TJ 56121, 18 août 2026, RG 26/00102
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT
JUGE DES RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DU 18 Août 2026
N° d’inscription au
répertoire général :
N° RG 26/00102 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6CBC
Minute n°
Copie exécutoire le 18/08/2026
à
Me Vincent CORNAUD de la SARL CORNAUD AVOCAT
Me Angélique LE JEUNE de la SELARL LCE AVOCATS NOTAIRES
entre :
S.A.S.U. PAPETERIE TONNERRE
dont le siège social se situe [Adresse 1]
[Localité 1]
S.A.S.U. AG-BURO
dont le siège social se situe [Adresse 1]
[Localité 1]
représentées par Maître Gaëlle YHUEL LE GARREC, avocat au barrreau de LORIENT substituant Maître Angélique LE JEUNE de la SELARL LCE AVOCATS NOTAIRES, avocat au barreau de BREST
Demanderesses
et :
S.C.I. IMMO BUREAU DUMANOIR
dont le siège social se situe [Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Fabien DROUILLARD substituant Maître Vincent CORNAUD de la SARL CORNAUD AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT
Défenderesse
JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Sophie BAUDIS, Présidente
GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et Madame Cindy SCHEURER lors du prononcé
DÉBATS : à l’audience publique du 16 Juin 2026
DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 18 Août 2026, date indiquée à l’issue des débats.
Suivant acte en date du 16 décembre 2007, la SCI IMMO BUREAU DUMANOIR a donné à bail à la SASU AG-BURO et à la SAS PAPETERIE TONNERRE des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à LORIENT (56) – rez-de-chaussée droit pour l’une et rez-de-chaussée gauche pour l’autre.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2026, la SASU AG-BURO et la SAS PAPETERIE TONNERRE ont assigné la SCI IMMO BUREAU DUMANOIR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT.
Prétentions et moyens des parties :
La SASU AG-BURO et la SAS PAPETERIE TONNERRE demandent au juge des référés de:
- Ordonner une expertise judiciaire.
- Débouter la SCI IMMO DUMANOIR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner la SCI DUMANOIR à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elles exposent que les locaux donnés à bail sont l’objet de nombreuses infiltrations d’eau qui semblent être causées par une descente d’eaux pluviales obstruée consécutivement à un manque d’entretien de la toiture, or que le bail met à la charge du bailleur les travaux d’entretien de la toiture, des chéneaux et des gouttières.
Elles disent que les locaux sont inondés des murs au sol comme constaté par commissaire de justice le 02 septembre 2025, et que la situation ne leur permet plus de poursuivre normalement leurs activités, mais que le bailleur n’a entrepris aucune mesure permettant de faire cesser le trouble manifestement subi par ses locataires et malgré leurs alertes répétées.
***
La SCI IMMO BUREAU DUMANOIR demande au juge des référés de :
A titre principal :
- Dire et juger ni fondée, ni justifiée la demande d’expertise à l’encontre de la Société SCI IMMO BUREAU DUMANOIR,
- Débouter les Sociétés SASU AG-BURO et SASU PAPETERIE TONNERRE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, ni fondées, ni justifiées,
A titre reconventionnel :
- Condamner par provision la Société SASU AG-BURO au titre des loyers dus arrêtés provisoirement au 1er avril 2026, à payer à la SCI IMMO BUREAU DUMANOIR la somme de 26 815,62 €, assortie d’un intérêt au taux de 0,75 % par mois à compter du onzième jour suivant la date de l’échéance de chaque terme de loyer impayé,
- Ordonner la libération complète des surfaces illégalement occupées par les Sociétés SASU AG-BURO et SASU PAPETERIE TONNERRE, sous un délai de dix (10) jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- Dire et juger que le juge des référés demeurera compétent pour liquider le montant de l’astreinte conformément aux dispositions de l’article L131-3 du code de procédures civiles d’exécution,
En tout état de cause :
- Condamner les Sociétés SASU AG-BURO et SASU PAPETERIE TONNERRE à payer à la SCI IMMO BUREAU DUMANOIR la somme de 3 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner les mêmes aux entiers dépens, et en particulier la Société SASU AG-BURO aux frais du procès-verbal de saisie conservatoire de créances du 26 mars 2026 et de l’acte de dénonciation de saisie conservatoire de créances du 30 mars 2026.
La défenderesse expose en premier lieu que l’entretien de la toiture est régulier puisqu’elle dispose d’un contrat d’entretien de celle-ci prévoyant trois visites annuelles, mais que les désordres dénoncés font suite à un évènement climatique exceptionnel survenu en septembre 2025 et reconnu par la ville.
En deuxième lieu, que la SASU AG-BURO accumule les retards de paiement dans ses loyers commerciaux, la créance de loyers de la SCI IMMO BUREAU DUMANOIR s’élevant à son égard à la somme de 26 815,62 €.
En troisième lieu, que les preneurs occupent illégalement les surfaces hors baux commerciaux alors que l’interdiction la commission de sécurité de la sous-préfecture de [Localité 2] dans un avis du 1er février 2019 a interdit explicitement de stocker quoi que ce soit dans cette zone, donc que l’irrespect de cette interdiction est susceptible de constituer, outre une infraction au bail, une infraction à la sécurité [Localité 3], et risque donc de mettre en danger la vie des clients et des collaborateurs.
Motifs de la décision :
L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La SASU AG-BURO et la SAS PAPETERIE TONNERRE produisent aux débats un procès-verbal de commissaire de justice en date du 02 septembre 2025 observant la présence de plusieurs flaques d’eau dans les locaux de stockage, la présence de moisissures, de ruissellement d’eau le long des murs et des marches, d’auréoles au niveau du faux plafond.
La matérialité des désordres est constatée.
Il justifie en conséquence d'un intérêt légitime à voir ordonner une expertise selon les modalités précisées ci-après.
Le débat concernant l’étendue du bail aux zones concernées par les dommages comme celui portant sur l’exception d’inexécution opposée par le preneur nécessite un examen au fond et ne relèvent pas de la compétence du juge des référés. Les demandes reconventionnelles formulées par le bailleur seront rejetées.
Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.
Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Par ces motifs :
Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder Monsieur [Z] du cabinet [D] [U] Architectes, [Adresse 4], [Courriel 1], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 4], avec mission de :
- Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise.
- Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.
- Se rendre sur les lieux et en faire la description.
- Relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux tels que dénoncés dans l'assignation introductive d'instance.
- En détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions.
- Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination.
- Indiquer les solutions appropriées pour y remédier.
- Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier.
- Apurer les comptes entre les parties.
- Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.
- Mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.
FIXONS à 4.000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versé par la SASU AG-BURO et la SAS PAPETERIE TONNERRE dans les trois mois de la présente décision entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lorient.
DISONS que dès la première ou au plus tard dès la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses frais et honoraires.
DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire.
DISONS que dans le compte rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure.
DISONS que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives.
DISONS que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur.
RAPPELONS que l'expert peut concilier les parties ;
DISONS que l'expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avertissement qui lui sera donné du versement de la provision.
DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises.
INVITONS les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons la demande à ce titre ;
REJETONS les autres demandes.
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
DISONS que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.
Le greffier. Le juge des référés.
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