TJ 31555, 13 août 2026, RG 26/01322

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01322 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VAVN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Août 2026

[E] [S] [W]

C/

[I] [F]
[Z] [A]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me SIMONIN

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 13 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 22 Mai 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [S] [W], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [I] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Colette FALQUET, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [Z] [A], demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Maybeline LUCIANI, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement les 28 et 29 janvier 2025, à effet du 03 février 2025, Monsieur [E] [S], [X] [W] a, par l’intermédiaire de son mandataire, [T] [H] Immobilier [Localité 2] Les [Adresse 7], donné à bail à Madame [Z] [A], un bien à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de parking en sous-sol n°B56 situés [Adresse 8] à [Localité 3], pour un montant de loyer de 700 euros, outre une provision de charges mensuelles de 60 euros.

Par acte signé électroniquement le 27 janvier 2025, Monsieur [I] [F] s’est porté caution solidaire de Madame [Z] [A].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [S], [X] [W] a fait signifier le 20 novembre 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement à Madame [Z] [A].
Puis, par acte du 24 novembre 2025, le commandement a été dénoncé à Monsieur [I] [F], en sa qualité de caution.

Le 06 février 2026, Monsieur [E] [S], [X] [W] a fait assigner Madame [Z] [A] et Monsieur [I] [F] en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé à l’audience du 10 avril 2026, en lui demandant, de :
- constater la résiliation du contrat de bail signé le 28 janvier 2025, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 20 novembre 2025,
- ordonner l’expulsion de Madame [Z] [A] des lieux loués sis, [Adresse 9], [Localité 4] [Adresse 10] (France), et de la place de stationnement n°B56 ainsi que de celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la [Localité 5] Publique,
- condamner solidairement Madame [Z] [A] et Monsieur [I] [F] à lui verser à titre de provision la somme de 4.566,10 €, correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 04 février 2026 somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer,
- fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 760.00 €, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement Madame [Z] [A] et Monsieur [I] [F] au paiement à titre de provision, de ladite indemnité d’occupation et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,
- condamner solidairement Madame [Z] [A] et Monsieur [I] [F] à lui verser la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement Madame [Z] [A] et Monsieur [I] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 20 Novembre 2025 et sa dénonce.

Au soutien de ses demandes, il indique que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai requis et que la dette s’est aggravée depuis, ce qui justifie la résiliation de plein droit du bail.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 10 avril 2026 a été renvoyée contradictoirement et finalement débattue à l’audience du 22 mai 2026.

Lors des débats, Monsieur [E] [S], [X] [W], représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 7.300,88 euros, selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusion, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [E] [S], [X] [W].

En défense, Madame [Z] [A], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, selon ses dernières conclusions communiquées à l'audience de :
- lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour se libérer de sa dette locative,
- lui accorder un délai de 6 mois pour quitter le logement situé [Adresse 9] à [Localité 2],
- juger que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais,
- dire n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle indique que depuis la perte de son emploi en août 2025, elle n’a toujours pas retrouvé une activité professionnelle et perçoit des indemnités mensuelles Pôle Emploi de 830 euros, rendant impossible le paiement d’un loyer à hauteur de 760 euros.
Elle déclare vouloir quitter les lieux et ne pas s’opposer à la demande de résiliation du bail.
Elle fait valoir que son départ du logement lui permettra de diminuer ses charges courantes et de faire face au paiement de ses dettes.
Enfin, elle sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux afin de lui permettre de trouver un nouveau logement.

De son côté, Monsieur [I] [F] en sa qualité de caution, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience de :
- lui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la résiliation du bail, ni à l’expulsion de Madame [Z] [A],
- dire qu’il s’en rapporte à justice sur ces chefs de demande,
- statuer ce que de droit sur la condamnation au paiement.

Au soutien de ses prétentions, il déclare qu’il a honoré son engagement de caution par le règlement des loyers de mai à octobre 2025 pour un montant de 4.560 euros, alors qu’elle occupe les lieux seulement depuis février 2025.
Il s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux qui aurait pour conséquence de mettre à sa charge un an supplémentaire de loyers, en tenant compte de la trêve hivernale.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions et à la note d'audience pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l’action

Monsieur [E] [S], [X] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, le 24 novembre 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 06 février 2026, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L'action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 20 novembre 2025, pour la somme en principal de 2.280 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition étaient réunies à la date du 1er janvier 2026.

Madame [Z] [A], qui n'a plus de titre d'occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l'expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux.

- Sur les demandes en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [E] [S], [X] [W] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [Z] [A] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.300,88 euros à la date du 18 mai 2026 (mois de mai 2026 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire des frais de procédure d'un montant de 290,48 euros en date du 25 novembre 2025, qu'il convient de déduire de cette créance en ce qu’il s’agit de dépens, ramenant ainsi l'arriéré locatif à la somme de 7.010,40 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Madame [Z] [A] ne conteste pas le principe, comme le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 7.010,40 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [Z] [A] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 1er juin 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 766,10 euros à compter de cette date.

- Sur les délais pour quitter les lieux :

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
En l’espèce, s'il n'est pas contesté que Madame [Z] [A] en ne percevant que les indemnités de chômage se trouve dans une situation évidente de difficultés financières, celle-ci ne démontre pas s'être mobilisée depuis le commandement de payer et l'assignation en justice du 06 février 2026 pour entreprendre des démarches afin de bénéficier d'un autre logement, notamment d'un logement social.

Elle n'apporte pas davantage de justificatif relatif à d’éventuelles démarches pour bénéficier d’un accompagnant social afin de l'aider dans ses formalités administratives pour sortir de cette situation.

Il est également constant que Madame [B] [M] ne paie pas ses loyers courants, contraignant la caution à les payer à sa place.

Il est également relevé, qu'un délai de deux mois est laissé à la personne faisant l'objet d'une expulsion, pour quitter les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux, de sorte qu'un délai de droit est déjà laissé.

En conséquence, la demande de Madame [B] [M] sera rejetée de ce chef.

- Sur la demande de délais de paiement :

L'article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [Z] [A] justifie avoir été licenciée pour motif économique avec une fin d’activité le 24 août 2025 faisant suite à son refus d’un contrat de sécurisation professionnelle et expose percevoir la somme de 830 euros à titre d’indemnités de France Travail.

Or, jusqu’à cette date, Madame [Z] [A] ne justifie pas avoir réglé ses échéances de loyer courant, alors que les bulletins de paie fournis pour l’année 2024 font état d’une rémunération mensuelle nette avant impôt et après réintégration de l’acompte, de 2.000 euros - ce qui d’ailleurs ne correspond pas en l’état à l’avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024 fourni - , ni s’être depuis mobilisée pour trouver un emploi ou rechercher un logement plus adapté à ses ressources.

Compte tenu du montant du loyer de 766,10 euros et de ses allocations mensuelles de 830 euros, sa situation financière est totalement obérée, alors même qu’après déduction du loyer, aucune autre charge ne peut plus être payée, de sorte qu’en l’état, il n’apparaît pas possible de les augmenter d’un nouvel échéancier mensuel de 292 euros.

Ainsi, il n’est pas établi que Madame [Z] [A] est en capacité de faire face à sa dette selon un échéancier, même le plus large.
En conséquence, sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois sera rejetée.

- Sur la caution

Selon les dispositions de l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 2297 du même code, en vigueur à la date de signature de l'acte de caution, dispose que : "A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et chiffres".

Aux termes du dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernièr alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce il ressort des éléments versés aux débats que, par acte sous seing privé, sous signature électronique, du 27 janvier 2025, Monsieur [I] [F] s'est porté caution, solidairement avec Madame [Z] [A], afin de payer au bailleur ce que lui doit la locataire en cas de défaillance de celle-ci dans la limite de six années et 54.720 € avec renonciation au bénéfice de discussion et de division et donc reproduction de l’article 2297 précité.

Il résulte dudit acte, que Monsieur [I] [F] a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement et que ce contrat respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précité, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas.

Monsieur [I] [F] sera donc tenu solidairement au paiement des sommes dues par Madame [Z] [A].

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [A] et Monsieur [I] [F] en sa qualité de caution, partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [Z] [A] et Monsieur [I] [F] en sa qualité de caution supporteront in solidum également une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS