TJ 57463, 18 août 2026, RG 26/00127

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 AOUT 2026

N° RG 26/00127 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L35T

Minute JCP n° 26/515

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. SAINTE BARBE
GROUPE CDC HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A501, substitué par Me Audrey SALZARD, avocate au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [U] [J]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 18 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me Jean-Christophe DUCHET par voie de case (+ pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par deux actes sous seing privé du 11 juin 2021, la société SAINTE-BARBE, groupe CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 377,81 euros pour un appartement et 38,54 euros pour le garage, outre une provision pour charges de 53,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1879,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [J] le 12 juin 2025.

Par assignation du 28 janvier 2026, la société SAINTE-BARBE, groupe CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux (appartement et garage), être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [J] sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du commandement et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité2796,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les mensualités postérieures jusqu’au jugement à intervenir,800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 18 juin 2026, la société SAINTE-BARBE, groupe CDC HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2026, s'élève désormais à 6172,82 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [U] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La société SAINTE-BARBE, groupe CDC HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAINTE-BARBE, groupe CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 juin 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1879,76 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SAINTE-BARBE, groupe CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [U] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SAINTE-BARBE, groupe CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2026, Mme [U] [J] lui devait la somme de 5915,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 sur la somme de 1879,76 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 916,65 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 477,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAINTE-BARBE, groupe CDC HABITAT ou à son mandataire.

Compte-tenu du caractère indemnitaire de cette somme, il y a lieu de dire que la dernière échéance sera calculée en fonction du temps passé effectivement dans le logement, et la demande tendant à dire que tout mois entamé serait dû est rejetée.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [U] [J] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la société SAINTE-BARBE, groupe CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,