TJ 41018, 12 août 2026, RG 25/00708

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/00708 - N° Portalis DBYN-W-B7J-EYN4 Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 12 AOÛT 2026

N° RG 25/00708 - N° Portalis DBYN-W-B7J-EYN4
Minute : 2026/486

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M. LOIR ET CHER LOGEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS, substitué par Me Matthieu MICOU, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Madame [A] [S]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière.

GROSSE : Me Frédéric CHEVALLIER
EXPÉDITIONS : Monsieur [V] [K], Madame [A] [S]
le :
Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

La SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [V] [K] et à Madame [A] [S] une maison à usage d'habitation située [Adresse 5] [Localité 4], par contrat de bail en date et à effet du 22 janvier 2024, moyennant un loyer mensuel de 589,13 euros hors charges, payable à terme échu.

Par acte du 24 septembre 2024, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait délivrer à Monsieur [V] [K] et à Madame [A] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 3.203,43 euros, au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 18 septembre 2024.

Dénonçant la situation d’impayés, la SA [Adresse 4] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 30 septembre 2024.

Par actes du 17 février 2025 (remis à personnes), la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait assigner au fond Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS, aux fins suivantes :

- Voir constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résolution du bail liant les parties ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S], à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois, après le commandement de payer visant la clause résolutoire, prévu par les articles L.411-1 et R.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ce bien, et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;
- Condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] à payer à la SA [Adresse 4] les sommes suivantes :
3.661,69 euros en principal, compte arrêté au 24 novembre 2024, terme du commandement de payer resté infructueux, assortie des intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation ;Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux ;
Subsidiairement,
- Voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de Monsieur [V] [K] et de Madame [A] [S], conformément aux dispositions combinées des articles 1217, 1728, 1224 et suivants du code civil ;
En conséquence,
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S], à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire, prévu par les articles L.411-1 et R.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ce bien, et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;
- Condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] à régler à la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT les sommes suivantes :
4.421,17 euros au principal, compte arrêté au 30 novembre 2024, assortie des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir ;Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- Voir rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;
- Condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Voir enjoindre à Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] de justifier de son assurance par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat ;
- Condamner Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 24 septembre 2024.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 19 février 2025.

L'affaire a été appelée à une première audience du 17 décembre 2025. Il a fait l’objet de deux reports à la demande des parties, et a été retenu à l’audience du 20 mai 2026.

À cette audience, la SA [Adresse 4], représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 10.304,47 euros, donnant son accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, compte tenu du dossier de surendettement déposé par les locataires et de la reprise du paiement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S], régulièrement convoqués, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA NATURE DE LA DECISION :

En application des dispositions de l'article 474, alinéa 1er du code de procédure civile, le présent jugement est réputé contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.

SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher selon accusé de réception en date du 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L’action est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en cas d’impayés (chapitre XII du contrat de bail) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.203,43 euros.

Le bail prévoit un délai de deux mois pour la résiliation du bail, au lieu du délai de six semaines en principe applicable à l’époque de la signature du bail en janvier 2024 ; le commandement de payer les loyers délivré le 24 septembre 2024 vise un délai de six semaines, mais c’est bien le délai de deux mois contractuellement prévu et plus favorable aux locataires qui sera appliqué en l’espèce.

Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] devaient ainsi régler cette somme de 3.203,43 euros avant le lundi 25 novembre 2024 à 24 heures (le 24 novembre 2024 étant un dimanche).

Entre le 24 septembre 2024 et le 25 novembre 2024 à 24 heures, les locataires ont procédé à quelques versements, à hauteur de la somme de la somme de 750 euros, qui n’ont pas permis d’éteindre les causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

Il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail pour fautes des locataires.

La fiche de renseignements fournie par la bailleresse fait apparaître que l’assurance habitation des locataires expire le 28 avril 2027 ; elle est donc actuellement valable pour l’année en cours.

Il n’y aura dès lors pas lieu d’enjoindre à Monsieur [V] [K] et à Madame [A] [S] de justifier de leur assurance et cette demande sera rejetée.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

De plus, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la SA [Adresse 6] LOGEMENT verse aux débats le contrat de bail, un décompte arrêté à la date du 12 mai 2026, démontrant que Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] restent lui devoir la somme de 10.304,47 euros au titre des loyers et charges, échéance d’avril 2026 incluse.

Il y a lieu de retirer de cette somme les frais d’huissier qui relèvent des dépens, soit la somme de 155,35 euros prélevée le 3 octobre 2024 et la somme de 153,17 euros prélevée le 25 février 2025.

Monsieur [K] et Madame [S] restent donc devoir la somme de 9.995,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (10.304,47 – 155,35 – 153,17).

Absents à l’audience, Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] n’ont pas contesté le montant de la dette.

La commission de surendettement des particuliers du Loir-et-Cher a accueilli la demande des locataires et a imposé des mesures.

La bailleresse a expressément indiqué au tribunal qu’elle était d’accord pour l’octroi de délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire, laquelle était acquise avant le dépôt du dossier de surendettement par les locataires.

Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 9.995,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, jour de la délivrance de l’assignation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] seront autorisés à se libérer de leur dette auprès de la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT en 35 mensualités de 277 euros chacune, la 36ème mensualité soldant la dette, sauf disposition contraire prise par la commission de surendettement des particuliers du Loir-et-Cher.

Les effets de la clause résolutoire sont ainsi suspendus, du fait des délais ainsi accordés.

En revanche, il est rappelé à Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] que le non-paiement d’une seule mensualité rendra la dette immédiatement et totalement exigible et que cela entraînera également le fait que la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet.

Enfin, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [V] [K] et de Madame [A] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] supporteront la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [V] [K] et Madame [A] [S] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS