TJ 73065, 18 août 2026, RG 26/00154

DOSSIER N° RG 26/00154
N° Portalis DB2P-W-B7K-E7W6

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHAMBERY
Chambre Civile
Procédure accélérée au fond

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JUGEMENT RENDU LE 18 AOUT 2026

Devant nous, Madame Léa JALLIFFIER-VERNE, vice-présidente au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de la décision, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSE :

Le S.D.C. LE SIRIUS
Avenue du Lac Léman - Savoie Technolac 73290 LA MOTTE SERVOLEX
représenté par son syndic en exercice, la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT
immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n° 798 120 184, dont le siège social est sis 6 rue Simone Veil, Immeuble “L’Européen”, 38170 SEYSSINET PARISET, prise en son agence AXITE GESTION sise 7 Impasse des Prairies, PAE Les Glaisins 74940 ANNECY-LE-VIEUX, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Virginie HERISSON-GARIN de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY, postulant, et par Maître David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS - GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE, plaidant,

DEFENDERESSE :

La S.C.I. LE SIRIUS
immatriculée au SIREN sous le n° 828 540 724
dont le siège social est sis 41 rue Garibaldi 69006 LYON, prise en la personne de son représentant légal,

défaillante,

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DEBATS :

A l’audience publique du 26 Mai 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition du jugement a été fixée à la date de ce jour 18 Août 2026, à laquelle il a été rendu et signé par Madame Léa JALLIFFIER-VERNE, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE SIRIUS est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier LE SIRIUS situé Avenue du Lac Léman - Savoie Technolac 73290 LA MOTTE SERVOLEX. L’immeuble en copropriété est géré par le syndic en exercice, la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2026, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS représenté par son syndic en exercice la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT, a fait assigner la SCI LE SIRIUS devant le Président du présent Tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles 19-2 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de voir :
- CONDAMNER la SCI LE SIRIUS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS représenté par son syndic en exercice la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT la somme de :
• 595.008 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 février 2026,
• 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualité,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 26/00154.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026 à laquelle le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS représenté par son syndic en exercice la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT a maintenu ses moyens et demandes.

Bien que régulièrement assignée selon la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, la SCI LE SIRIUS n’a pas constitué avocat ni fait connaître de demande de renvoi pour le faire.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 août 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur ces points le cas échéant.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Selon l’article 839 du Code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l'article 14-1 I. de ladite loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Conformément aux articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui réclame le paiement de charges d’établir l’existence, l’exigibilité et le montant de sa créance.

Il est admis que pour justifier sa demande en paiement des charges, le syndicat doit produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 novembre 1994 et arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 janvier 2022, n°21-10.481).

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS représenté par son syndic en exercice la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT sollicite la condamnation de la SCI LE SIRIUS à lui payer la somme de 595 008 euros arrêté au 1er janvier 2026, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2026.

Au soutien de sa demande, il produit :
• en pièce n°2, le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, en pièces n°3 et n°4, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 16 septembre 2020, 15 septembre 2021, 18 novembre 2022, 27 avril 2023, 28 juin 2024 et 12 juin 2025,
• en pièces n°9, les appels de fonds du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023 (provisions charges courantes), du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023 (provisions charges courantes), du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 (provisions charges courantes), du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2024 (Réajustement budget 2024), du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 (provisions charges courantes), du 1er juillet 2024 ( Etude BE FLUIDE), du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024 (provisions charges courantes), du 1er octobre 2024 (préfinancement procédure judiciaire), du 1er octobre 2024 au 31 mars 2024 (provisions charges courantes), du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 (provisions charges courantes), du 1er octobre 2024 au 30 novembre 2024 (Installation bornes de recharge 2/2), du 1er décembre 2024 (Installation bornes de recharge 2/2), du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025 (Réajustement budget 2025), du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 (provisions charges courantes), du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 (provisions charges courantes), du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 (provisions charges courantes), du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 (APF travaux Installation Isolement), du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 (provisions charges courantes), du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 (Annul. Appel travaux instal. mauv budg), du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 (Annul. Appel travaux instal. mauv budg), du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 (Appel de fonds supplémentaire except), du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 (APF travaux installation isolement), du 1er janvier 2026 au 31 mars 2026 (provisions charges courantes), et du 1er avril 2026 au 30 juin 2026 (provisions charges courantes),
• en pièce n°10 le relevé de compte de la SCI LE SIRIUS pour la période allant du 28 juin 2024 au 1er janvier 2026 qui mentionne un débit de 518 975,31 euros.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS représenté par son syndic en exercice la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT ne produit aucun décompte individuel de répartition des charges afférent aux exercices concernés.

En l’absence de ces documents, il n’est pas possible de vérifier la nature et le montant des charges imputées à la SCI LE SIRIUS ni de déterminer comment le solde réclamé a été calculé.

Cette insuffisance n’est pas compensée par le relevé de compte produit en pièce n° 10, lequel fait notamment apparaître une somme de 228 818,33 euros sous l’intitulé « solde charges 01/01/2023-31/12/2023 », sans ventilation permettant d’identifier les charges, les règlements, les régularisations et les éventuels frais qui la composent.

L’examen et l’addition des appels de fonds produits ne permettent pas davantage de retrouver le montant de 228 818,33 euros ainsi porté au compte de la SCI LE SIRIUS. Aucun état récapitulatif ne permet de rapprocher ces appels de fonds des écritures enregistrées sur son compte.

Par lettre du 3 février 2026, la SCI LE SIRIUS a été mise en demeure de régler, dans un délai de trente jours, la somme de 25 344,23 euros correspondant à la provision n° 1 de l’exercice 2026, figurant sur le relevé de compte sous l’intitulé « APF 01.01.2026-31.03.2026 ».

La mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai imparti, les provisions n° 2, n° 3 et n° 4 de l’exercice 2026, chacune d’un montant de 25 344,23 euros, deviendraient également exigibles, portant le montant total réclamé à 595 008 euros.

Si cette mise en demeure permet d’identifier la provision impayée à l’origine de la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne suffit pas à établir la composition et le bien-fondé du solde débiteur de 518 975,31 euros dans lequel cette provision est incluse.

Il n’appartient pas au tribunal de reconstituer lui-même la comptabilité du copropriétaire à partir de pièces éparses, alors qu’il incombe au syndicat demandeur de produire les documents permettant de vérifier précisément sa créance.

Dès lors, faute de produire les décomptes individuels de charges et un relevé permettant de vérifier la composition du solde réclamé, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS représenté par son syndic en exercice la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT ne rapporte pas suffisamment la preuve de sa créance et sera, en conséquence, débouté de sa demande en paiement.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…).

Les frais ne s’appuyant pas sur des pièces justificatives, ils ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée sur ce fondement doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le syndicat doit également faire état de difficultés particulières l’ayant contraint à des diligences inhabituelles pour que les frais sollicités entrent dans les prévisions de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, la lecture du relevé de compte fait apparaître, parmi les sommes réclamées à la SCI LE SIRIUS, une somme de 4 974,89 euros inscrite le 1er octobre 2024 sous l’intitulé « préfinancement procédure judic » (pièce n°10).

Cependant, aucune pièce ne permet de déterminer la nature exacte des diligences auxquelles elle correspond ni son mode de calcul.

En outre, le contrat de syndic versé aux débats concerne le précédent syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS, la Société ARTENA DAUPHINE SAVOIE, et non le syndic actuellement en exercice, la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT, de sorte qu’il ne permet pas de vérifier les prestations facturées ni les tarifs appliqués (pièce n°1).

Par ailleurs, la seule mise en demeure produite est datée du 3 février 2026, soit postérieurement à l’inscription de ces frais, sans qu’il soit justifié d’une mise en demeure antérieure (pièce n°8).

Enfin, dès lors que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS représenté par son syndic en exercice la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT ne justifie pas suffisamment de la créance dont il poursuit le recouvrement, les frais engagés pour en obtenir le paiement ne peuvent davantage être mis à la charge de la SCI LE SIRIUS sur le fondement de l’article 10-1 précité.
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS représenté par son syndic en exercice la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SIRIUS représenté par son syndic en exercice la SAS AXITE PROPERTY MANAGEMENT sera condamné aux entiers dépens.

Il sera en conséquence débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS