TJ 57463, 18 août 2026, RG 26/00102

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 AOUT 2026

N° RG 26/00102 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L3E2

Minute JCP n° 26/589

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. PIERRISSIMO [Localité 1] 01 (SC-05)
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Bénédicte HOFMANN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C302

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [R] [K]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Non comparante, ni représentée

Madame [M] [I]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique du 02 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me Bénédicte HOFMANN par voie de case (+ pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à
- seconde exécutoire délivrée le à
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2014, la société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) a consenti un bail d’habitation à M. [R] [K] et Mme [M] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 11798,02 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [K] et Mme [M] [I] le 5 juin 2025.

Par assignations du 11 décembre 2025, la société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [K] et Mme [M] [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
15542,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 août 2025, au titre des arriérés de loyers et de charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025,1554,20 euros au titre de la clause pénale au 4 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 851,22 euros à compter du 4 août 2025,1702,44 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 22 octobre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025,Une clause pénale de 10% sur les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation, soit la somme de 170,24 € au titre de la clause pénale au 22 octobre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 20253000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Elle demande en outre qu’il soit jugé qu’elle est bien fondée à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 690 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2026 et a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 2 juin 2026 pour justification par la bailleresse de la saisine de la CCAPEX.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 18 juin 2026, la société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et justifie de la saisine de la CCAPEX.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [R] [K] et Mme [M] [I] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 juin 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 11798,02 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2025, M. [R] [K] et Mme [M] [I] lui devaient la somme de 15542,02 euros, loyer du mois d’août 2025 et décompte de charge du 26 septembre 2025 inclus.

Est également due la somme de 1702,44 euros arrêtée au 22 octobre 2025, relative aux échéances de septembre et octobre 2025, postérieures à la date de résiliation du bail.

M. [R] [K] et Mme [M] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, ils seront solidairement condamnés à payer ces sommes à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 851,22 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) ou à son mandataire.

4. Sur les demandes au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
[...]
Les clauses abusives sont réputées non écrites.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
[...]
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [R] [K] et Mme [M] [I] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive des locataires une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) tendant à son application et au paiement des sommes de 1554,20 euros et 170,24 euros à ce titre sont donc rejetées.

5. sur la demande au titre du dépôt de garantie

La demanderesse sollicite l’application de l’article 2.12.2 du contrat stipulait que « en cas de résiliation du présent contrat de location du fait du LOCATAIRE en application de l’une des clauses résolutoires ci-dessus, en cas de non-respect des délais de préavis légaux énoncés ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au BAILLEUR de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi ».

Cette clause met également à la charge exclusive des locataires une pénalité en cas d’inexécution du contrat et est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions de l’article L.132-1 du code de la consommation reproduites ci-dessus, la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie est rejetée.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [K] et Mme [M] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la société civile immobilière Pierrissimo [Localité 1] 01 (SC-05) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,