS Mme [C] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 3 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 223 euros (deux cent vingt-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [D],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 octobre 2025,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [C] [D] sera condamnée à verser à M. [I] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, la dernière échéance étant calculée au prorata temporis,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Mme [C] [D] à payer à M. [I] [X] la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [C] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 août 2025 et celui de l'assignation du 1er décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 août 2026, et signé par A. GUETAZ, vice-présidente et M. MALOYER greffière.

La greffière La vice-présidente

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