CA Versailles, 18 août 2026, RG 24/04409
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Texte de la décision
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72Z
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 AOUT 2026
N° RG 24/04409 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WULB
AFFAIRE :
[O] [X] épouse [G]
C/
[A] [B]
et autres
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de Versailles
N° RG : 16/1021
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie BAZIN,
Me Sophie TAISNE-JOUVEAU DUBREUIL,
Me Guillaume NICOLAS,
Me Sylvie MAIO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT AOUT DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame[O] [X] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 34
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 78646-2023-003943 du 02/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])
APPELANTE
Monsieur [A] [B]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : Me Sophie TAISNE-JOUVEAU DUBREUIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 367
SAM à cotisation variable MACIF
[Adresse 3] de Gestion
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentant : Me Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 255
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5], agissant poursuites et diligences en la personne de son syndic non professionnel, Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 6] à [Localité 4], suivant contrat de syndic en date du 25 juin 2023
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentant : Me Sylvie MAIO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 163 et Me Arthur BARBAT DU CLOSEL de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0301
INTIMÉS
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
L'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], sousmis au statut de la copropriété, comporte un rez-de-chaussée et deux étages à raison de deux appartements par étage. Mme [G] a acquis l'un d'eux, correspondant au lot n° 4, par adjudication, selon jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Versailles le 25 juin 1997. M. [K] en a été le syndic non professionnel de 1997 à 2000, puis après 2007.
Motif pris de l'apparition de fissurations et d'infiltrations, Mme [G] a obtenu en référé une expertise ; l'expert a déposé son rapport le 28 juillet 2015.
Puis elle a assigné devant le Tribunal de grande instance de Versailles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Versailles, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', son ancien syndic M. [K], M. [B] (propriétaire de l'appartement situé au dessus), et la Macif en qualité d'assureur de la copropriété. Mme [K] est intervenue volontairement à l'instance.
Par jugement en date du 24 septembre 2020, le Tribunal judiciaire de Versailles a :
- débouté M. [K] de sa demande tendant à écarter des débats des pièces n° 34, 35, 36, 37, 39, 44 et 45 communiquées par Mme [G] ;
- déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des désordres ayant affecté l'appartement de Mme [G] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- constaté que les travaux de remise en état de l'immeuble préconisés par l'expert ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires ;
- débouté en conséquence Mme [G] de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte et de désignation d'un expert ;
- débouté Mme [G] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;
- débouté Mme [G] de ses demandes d'indemnisation et d'expertise au titre des travaux de remise en état de son appartement ;
- débouté Mme [G] de toutes ses demandes formées à l'encontre de M. [K] ès-qualités de syndic et de M. [B] ;
- condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 41 179,47 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période allant du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2020 ;
- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
- débouté M. et Mme [K] et M. [B] de leurs demandes reconventionnelles ;
- rejeté toutes demandes formées contre la Macif ;
- débouté toutes les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.
Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé que les désordres étaient dus à la vétusté de l'immeuble, à un défaut d'entretien et à la pose d'une chape en ciment sur le plancher du logement de Mme [G] par ses prédécesseurs, que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires était engagée, mais que tel n'était pas le cas de celle de M. [K] car les travaux nécessaires n'avaient pu être menés à bien en raison de multiples causes (mésentente entre copropriétaires, insuffisance de trésorerie de la copropriété liée au défaut de paiement des charges par Mme [G], défaut de versement de la provision par celle-ci). Le Tribunal a également noté que les travaux adéquats avaient été faits, et que l'arrêté municipal de péril non imminent avait été abrogé le 7 décembre 2018.
Par déclaration en date du 9 novembre 2020, Mme [G] a relevé appel de ce jugement, n'intimant que le syndicat des copropriétaires, la Macif et M. [B]. Par acte en date du 5 mai 2021, ce dernier a assigné la Macif en appel provoqué.
En ses conclusions notifiées le 26 janvier 2026, Mme [G] expose :
- que l'édifice est sujet à une dégradation généralisée (fissures, infiltrations, affaissement important de son plancher, pourrissement des solives due à l'infestation d'insectes xylophages) ; qu'un arrêté de péril a dû être pris le 22 mai 2017 ;
- que si la copropriété a voté divers travaux en 2002 et 2007, ces votes n'ont pas été suivis d'effet, du fait de l'inertie du syndic, alors même que le défaut de paiement des charges ne peut l'expliquer car celles relatives à son lot ne représentaient que 16 % des sommes ; que le syndicat des copropriétaires était donc en mesure de financer les travaux, au moins en partie, mais n'en a rien fait ;
- que le syndic s'est abstenu de solliciter des aides publiques alors qu'un emprunt collectif ne sera souscrit qu'au mois de décembre 2018 ;
- que de plus, la moitié des copropriétaires n'ont pas réglé l'appel de fonds travaux ;
- qu'au titre des mesures à prendre, l'expert a préconisé la remise en état complète des planchers de son appartement ;
- que le syndicat des copropriétaires a choisi de ne pas se conformer aux prescriptions de l'expert relatives à la reprise du plancher bas qu'il s'est contenté de renforcer par en dessous ; que d'autres travaux n'ont finalement pas été faits ;
- que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est encourue en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- que son appartement est devenu inhabitable, l'ensemble des murs, plafonds, sols, et menuiseries ayant été dégradés par l'humidité, alors que le tablier de la cheminée a été détruit ;
- qu'elle a dû recourir à un emprunt pour régler les travaux alors qu'elle est surendettée ;
- qu'elle a subi un trouble de jouissance important, alors que contrairement à ce qu'avance le syndicat des copropriétaires, elle n'a pas contribué à la production de son propre dommage ;
- que s'agissant de la Macif, assureur de la copropriété de 2008 à 2012, elle doit sa garantie au titre du préjudice de jouissance ;
- que s'agissant des charges dont le syndicat des copropriétaires lui réclame le paiement, elle n'a pas reçu les appels de provisions afférents à l'année 2021 et justifie être à jour de ses charges, payant la mensualité prévue dans le plan de surendettement dont elle bénéficie actuellement ;
- qu'elle n'est nullement redevable des frais de syndic contentieux, ni des appels compensation propriétaire défaillant, qui auraient dû être limités aux montants irrécouvrables, alors que la trésorerie de la copropriété n'était pas en péril, tandis que l'application des tantièmes de copropriété n'entre pas dans le calcul de ces avances ;
- que les cotisations de fonds travaux ne peuvent être réclamées que d'une année sur l'autre, alors que les comptes annuels doivent être approuvés ;
- que la somme de 14 925,33 euros doit ainsi être déduite de son compte de copropriétaire ;
- qu'à l'appui de sa demande de dommages-intérêts, le syndicat des copropriétaires n'établit pas une faute qui lui serait imputable.
Mme [G] demande en conséquence à la Cour de :
- infirmer le jugement ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 57 606 euros au titre du coût de la remise en état de son appartement ;
- le condamner à faire procéder aux travaux relatifs à la reprise du linteau de sa fenêtre, sous astreinte de 500 euros par mois ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la Macif à lui payer la somme de 101 120 euros, ou subsidiairement celle de 69 120 euros au titre de son trouble de jouissance ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
- la dispenser de participation à ces dépenses de la copropriété ;
- ordonner la compensation ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges à hauteur de 35 719,31 euros ;
- fixer la créance de ce dernier à hauteur de 20 739,98 euros ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 12 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- la dispenser de toute participation à cette dépense ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel.
Dans ses conclusions notifiées le 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires réplique :
- que l'immeuble était dès l'origine en très mauvais état, alors que des travaux substantiels devaient y être réalisés ;
- que Mme [G], qui était locataire de l'appartement, l'a acquis ensuite à bas prix par voie d'adjudication ; qu'elle a été constamment défaillante dans le paiement des charges de copropriété et a été condamnée à de nombreuses reprises à les régler ; qu'une saisie immmobilière a même été diligentée à son encontre ;
- que l'immeuble a été dépourvu de syndic jusqu'en 1997, date à laquelle M. [K] a accepté cette charge ; qu'en 2000, la copropriété a été placée sous administration provisoire ; que de 2005 à 2007, un nouveau syndic a été en fonction mais a été placé en liquidation judiciaire ;
- que des audits ont été commandés, des devis sollicités, et des résolutions votées dès l'année 1997, mais que faute de trésorerie le nécessaire n'a pas pu être fait ; que des résolutions avaient été votées dans le but de mettre fin aux infiltrations qui sont en outre à l'origine de l'affaissement des structures en bois de l'immeuble ;
- que de plus, Mme [G] a montré une opposition constante ; qu'elle a notamment attaqué en justice les résolutions des assemblées générales ; qu'en omettant de payer les charges, elle a placé la copropriété dans l'incapacité de faire faire les travaux ;
- que dans le même temps, elle devait financer des travaux ordonnés par la mairie de [Localité 2] ;
- que le recours à un prêt n'a pu être décidé qu'en 2018, date à laquelle le programme complet des travaux a été voté ;
- que contrairement à ce que soutient l'appelante, des subventions ne pouvaient pas être obtenues automatiquement ;
- que le coût total des travaux a été de 325 176,60 euros ;
- que dès l'année 2015, Mme [G] savait qu'il était nécessaire de retirer la chape de béton disposée sur son plancher dont le poids excessif causait des atteintes à la structure porteuse ; qu'elle a été relancée à ce sujet mais a refusé de s'exécuter ; qu'il a été nécessaire de procéder à un sondage de la structure en bois du plancher bas, laquelle était attaquée par des insectes lignivores ; que l'expert a été d'avis d'évacuer la totalité du solivage et de le remplacer par une structure métallique ; que Mme [G] a voté contre les résolutions portant sur les travaux y relatifs et n'a pas accepté la démolition de parties privatives qui était nécessaire ;
- que lors d'une assemblée générale du 27 mai 2017, une résolution d'appel de fonds suplémentaires a dû être votée ;
- que Mme [G] a refusé l'accès à son logement aux entreprises venues réaliser les travaux, si bien qu'il a fallu intenter une action en justice en référé pour l'y contraindre ;
- que les travaux ont débuté au mois de mai 2018 et sont à ce jour achevés et payés, et ont été validés en assemblée générale le 27 juillet 2019 ;
- que ceux portant sur le linteau de Mme [G] ont été réalisés, ledit linteau n'ayant pas à être remplacé car il était jugé récupérable par l'ingénieur-conseil ;
- que s'agissant du préjudice de jouissance invoqué par l'appelante, il n'est pas caractérisé avant le mois de mars 2012, alors que sur la période postérieure, c'est son attitude qui a été à l'origine du retard pris dans les travaux ; que l'intéressée a participé à la création de son propre préjudice ; que ce dernier a en tout état de cause pris fin au mois de juin 2018 ;
- qu'une assemblée générale du 12 novembre 2007 a montré la volonté de la copropriété de remédier aux divers désordres ;
- que les demandes de Mme [G] au titre de ses parties privatives, qui sont formées très tardivement, doivent être rejetées ; qu'en effet elle a refusé de faire un état des lieux avant travaux, alors que son appartement était très vétuste depuis l'année 1994 ;
- qu'est réclamé à l'appelante un arriéré de charges sur la période postérieure au 5 mai 2016 ; que la somme de 35 719,31 euros est due et une condamnation peut être prononcée contre Mme [G] nonobstant la circonstance qu'elle bénéficie d'un plan de surendettement ;
- que Mme [G] a été régulièrement convoquées aux assemblées générales, alors que la comptabilité de la copropriété a été validée par un comptable ; que les frais de recouvrement sont dus ;
- que concernant les appels de fonds 'copropriétaire défaillant', ils ont été votés en assemblée générale le 27 mai 2017 avec une répartition selon les tantièmes ;
- que s'agissant des appels de fonds travaux, l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas de les voter chaque année, les modalités de versement se faisant selon les mêmes modalités que les cotisations ;
- que concernant la Macif, elle doit sa garantie, du moins à hauteur de 20 % correspondant à l'aggravation des dégâts mise en exergue par l'expert suite aux sinistres survenus en 2011 et 2012, époque à laquelle la Macif était bien l'assureur de la copropriété ; que la somme de 10 793,55 euros est en conséquence due par elle ;
- que sa demande de dommages-intérêts est recevable, car dans ses premières conclusions d'intimé il a formé la demande y relative ;
- que Mme [G], par sa carence dans le paiement des charges et son obstruction systématique, a causé un préjudice à la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts ainsi que celle de condamnation de la Macif, et statué en application de l'article 700 du code de procédure civile et sur le sort des dépens ;
- condamner Mme [G] au paiement de la somme de 116 467,30 euros représentant 50 % du coût des travaux dont l'intéressée sera exclue dans la répartition au niveau de la copropriété ;
- condamner la Macif à lui rembourser la somme de 10 793,55 euros représentant 20 % des travaux ;
- condamner la Macif à le garantir à concurrence de 20 % des condamnations qui seraient prononcées en faveur de Mme [G] ;
- condamner Mme [G] au paiement de la somme de 27 000 euros euros en application de l'article 700 du code de procédure civile qui resterera exclusivement à sa charge ;
- condamner Mme [G] aux entiers dépens en ce compris ceux de référé, et les frais d'expertise en totalité ou subsidiairement à hauteur de 75 % ;
- condamner Mme [G] à lui payer la somme de 35 719,31 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période allant du 5 mai 2016 au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2020 sur la somme de 32 179,47 euros, et à compter de l'arrêt sur le surplus ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- débouter Mme [G] de ses prétentions ;
- condamner Mme [G] au paiement de la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, qui restera intégralement à sa charge.
Dans ses conclusions datées du 4 septembre 2025, la Macif soutient :
- que dans sa déclaration d'appel, Mme [G] a limité son recours aux dispositions du jugement concernant le syndicat des copropriétaires, alors que ce n'est que dans ses dernières conclusions au fond qu'elle a formé des demandes contre elle ; qu'elle aurait dû régulariser une nouvelle déclaration d'appel à l'intérieur du délai pour conclure afin d'étendre les chefs de jugement critiqués, ce qui n'a pas été fait ;
- qu'il en résulte que la Cour n'est saisie, la concernant, que de l'appel du syndicat des copropriétaires ;
- que la police d'assurance a été souscrite le 1er juin 2008 pour être résiliée à dater du 31 mars 2012 ;
- qu'ont été mis en évidence la vétusté et le mauvais entretien de l'immeuble ; que cette situation existait depuis au moins l'année 1994 ; que les causes des désordres sont donc antérieures à la souscription de la police ;
- que les dommages sont dus à la prolifération d'insectes xylophages et au défaut de ravalement de l'immeuble ;
- que leurs conséquences ont été aggravées par le comportement de Mme [G] qui a refusé de payer les charges et fait obstacle à l'accès à son appartement ;
- qu'aucune cause accidentelle ne peut être retenue.
La Macif demande en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- subsidiairement, condamner Mme [G] à la garantir ;
- condamner le syndicat des copropriétaires et/ou Mme [G] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux dépens dont distraction au bénéfice de la SCP Piriou Metz Nicolas.
Dans ses conclusions du 17 avril 2025, M. [B] expose :
- que s'agissant des demandes de Mme [G], il s'en raporte aux écritures du syndicat des copropriétaires et sollicite le rejet des prétentions de l'appelante ;
- que s'agissant de l'appel formé contre la Macif par le syndicat des copropriétaires, il s'en rapporte aux écritures de ce derniers ;
- qu'il sera constaté qu'aucune demande n'est formée contre lui.
M. [B] demande en conséquence à la Cour de :
- débouter Mme [G] de ses prétentions ;
- confirmer le jugement ;
- condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux dépens d'appel.
Par ordonnance datée du 7 septembre 2021 rendue, sur demande du syndicat des copropriétaires, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire pour inexécution par Mme [G] des condamnations prononcées à son encontre en première instance. L'affaire a ensuite été réinscrite.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.
MOTIFS
Sur les demandes formées par Mme [G] à l'encontre du syndicat des copropriétaires
En application de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il est constant que durant plusieurs années, l'immeuble a subi des dégradations très importantes, à savoir des fissurations et des infiltrations, alors qu'il était infesté d'insectes xylophages, lesquels ont d'autant plus proliféré que les lieux étaient humides. Un diagnostic de l'état de l'immeuble en copropriété daté du 26 mai 1997 montrait que ce dernier présentait de multiples désordres affectant les murs, des infiltrations d'eau, de la végétation indésirable, des fuites, ainsi que des dégradations des poutres et escaliers, des peintures et des revêtements. Les menuiseries se trouvaient dans un état de pourrissement avancé. Une fuite d'eau très importante provenant d'une canalisation commune sous pression qui avait gelé était en outre survenue. Et plusieurs infiltrations d'eau se sont produites par la toiture. A également été mise en évidence une ventilation insuffisante. Enfin la dégradation du plancher du logement de Mme [G] a une origine antérieure à l'année 1993, et donc à l'acquisition du bien par l'intéressée.
Il est démontré que cet état de l'immeuble est notamment dû à un vice de construction : l'expert commis en référé a noté que le mur pignon Ouest présente des défauts, étant partiellement réalisé en briques, non revêtu, et donc poreux, et ce d'autant plus qu'il est exposé aux pluies battantes, alors que des empochements dans les parties enduites ont aggravé le phénomène d'infiltrations. La présence d'une végétation parasite atteste du mauvais état de ces ouvrages.
Il convient en outre de déterminer si le syndicat des copropriétaires s'est rendu coupable d'un défaut d'entretien des parties communes, précision étant faite que les travaux préconisés étaient importants, et partant, coûteux, alors qu'il s'agissait d'une petite copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 19 août 1997, la réalisation de divers travaux a été votée, ainsi que des avances de fonds pour les financer. Celle du 30 novembre 1998 a voté d'autres travaux notamment dans l'escalier, de même que celle du 7 mars 2001, et celle du 7 mars 2002 (au cours de laquelle Mme [G] avait indiqué qu'elle refusait le choix de l'architecte qu'il était projeté de désigner pour faire des recherches au sujet des infiltrations). Une assemblée générale du 10 janvier 2006 a missionné un architecte pour réaliser un audit de l'immeuble et une étude technique des travaux à prévoir. Le rapport déposé le 25 janvier 2006 a mis en évidence de multiples désordres, et a montré notamment que le plancher de l'appartement de Mme [G] était beaucoup trop chargé en raison de la présence d'une chape en ciment sur le solivage bois (installée par ses prédécesseurs en vue de combler un creux qui s'y était formé), la structure porteuse étant déformée. Lors de l'assemblée générale du 12 novembre 2007, ont été votés des travaux ainsi que le principe d'une action en justice à l'encontre de Mme [G]. L'assemblée générale du 22 juillet 2008 a voté des appels de fonds pour financer les travaux. Puis celle du 4 octobre 2010 en a voté d'autres, relatifs au couloir, à la cave et à la toiture.
Selon ordonnance de référé en date du 13 décembre 2011, le président du Tribunal de grande instance de Versailles a ordonné une expertise, et le rapport déposé le 28 juillet 2015 a mis en exergue des désordres importants et de l'humidité permanente, ainsi que la présence d'une chape en ciment dans l'appartement de Mme [G], qui occasionnait une perte de résistance de la charpente en bois et un affaissement de la structure du plancher. Au cours des opérations d'expertise, le syndicat des copropriétaires avait allégué un mauvais état des comptes de la copropriété. Lors de l'assemblée générale du 13 février 2016, ont été votés des travaux sur les planchers ainsi que des appels de fonds.
Lors de celle du 29 avril 2017 ont été votés d'autres travaux, de même que lors de celle du 27 mai 2017. Et finalement les travaux appropriés ont été réalisés ce qui a amené le Tribunal, dans son jugement du 24 septembre 2020, à constater que ceux de remise en état de l'immeuble préconisés par l'expert avaient été réalisés par le syndicat des copropriétaires, et à débouter en conséquence Mme [G] de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte et de désignation d'un expert.
Si les parties se rejettent mutuellement la responsabilité de ces désordres, il résulte de la chronologie des faits que le syndicat des copropriétaires a régulièrement fait tenir des assemblées générales de la copropriété, et a fait voter les travaux adéquats ainsi que les appels de fonds. Dans cette petite copropriété il était nécessaire que chaque membre paie sa quote-part des charges. Or il s'avère que Mme [G] a été constamment défaillante dans ses obligations. En effet :
- par acte en date du 30 octobre 2001 un commandement de payer de payer les charges (13 269,17 francs) lui a été délivré ;
- par acte en date du 23 avril 2002 il lui a été fait commandement de payer la somme de 1 705,14 euros ;
- selon jugement daté du 27 mars 2003, le Tribunal d'instance de Versailles l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 215,72 euros au titre de charges impayées, outre les accessoires ;
- le 28 juin 2005, Mme [G] a été destinataire d'une sommation de payer des charges (2 347,16 euros) ;
- par jugement daté du 17 décembre 2009, le Tribunal d'instance de Versailles l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 215,96 euros au titre de charges impayées, outre les accessoires ;
- Mme [G] ayant relevé appel de ce jugement, elle a assigné le syndicat des copropriétaires en référé devant le Premier président de la Cour d'appel de Versailles en vue d'obtenir l'autorisation de consigner les fonds, au prétexte qu'elle s'interrogeait sur la bonne foi de la partie adverse et sur sa
possibilité de lui restituer les fonds en cas d'infirmation de la décision ; selon ordonnance du 29 octobre 2010 sa demande a été rejetée ;
- par arrêt en date du 10 septembre 2012, la Cour d'appel de Versailles a confirmé le jugement susvisé et condamné en outre Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 318,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2009, outre les accessoires ;
- par jugement daté du 6 juin 2014, le Tribunal de grande instance de Versailles a condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 777,15 euros au titre des charges de copropriété arriérées au 1er janvier 2014, outre les accessoires, et 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
- par arrêt du 7 novembre 2016, la Cour d'appel de Versailles a infirmé pour partie ledit jugement et condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 371,06 euros au titre des charges dues au 1er avril 2016, outre 1 500 euros à titre de dommages-intérêts et 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, après avoir relevé que la débitrice ne réglait pas les charges depuis l'année 2009 et commettait des manquements systématiques et répétés à ses obligations de copropriétaire ;
- Mme [G] ayant formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt, ledit pourvoi a été radié par ordonnance du 19 octobre 2017 ;
- le 18 septembre 2007, M. [K] a adressé à Mme [G] une lettre de relance pour obtenir le paiement des charges ;
- une autre lettre lui a été envoyée le 25 février 2008 ;
- le 7 février 2019, le syndicat des copropriétaires, déclarant agir en vertu du jugement du 17 décembre 2009 et de l'arrêt du 6 juin 2014, a délivré à Mme [G] un commandement de payer à fin de saisie immmobilière, pour avoir paiement de la somme de 49 093,85 euros.
Il est ainsi démontré que les impayés ont été récurrents ; Mme [G] a placé la copropriété dans une situation financière difficile durant des années, même si elle fait observer à juste titre que n'étant pas la seule copropriétaire, des charges étant payées par les autres.
Enfin, il résulte de ce qui précède que Mme [G] s'est souvent opposée à la mise en oeuvre des travaux pourtant jugés indispensables, et l'architecte, M. [J], a attesté de ce que l'accès au logement de l'intéressée avait été interdit aux personnels chargés d'organiser des réunions techniques ainsi qu'aux entreprises. Mme [Y], architecte, avait également attiré l'attention du syndic bénévole sur le fait que Mme [G] lui avait bloqué l'accès à son appartement. C'est pour cela que sur la demande du syndicat des copropriétaires, selon ordonnance de référé en date du 19 avril 2018 le président du Tribunal de grande instance de Versailles a enjoint à Mme [G], en tant que de besoin, d'autoriser l'accès à son appartement pour la réalisation des travaux de remise en état. Les attestations de M. [B], de M. [R], indiquent que l'intéressée a adopté une attitude d'opposition systématique.
Enfin, le plancher bas du séjour de Mme [G] s'est affaissé en raison de la surcharge causée par une chape en ciment disposée dans son appartement ; le syndicat des copropriétaires n'est nullement responsable de la présence de ladite chape, qui constitue une partie privative contrairement à ce que l'appelante a pu prétendre. D'ailleurs, selon la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 3 mars 2009, le syndic a été autorisé à agir en justice à l'encontre de Mme [G] pour la voir contraindre à remettre son plancher en état d'origine, tandis qu'une autre assemblée générale du 24 octobre 2011 a pris une résolution semblable. L'expert a en outre relevé que considérant la réticence de Mme [G] à retirer cette chape pour explorer plus aisément la structure de son plancher, il a demandé à intervenir depuis le dessous, à savoir par l'appartement de Mme [D], et il a fallu attendre trois mois pour pouvoir y accéder.
Il résulte de tout cela que Mme [G] se trouve à l'origine, au moins pour partie, des désordres dont elle se plaint, si bien que la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera retenue à concurrence de 40 % ; dans ces conditions, les demandes en paiement de l'appelante seront réduites à proportion.
Concernant les frais de remise en état de l'appartement de Mme [G] : elle se fonde sur un devis de l'entreprise Peintrobat d'un montant de 63 261,83 euros TTC, relatif à la création de luminaires et d'interrupteurs dans toutes les pièces, la fourniture et la pose d'un tableau électrique et de radiateurs, la modification de la plomberie existante (création d'arrivées d'eau chaude et d'eau froide, pose de mitigeurs, vasques) de menuiseries (porte coulissante, parquet stratifié, plinthes), d'un faux plafond, d'un coffrage, carrelage, peinture, etc. Mme [G] accepte d'en déduire le coût des meubles de cuisine et de salle de bains, ainsi que la somme de 800 euros à elle accordée en assemblée générale le 15 septembre 2018. Il convient de déduire également celle de 1 000 euros concernant le tablier de cheminée, cette demande étant traitée infra. La somme due serait de 56 606 euros, mais après application du taux de 40 %, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de la somme de 22 642,40 euros, par infirmation du jugement.
Concernant le trouble de jouissance : il n'est pas contestable que les conditions dans lesquelles Mme [G] a pu user de son logement ont été considérablement gênées par l'état de son bien ; l'expert a noté que des infiltrations s'étaient produites au mois de septembre 2009 et le 15 janvier 2011, et surtout au mois de mars 2012 (il s'agissait d'une infiltration massive qui a duré plusieurs semaines, due à une rupture de canalisation près de la cuisine) ; elle a même dû se résoudre à purement et simplement quitter son logement en 2007. L'expert a évalué la valeur locatives à 800 euros par mois. En appliquant un abattement comme le propose l'appelante elle-même, c'est celle de 640 euros par mois qui doit être retenue. En appliquant le taux de 40 % dont il a été parlé plus haut, c'est une somme de 256 euros par mois qui sera allouée, en définitive, à Mme [G], et ce, à partir du mois de septembre 2009 (la demanderesse ne démontrant pas son préjudice sur la période antérieure).
Mme [G] reconnaît dans ses écritures que les travaux sur les parties communes ont été réceptionnés par le syndicat des copropriétaires le 19 mars 2019 ; son logement n'était pas habitable pour autant vu que tous les aménagements intérieurs restaient à réaliser ; le syndicat des copropriétaires n'est en revanche pas responsable des difficultés financières de l'appelante qui l'ont conduite à retarder l'exécution de ces travaux. Trois mois supplémentaires seront retenus, si bien que le préjudice de jouissance sera arrêté à la date du 19 juin 2019.
Par infimation du jugement, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [G] la somme mensuelle de 256 euros, du 1er septembre 2009 au 19 juin 2019.
Mme [G] sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux relatifs à la reprise du linteau de sa fenêtre, sous astreinte de 500 euros par mois, et à lui régler la somme de 1 000 euros. Le syndicat des copropriétaires s'y oppose au motif que les travaux portant sur le linteau de Mme [G] ont été réalisés, ledit linteau n'ayant pas à être remplacé car il était jugé récupérable par l'ingénieur-conseil. En page 40 de son rapport l'expert a été d'avis que la fissure affectant ce linteau résulte de la vétusté et non pas d'un événement identifié ; il signale qu'en dehors d'une opération d'ensemble du ravalement se posera une difficulté d'aspect. En tout état de cause est produite une facture datée du 4 décembre 2018, visant en page 2 le remplacement du linteau de fenêtre, qui a été acquittée le 26 mars 2019. Le nécessaire ayant été fait, Mme [G] sera déboutée de cette prétention.
S'agissant du préjudice moral, Mme [G] a été affectée par les faits de la cause qui lui ont causé des tracas et des soucis durant des années ; mais il sera rappelé que sa propre carence et sa propre attitude ont, dans une proportion certaine, contribué à la production des préjudices. Par infirmation du jugement le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Mme [G] a demandé à être dispensée de participation à ces dépenses de la copropriété. Mais aucun texte ne permet de dispenser un copropriétaire de la participation collective à une dépense, fut elle engagée à son profit ; ce n'est qu'en matière de frais de procédure que cette faculté existe. Cette demande sera rejetée.
Sur les demandes formées par Mme [G] à l'encontre de la Macif
Mme [G] demande à la Cour de condamner solidairement la Macif avec le syndicat des copropriétaires au titre des sommes allouées en réparation de son trouble de jouissance.
Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. L'article 562 du même code en sa version alors applicable prévoit que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'ils critique expressément et ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
L'article 901 en sa version alors applicable dispose que la déclaration d'appel est faite par un acte contenant, outre les mentions de l'article 57, et à peine de nullité, un certain nombre de mentions notamment les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité sauf dans les deux cas susvisés.
Force est de constater que dans sa déclaration d'appel, Mme [G] a bien visé le chef du jugement rejetant sa demande à l'encontre de la Macif. Elle n'avait donc nullement à régulariser une deuxième déclaration d'appel. Sa demande est donc recevable.
Il est constant que la police d'assurance conclue par le syndicat des copropriétaires et la Macif a été en vigueur du 1er juin 2008 au 31 mars 2012. L'état alarmant de l'immeuble est préexistant à cette période : dès l'année 1998, soit l'année suivant l'acquisition de l'appartement de Mme [G], il a été fait état d'écoulements d'eau. Le syndicat des copropriétaires explique même dans ses écritures que des audits ont été commandés, des devis sollicités, et des résolutions votées dès l'année 1997, mais faute de trésorerie le nécessaire n'a pas pu être fait, et que dès l'année 1997 des résolutions avaient été votées dans le but de mettre fin aux infiltrations qui sont en outre à l'origine de l'affaissement des structures en bois de l'immeuble. Dans ces conditions, comme certains sinistres se sont produits en cours de validité de la police, la Macif sera condamnée, solidairement avec le syndicat des copropriétaires, au paiement d'une somme représentant 20 % du préjudice de jouissance, étant rappelé que Mme [G] ne forme de prétention à l'encontre de la Macif que du chef de ce préjudice.
Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Macif
Au vu de ce qui précède, il échet de condamner la Macif à garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de 20 % des condamnations qui viennent d'être prononcées en faveur de Mme [G].
Le syndicat des copropriétaires réclame également la condamnation de la Macif à lui rembourser la somme de 10 793,55 euros représentant 20 % des travaux.
Dès lors que la Macif doit sa garantie à concurrence de 20 %, la demande susvisée fait double emploi avec la précédente : la Macif est d'ores et déjà condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de 20 % de l'ensemble des sommes par lui dues à Mme [G].
Sur les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [G] au titre des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;
L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.
En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.
Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 35 719,31 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 5 mai 2016 et le 15 octobre 2025. Le fait que Mme [G] bénéficie d'un plan de surendettement ne constitue nullement un obstacle à ce que le syndicat des copropriétaires, en tant que créancier, obtienne un titre exécutoire contre sa débitrice. Si celle-ci reste libre de contester la régularité de son compte individuel même si les comptes de la copropriété ont été approuvés en assemblée générale, comme l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 lui en laisse la faculté, il lui incombe d'étayer sa contestation.
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- le jugement d'adjudication rendu par le Tribunal de grande instance de Versailles justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [G],
- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 et 23 décembre 2017, 7 avril 2018, 27 juillet 2019, 28 juin 2024, 26 juillet 2025, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,
- les appels de fonds du 1er mars 2016, 2 avril 2016, 6 janvier 2017, 12 décembre 2017, 15 décembre 2018, 27 juillet 2019, 30 décembre 2019, 28 novembre 2020, 14 janvier 2023, 6 janvier 2024, et 6 janvier 2025 ; si Mme [G] fait valoir qu'elle n'a jamais reçu les appels de fonds afférents à l'année 2021 la jurisprudence de la Cour de cassation considère que cela n'est pas un motif pour rejeter la demande ;
- les comptes des années 2016 à 2024.
Le Tribunal a dans le jugement dont appel, condamné Mme [G] au paiement de la somme de 41 179,47 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires, créance arrêtée sur la période allant du 3ème trimestre 2016 au 5 mai 2020. La débitrice a réglé un acompte de 9 000 euros le 21 janvier 2022. La somme de 32 179,47 euros est donc due sur la période susvisée. Sur celle postérieure, Mme [G] n'a pas réglé des appels de fonds à hauteur de 216,14 euros, 2 727,15 euros, 572,57 euros, 95,43 euros, 477,14 euros et 95,43 euros. Dans la limite de la demande, elle est donc redevable de la somme de 35 719,31 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 5 mai 2016 et le 15 octobre 2025.
S'agissant des frais de recouvrement :
Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Tous les honoraires relatifs au 'frais syndic contentieux', pour 720 euros, fondés sur le contrat de syndic, ne sont pas opposables aux copropriétaires, qui n'ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat.
S'agissant des frais postaux, leur correspondent ceux exposés postérieurement à la première mise en demeure. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats des décomptes de ceux qu'il a dû exposer en raison de la carence de Mme [G], au titre des années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021. Au titre desdits frais, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer uniquement le coût des lettres recommandées avec avis de réception au tarif R1 en vigueur.
Mme [G] conteste également les appels en compensation propriétaire défaillant.
Lors d'une assemblée générale du 27 mai 2017 (résolution n° 3.4) a été soumis au vote des copropriétaires des appels correspondant à la dette de Mme [G], afin d'assainir les comptes de la copropriété pour un montant de 36 000 euros payable en 4 trimestres à partir du mois de juillet 2017.
Lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2020 (résolution n° 2,6), une décision semblable a été prise pour un montant total de 72 000 euros représentant la dette de l'intéressée en ce compris les causes du précédent appel en défaillance. Mme [G] n'ayant pas attaqué ces résolutions en justice elles sont pleinement applicables et les sommes correspondantes sont bien dues. Par ailleurs c'est logiquement que le syndicat des copropriétaires a appelé ces fonds en fonction des tantièmes de copropriété de chacun.
S'agissant des fonds travaux, Mme [G] conteste les appels de fonds correspondants en soutenant que la cotisation annuelle a été fixée par l'assemblée générale du 7 juillet 2018 lors du vote du budget prévisionnel afférent à l'année 2019, et uniquement pour cette année, si bien que cette question aurait dû être remise à l'ordre du jour annuellement. Mais le syndicat des copropriétaires rétorque à juste titre que selon l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable, cette cotisation annuelle obligatoire est versée par les membres de la copropriété selon les mêmes modalités que celle mises en place par l'assemblée générale pour le versement des provisions, et aucun texte n'impose que cette question doive faire l'objet d'un nouveau vote chaque année.
Mme [G] conteste, encore, une régularisation de 129,78 euros portée au débit de son compte le 6 mai 2020. Le syndicat des copropriétaires explique que la clôture des comptes au 28 novembre 2020 (soit postérieurement au prononcé du jugement dont appel) a laissé apparaître un montant de charges plus élevé que prévu, à savoir 2 180,87 euros au lieu de 1 364,86 euros ; la différence entre ces deux sommes a été réclamée à Mme [G] après application du nombre de ses tantièmes (160 sur 1006). Ce chef de contestation sera rejeté.
Déduction faite de la somme de 720 euros susvsisée, Mme [G] sera condamnée au paiement de celle de 34 999,31 euros ; cette somme portera intérêts au taux légal sur celle de 32 179,47 euros à dater du jugement, et sur le surplus à dater de l'arrêt, dans les limites de la demande.
Les intérêts seront capitalisés pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l'article 1343-2 du code civil.
Afin de tenir compte des versements que Mme [G] réalise dans le cadre du plan de surendettement dont elle bénéficie, une condamnation en deniers ou quittance sera prononcée.
Sur les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [G] au titre de de la moitié des travaux (116 467,30 euros)
Le Tribunal a rejeté cette demande dans son intégralité après avoir relevé que le syndicat des copropriétaires ne développait aucun moyen. Il résulte de ce qui précède que la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenue à concurrence de 40 % du chef des dommages causés à l'appartement de Mme [G]. Les désordres affectant les parties communes et ceux affectant parties privatives de l'intéressée n'ont pas exactement les mêmes causes, étant rappelé que l'appelante n'est devenue propriétaire qu'en 1997 alors que l'immeuble était déjà affecté de désordres structurels ; l'expert avait d'ailleurs relevé que l'immeuble avait connu des périodes d'incurie dès avant sa mise en copropriété. Par ailleurs, la chape en ciment qui avait été installée par les précédents propriétaires du logement de Mme [G] n'a pu qu'aggraver les désordres, causant un fléchissement du plancher situé au-dessous ; Mme [G] est responsable des effets qu'a pu avoir cette chape, et a dû être mise en demeure par le syndic de la retirer.
Elle doit être déclarée, à concurrence de 15 000 euros responsable des dégâts survenus dans les parties communes.
Il n'y a pas lieu d'exclure Mme [G] du bénéfice de la répartition de cette somme au sein de la copropriété : l'intéressée se trouvant en situation d'indivision forcée dans les parties communes elle doit bénéficier, certes indirectement, de ladite condamnation.
Sur la demande de compensation
Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Il existe entre Mme [G] et le syndicat des coprop
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