TJ 41018, 12 août 2026, RG 25/02175

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/02175 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E3OU Page sur
COUR D’APPEL D’ORLÉANS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 12 AOÛT 2026

N° RG 25/02175 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E3OU
Minute : 2026/493

DEMANDERESSE :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Madame [Y] [P], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [F] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Sandrine AUDEVAL, avocate au barreau de Blois, substituée par Me Carole BOUCHER, avocate au barreau de Blois,

Monsieur [S] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Sandrine AUDEVAL, avocate au barreau de Blois, substituée par Me Carole BOUCHER, avocate au barreau de Blois,

DÉBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière.

GROSSE : Me Carole BOUCHER
EXPÉDITION : S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé, signé électroniquement, en date du 28 juillet 2023, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [S] [W] et à Madame [F] [V] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 282,36 euros hors charges, payable mensuellement à terme échu et avant le 5 du mois suivant.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier à ses locataires le 23 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s'élevant à 686,68 euros, selon décompte arrêté au 19 septembre 2024.

À défaut de règlement des causes du commandement par la locataire dans le délai légal, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] -par actes d'huissier de justice du 7 juillet 2025 signifié à personne pour Monsieur [S] [W] et à domicile pour Madame [F] [V]- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, aux fins de :

À titre principal,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- Condamner Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] à régler à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE :
* 942,57 euros à valoir sur les impayés de loyers selon décompte arrêté au 05 octobre 2024 (mensualité d'octobre 2024 non inclue), assorti des intérêts de droit ;
* une indemnité d'occupation égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter du 05 octobre 2024, soit la somme de 574,63 euros par mois, et ce jusqu'au départ effectif des lieux, indexée, et avec intérêts de droit ;
- Condamner Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] au paiement d'une somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] en tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ;

À titre subsidiaire,
- Ordonner la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] pour défaut de paiement des loyers et les troubles de voisinage causés ;
- Ordonner, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- Condamner Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] à régler à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE :
* 942,57 euros à valoir sur les impayés de loyers selon décompte arrêté au 05 octobre 2024 (mensualité d'octobre 2024 non inclue), assorti des intérêts de droit;
* une indemnité d'occupation égale à ce que serait le montant du loyer et des charges à compter du 05 octobre 2024, soit la somme de 574,63 euros par mois, et ce jusqu'au départ effectif des lieux, indexée, et avec intérêts de droit ;
- Condamner Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] au paiement d'une somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V] en tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

À l'audience du 20 mai 2026, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE - représentée avec pouvoir par Madame [Y] [P]- a maintenu toutes ses demandes, et a actualisé la dette locative à la somme de 4.191,16 euros.

Monsieur [S] [W] et Madame [F] [V], étaient représentés par leur conseil à cette audience, qui a déposé son dossier et ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 août 2026, par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA TENTATIVE PRÉALABLE DE CONCILIATION :

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, « A peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, la demande principale est une demande en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion.

Les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont donc pas applicables.

Par suite, la demande d’irrecevabilité de l’assignation sur ce fondement, présentée en tout premier lieu dans les conclusions déposées par le conseil de Madame [V] et de Monsieur [W] à l’audience, sera déclarée recevable mais sera rejetée.

Il y a désormais lieu d’analyser les demandes présentées par la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE.

SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher selon accusé de réception en date du 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L’action est donc recevable.

SUR LA NON ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA RÉSILIATION DU BAIL POUR FAUTE :

Conformément aux dispositions de l'article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave.

De plus, il convient de comprendre la demande du bailleur contenue dans le dispositif de son assignation en demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, de prononcé de résiliation du bail pour faute du locataire.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s'agit d'une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni lors de l’audience par la société bailleresse que Madame [F] [V] et Monsieur [S] [W] sont en situation de loyers impayés depuis plusieurs mois.

Depuis plusieurs mois, la dette a ainsi fluctué, jusqu’à représenter au jour de l’audience la somme de 4.191,16 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire de deux mois insérée dans le bail (article 9, page 7 du bail) a été signifié aux locataires le 23 septembre 2024, pour la somme en principal de 686,68 euros.

Le commandement de payer susvisé fait référence à un délai de six semaines pour apurer la dette, délai applicable pour les baux conclus après le mois de juillet 2023.

En l’espèce, le bail signé le 28 juillet 2023 vise encore le délai de deux mois antérieurement applicable. En tout état de cause, c’est le délai de deux mois contractuellement prévu et plus favorable aux locataires qui sera appliqué.

Madame [F] [V] et Monsieur [S] [W] avaient donc jusqu'au lundi 25 novembre 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, le 23 novembre 2024 étant un samedi.

Or, entre le 23 septembre 2024 et le 25 novembre 2024 à 24 heures, la caisse d’allocations familiales a procédé à plusieurs règlements pour le compte des locataires et ces derniers ont procédé également à des paiements, pour un montant supérieur à 686,68 euros, si bien que les causes du commandement ont été éteintes dans le délai légal de deux mois.

Il convient cependant de constater qu'à la suite de ce règlement, de nouveaux impayés se sont accumulés.

Il convient en effet de noter que si les locataires parviennent par moment à apurer ou à quasiment apurer leur dette locative, celle-ci se reconstitue presque aussitôt, mettant nécessairement le propriétaire dans une situation d'imprévisibilité et de nécessité d'effectuer des démarches judiciaires. Ce comportement est constitutif d'une faute caractérisée et réitérée.

Au moment de l’audience, le dernier règlement effectif des locataires datait du 8 avril 2026 pour la somme de 100 euros, soit moins que le loyer résiduel ; il résulte des relevés fournis par les locataires eux-mêmes que plusieurs règlements antérieurs à hauteur de 100 euros ont été refusés par la banque, notamment ceux en date du 5 mai 2026, du 5 mars 2026, du 25 décembre 2025, du 6 janvier 2025.

De plus, il convient de préciser qu’un commandement d’avoir à cesser les troubles du voisinage a été signifié à Madame [V] et à Monsieur [W] le 27 mai 2025.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie le prononcé de la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [F] [V] et de Monsieur [S] [W] à la date de l'audience du 20 mai 2026. La résiliation ne saurait être rétroactive, compte tenu du fait qu'elle a été constatée selon la situation exposée au jour de l'audience.

L’expulsion de Madame [F] [V] et de Monsieur [S] [W] sera en conséquence ordonnée.

SUR L'EXPULSION ET L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION :

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [F] [V] et à Monsieur [S] [W] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [V] et de Monsieur [S] [W], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [S] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2026, qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En l'espèce, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE verse aux débats le contrat de bail ainsi qu'un décompte arrêté à la date du 20 mai 2026 démontrant que Madame [F] [V] et Monsieur [S] [W] restent lui devoir la somme de 4.191,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance d’avril 2026 incluse.

Il convient de déduire de cette somme les frais d’huissier pour la somme de 263,81 euros (78,04 euros le 31 octobre 2024, 106,93 euros le 30 juin 2025 et 78,84 euros le 31 décembre 2025).

Dans leurs écritures déposées à l’audience, Madame [F] [V] et Monsieur [S] [W] reconnaissent le principe et le montant de cette dette.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 3.927,35 euros (4.191,16 – 263,81), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aucun délai de paiement ne sera accordé à Madame [F] [V] et Monsieur [S] [W], le dernier loyer du mois d’avril 2026 n’ayant pas été réglé et aucune pièce justificative de leur situation personnelle, familiale, professionnelle et concernant leurs revenus n’ayant été produite.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [F] [V] et Monsieur [S] [W] supporteront solidairement la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [F] [V] et Monsieur [S] [W] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS