TJ 34032, 19 août 2026, RG 26/00101

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Références :
N° RG 26/00101 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E36S6

MINUTE N°2026/ 470

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 19 Août 2026

[A] [Q]

c/

[G] [N]

Copie délivrée à
Me Estelle FERNANDEZ

Copie exécutoire délivrée à
Maître Cécile NEBOT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [Q]
né le 15 Mars 1946 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Cécile NEBOT de la SELARL CECILE NEBOT, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [N]
née le 18 Mars 1991 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 31 mars 2026)

Représentée par Me Estelle FERNANDEZ, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 juin 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 2 juillet 2018, Monsieur [A] [Q] a donné à bail à Madame [G] [N] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 450 € hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [A] [Q], selon acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025 a fait signifier à Madame [G] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d'un montant de 410, 84 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [A] [Q] a assigné Madame [G] [N] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l'expulsion de Madame [G] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [G] [N] au paiement de la somme de 608, 26 € à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges impayés, en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu'à la libération définitive des lieux, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que de la somme de 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lequel indique que Madame a démarré une activité à son compte et n’a plus sollicité le RSA,

A l’audience du 2 juin 2026, Monsieur [A] [Q], représenté par son conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et indique que la dette a été régularisée à hauteur de 1030 euros.

Madame [G] [N] représentée par son conseil, expose qu’elle s’est acquittée de l’intégralité de la dette et sollicite que soit écartée la clause résolutoire et à titre subsidiaire un délai de 12 mois pour quitter les lieux

L'affaire a été mise en délibéré au 19 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault par mail reçu le 26 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [A] [Q] justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 16 septembre 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2026, en vertu des dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par Monsieur [A] [Q] apparaît recevable.

Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Madame [G] [N] a régularisé l’intégralité de la dette à la date du 26 mai 2026.

En conséquence, les demandes de condamnation au paiement de l'arriéré locatif sont devenues sans objet.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail:
L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce le bail conclu le 2 juillet 2018, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 15 septembre 2025 pour la somme en principal de 410.84 €.

Conformément au décompte produit, et aux dispositions susvisées ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2025.

Toutefois l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du virement effectué par la locataire et confirmé par le bailleur que la locataire a réglé la totalité de la dette locative.

Le locataire doit donc être considéré comme en mesure d'apurer sa dette. En considération du paiement régulier des échéances courantes, la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire doit être prononcée. En effet, l'exclusion du bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire au profit d'un locataire ayant fait l'effort d'apurer la totalité de sa dette entraînerait à son détriment des effets disproportionnés alors que le droit du propriétaire de percevoir les loyers a été respecté. Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire à compter de la date du commandement de payer et jusqu'au 26 mai 2026 et constate qu'à cette date, la totalité de la dette a été réglée nonobstant le paiement des échéances courantes.

Dès lors, l'acquisition des effets de la clause résolutoire n'est pas constatée.

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution .

En l’espèce, Monsieur [A] [Q] sollicite la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts mais n’établit aucun préjudice autre que le seul défaut de paiement.
En conséquence, Monsieur [A] [Q] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [G] [N], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,