TJ 41018, 12 août 2026, RG 25/01897

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/01897 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E24A Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 12 AOÛT 2026

N° RG 25/01897 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E24A
Minute : 2026/492

DEMANDERESSE :

Madame [V] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Audrey HAMELIN, avocate au barreau de BLOIS, substituée par Me Arthur PRUD’HOMME, avocat au barreau de BLOIS

Madame [Q] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Audrey HAMELIN, avocate au barreau de BLOIS, substituée par Me Arthur PRUD’HOMME, avocat au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière.

GROSSE : Me Hervé GUETTARD
EXPÉDITION : Me Audrey HAMELIN
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation délivrée le 16 juin 2025, puis par acte qui annule et remplace en date du 5 août 2025, Madame [V] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] et lui demande de:
- Condamner solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [I] [U] à lui régler une somme de 4.836 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;
- Condamner in solidum les mêmes à lui rembourser le montant du dépôt de garantie, soit 560 euros ;
- Dire que le dépôt de garantie, d'un montant de 560 euros, sera majoré d'une somme correspondant à 10% du loyer mensuel, soit 56 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 2 mai 2024, et jusqu'à la remise des fonds ;
- Condamner solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [I] [U] au paiement d'une indemnité de procédure d'un montant de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Constater que l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire ;
- Condamner in solidum Monsieur [B] [U] et Madame [I] [U] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [V] [F] indique qu'elle a signé un bail d'habitation avec Monsieur [B] [U] et Madame [I] [U] le 2 avril 2012 puis un avenant en date du 17 juillet 2023, pour une maison située [Adresse 3]. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement lors de l'entrée dans les lieux, puis un complément le 17 juin 2012 et un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 6 mars 2024 valant état des lieux de sortie lors du départ de Madame [F]. Elle indique et justifie que durant le bail, elle a notamment connu des problèmes d'inondations et d'infiltrations justifiant une demande de préjudice de jouissance à hauteur d'un tiers du loyer, soit 186 euros durant 26 mois, du mois de janvier 2022 jusqu'à son départ des lieux en mars 2024. Elle sollicite également la restitution du dépôt de garantie versé et sa majoration à hauteur de 10% du loyer mensuel, du 2 mai 2024 jusqu'au paiement.

Par conclusions responsives et récapitulatives déposées à l'audience, Monsieur [B] [U] et Madame [I] [U] demandent au tribunal de :
- Juger à titre liminaire que l'action en paiement relative à la période antérieure au 5 août 2022 est irrecevable pour cause de prescription ;
- Juger que les demandes indemnitaires formées par Madame [F] sont dénuées de tout fondement;
- Débouter Madame [F] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;
- Condamner Madame [F] à titre reconventionnel au paiement de la somme de 571,35 euros au titre des réparations locatives qu'il lui appartenait de mettre en œuvre, sous déduction du montant du dépôt de garantie ;
- Condamner Madame [F] à titre reconventionnel au paiement de la somme de 172,60 euros au titre de la moitié des frais déboursés par Monsieur [B] [U] et Madame [I] [U] pour faire dresser l'état des lieux de sortie ;
- Condamner en tout état de cause Madame [F] au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

À l'appui de leurs arguments, Monsieur [B] [U] et Madame [I] [U] indiquent à titre liminaire que la demande indemnitaire formée par Madame [F] serait partiellement prescrite, que sa demande de préjudice de jouissance n'est pas fondée, pas plus que celle en remboursement du dépôt de garantie.

Le dossier est venu à l'audience du 18 février 2026. Il a fait l'objet d'un report à l'audience du 20 mai 2026 à la demande de Madame [F].

À cette audience, chacune des parties était représentée par son avocat, qui a déposé ses conclusions et pièces.

Il convient de se référer aux conclusions sus visées pour un exposé détaillé des prétentions et moyens des parties, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Il a été indiqué aux parties que la décision était mise en délibéré au 12 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la prescription partielle de la demande indemnitaire

L'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits de l'espèce dispose:
" Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."

En l'espèce, la demanderesse a introduit son action en justice par la délivrance d'une assignation le 5 août 2025. Toute demande émanant du contrat de bail antérieure au 5 août 2022 est prescrite.
Toute demande indemnitaire de Madame [F] antérieure à la date du 5 août 2022 sera donc déclarée irrecevable car prescrite.

- Sur le principe et le quantum du préjudice de jouissance

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :
" Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
(…/…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée."

En l'espèce, il résulte des débats et des pièces communiquées que Madame [V] [F] a écrit plusieurs mails, courriers de mise en demeure et messages à ses propriétaires, Monsieur et Madame [U], pour les informer des soucis qu'elle rencontrait dans le logement, des fuites, inondations, dégâts des eaux et de l'humidité persistante présente dans le logement, notamment dans la salle de bains, la cuisine et une chambre. Monsieur [U] reconnaît l'existence de ces désagréments, et également la présence de nuisibles dans la maison occupée par Madame [F].

Monsieur et Madame [U] ont eu connaissance de ces désagréments au minimum au mois de décembre 2022, d'après les pièces versées aux débats.

Madame [F] a quitté les lieux le 6 mars 2024. Son occupation de la maison durant les 15 derniers mois a donc été perturbée par ces désagréments et problèmes d'humidité.

Les photographies et descriptions du procès-verbal de constat dressé le 6 mars 2024 sont éloquentes quant à l'état des pièces et des plafonds et les conséquences de l'humidité présente dans le logement.

Il est également avéré par les éléments du dossier que Madame [F], par son comportement, n'a pas permis une intervention rapide ou aisée des artisans pour remédier à ces problèmes.

Elle ne peut donc venir aujourd'hui prétendre à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance à hauteur d'un tiers du loyer alors qu'elle a participé, par son comportement, au retard pris par les travaux de reprise, qui n'ont pu être effectués dans leur intégralité qu'après son départ.

On peut donc considérer que Madame [F] est bien fondée à solliciter une indemnisation équivalente à 20% de son loyer mensuel soit 112 euros, et ce pendant 15 mois.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur et Madame [B] [U] seront solidairement condamnés à verser à Madame [V] [F] la somme de 1.680 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ((560 euros X 20%) X 15 mois = 1.680 euros).

- Sur la demande au titre du remboursement et de la majoration du dépôt de garantie

Il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée qu'à l'issue de la location, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, il est constant qu'un dépôt de garantie d'un montant de 560 euros a été versé lors de la signature du contrat de bail.

Il est constant également que doit en être déduit le prorata du loyer pour l'occupation de la maison par Madame [F] du 1er au 6 mars 2024, soit la somme de 112,25 euros. C'est donc un solde de 560 - 112,25 = 447,75 euros qui est dû en l'espèce au titre du dépôt de garantie.

Il résulte d'un courriel émanant de Madame [V] [F] en date du 15 avril 2024 que cette dernière accepte que Monsieur et Madame [U] conservent la somme versée à titre de dépôt de garantie : " je vous informe que j'accepte que Monsieur [U] garde la caution. "

Il en résulte que Madame [V] [F] sera déboutée de sa demande de restitution et de majoration du dépôt de garantie.

- Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 571,35 euros au titre des réparations locatives

Il résulte des dispositions de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; il est également obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat.

En l'espèce, la somme de 571,35 euros demandée par Monsieur et Madame [U], bailleurs, provient du devis n°23.11234 du 20 novembre 2023 établi par la société [Adresse 4] pour la somme de 1.131,35 euros TTC, somme de laquelle est déduit le dépôt de garantie de 560 euros. Il convient de noter que ce devis a ensuite donné lieu à l'établissement de la facture de la même société Peinture du Centre le 15 avril 2024 n°24-04031 d'un montant total de 2.755,17 euros, pour des travaux notamment de salle de bains, chambre du RDC et cuisine " suite au dégât des eaux. " Or, ainsi qu'il l'a été indiqué précédemment, le ou les dégâts des eaux proviennent d'une fuite de la toiture, et il s'agit donc d'une réparation qui incombe aux propriétaires bailleurs et non à la locataire.

Il résulte de ces éléments que Monsieur et Madame [U] seront déboutés de leur demande de prise en charge du solde de ce devis à hauteur de la somme de 571,35 euros par Madame [F].

- Sur la demande de remboursement de la moitié du procès-verbal de constat de sortie

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
" Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. "

En l'espèce, Monsieur et Madame [U] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de l'impossibilité de dresser un état des lieux de sortie à l'amiable.

Il en résulte qu'ils seront déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à condamner leur ancienne locataire au paiement de la somme de 172,60 euros au titre de la moitié des frais déboursés pour faire dresser l'état des lieux de sortie.

- Sur les autres demandes

Il n'apparaît pas inéquitable en l'espèce de condamner solidairement Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS