TJ 31555, 14 août 2026, RG 26/02385

N° RG 26/02385 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VECU

MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 26/02385 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VECU
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 14 AOUT 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1], sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [W] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [K] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 23 Juin 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 26/02385 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VECU

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F] sont propriétaires de plusieurs lots dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], au sein d’une copropriété dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, dénommée [Adresse 5].

La société GRAND SUD IMMOBILIER est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, a assigné Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner à lui payer, les sommes suivantes :

• 4.512,23 € au titre de l’arriéré de charges échues de copropriété,

• 1.002,12 € au titre des charges de copropriété à échoir récupérables, majorée des intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2026,

• 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

• 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 juin 2026.

Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F], bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l'audience.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur les charges de copropriété échues et à échoir

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

L’article 1353 du code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est établi que Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F] sont propriétaires de plusieurs lots de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [Adresse 6] [Localité 2] AMAND, à [Localité 3].

À ce titre, et comme tous les autres copropriétaires, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

1- Charges échues

Il ressort de la lecture du décompte arrêté au 22 avril 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre 2026 inclus) que Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F] restent redevables de la somme de 4.512,23 € d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d'expurger de ce décompte la somme de 211,03 euros au titre des frais de commandement de payer, cette somme ayant vocation à être intégrée dans les dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F]. Il appartient désormais à ces derniers de démontrer qu’ils se sont acquittés du montant de leurs charges ou de justifier qu’elles ne leur sont pas dues.

En choisissant de ne pas comparaître, les défendeurs sont réputés ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F] sont redevables de la somme de 4.301,20 € au titre des charges échues, arrêté au 22 avril 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2026, date d'exigibilité des sommes.

2- Charges à échoir

Il ressort des écritures et des pièces du demandeur que les copropriétaires ont été valablement mis en demeure et que leur non-paiement des charges est établi.

La mise en demeure est restée infructueuse dans les trente jours suivant son envoi, et les copropriétaires n’ont pas régularisé leur situation.

Par ailleurs, les budgets prévisionnels de l'exercice 2026 ayant été votés par l’assemblée générale, Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F] étaient informés des montants à échoir avant même la mise en demeure.

Ainsi, la copropriété, prise en la personne de son syndic, est bien fondée à solliciter le paiement des charges à échoir, en sus des charges échues. Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F] seront donc condamnés à payer la somme de 1.002,12 € au titre des charges à échoir pour les appels de fonds et travaux ALUR pour les 3ème et 4ème trimestre 2026.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante des copropriétaires débiteurs et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour procédure abusive qu'à la condition d'avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'agir en justice.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F] ont commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l'intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s'abstenant de régler les charges de copropriété qui leur incombe.

Au surplus, le retard de paiement des charges de copropriété est déjà compensé par l'octroi d'intérêts moratoires qui courent sur la somme principale.

Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F], parties succombantes pour n’avoir pas réglé une partie de leurs charges, seront tenus aux entiers dépens, y compris les frais relatifs à la tentative de conciliation et au commandement de payer.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée (…) ».

L’équité commande de condamner Monsieur [W] [L] et Madame [K] [F] à payer la somme de 1.000,00 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 2] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic.

Non seulement le syndicat a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits, mais il serait inéquitable de faire peser ces frais sur les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS