TJ 41018, 12 août 2026, RG 24/02703

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 24/02703 - N° Portalis DBYN-W-B7I-EUFH Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 12 AOÛT 2026

N° RG 24/02703 - N° Portalis DBYN-W-B7I-EUFH
Minute : 2026/487

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Flora OLIVEREAU, avocate au barreau de BLOIS

Madame [T] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Flora OLIVEREAU, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [N] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

DÉBATS : à l'audience publique du 20 Mai 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière.

GROSSE : Me Flora OLIVEREAU
EXPÉDITION : Madame [L] [N] [R]
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 13 juin 2020, prenant effet au 01 juillet 2020, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] ont consenti un bail d’habitation à Madame [L] [N] [R] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel de 483 euros hors charges.

Le 26 septembre 2022, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à leur locataire, portant sur la somme en principal de 2.180,46 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 août 2024, notifié au préfet du Loir-et-Cher le 03 septembre 2024, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] ont fait assigner Madame [L] [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Constater que le logement sis à [Adresse 5], est occupé sans droit ni titre par Madame [N] [R] [L] depuis le 27 novembre 2022 ; Ordonner l’expulsion de Madame [N] [R] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; Condamner Madame [N] [R] [L] au paiement de la somme de 2 179,05 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 24 juillet 2024, avec intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ; Condamner Madame [N] [R] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 592,74 euros à compter du 25 juillet 2024 jusqu’à la libération complète des lieux.
À l’audience du 06 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 avril 2025, à laquelle elle a été retenue.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

Par jugement avant-dire droit, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 décembre 2025 pour que Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] produisent les éléments de calcul de la régularisation facturée le 16 juillet 2024, les pièces justificatives des travaux d’entretien facturés le 1er juillet 2024 et le justificatif de dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois pour la mise en état du dossier.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2026.

Au cours de cette audience, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K], représentés, ont déposé leur dossier, indiquant que les incidents de paiement dataient de 2022. Dans leurs dernières conclusions, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs demandes, ils demandent l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 novembre 2022, l’expulsion de Madame [L] [N] [R] et de tout occupant de son chef, sa condamnation à une somme de 4.255,85 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 mai 2026 et à une indemnité d’occupation mensuelle de 592,74 euros jusqu’à libération complète et effective des lieux. À titre subsidiaire, ils demandent la résiliation judiciaire du bail.

Madame [L] [N] [R] a dit avoir réglé le loyer de mai 2026, ne pas avoir d’emploi, percevoir le RSA et l’AR (complément) pour un montant total de 1.800 euros. Elle a précisé qu’un plan d’apurement était en place.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 03 septembre 2024 soit plus de deux mois avant la première audience en date du 06 novembre 2024.

* Sur la saisine de la CCAPEX

Par ailleurs, l’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989 ajoute lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] justifient avoir saisi la CCAPEX le 28 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 30 août 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. La demande formée par Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient un article intitulé clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers et charges ou de non-versement du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 26 septembre 2022, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] ont fait commandement d'avoir à payer la somme de 2.180,46 euros en principal au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [L] [N] [R] devait régler cette somme de 2.180,46 euros avant le 28 novembre 2022 à 24 heures, le 26 novembre 2022 étant un samedi.

Entre le 26 septembre 2022 et le 28 novembre 2022 à 24 heures, plusieurs paiements sont intervenus d’après le relevé fourni par le bailleur :
- 700 euros par virement du 3 octobre 2022,
- 450 euros par virement du 10 octobre 2022,
- 563 euros par virement du 8 novembre 2022,
soit une somme totale de 1.713,00 euros, insuffisante pour éteindre les causes du commandement de payer, le montant réclamé au titre des loyers et charges impayés étant de 2.180,46 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant toute la période. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2022.

Il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de résiliation du bail aux torts de la locataire.

SUR L'EXPULSION ET L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION :

Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [L] [N] [R] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [N] [R], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [L] [N] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 13 juin 2020, le commandement de payer délivré le 26 septembre 2022 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 4.255,85 euros à la charge de Madame [L] [N] [R] à la date du 12 mai 2026.

Conformément à la demande formulée dans le jugement avant-dire droit en date du 2 juillet 2025, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] produisent les éléments de calcul de la régularisation facturée le 16 juillet 2024 et les pièces justificatives des travaux d’entretien facturés le 1er juillet 2024.

Lors de l’audience, Madame [L] [N] [R] a indiqué avoir réglé le loyer de mai. Il ressort du décompte produit par les bailleurs un versement de 200 euros comptabilisé le 7 mai 2026. Madame [L] [N] [R] ne produit aucun élément permettant de prouver qu’un versement supérieur aurait été effectué. Il ressort du décompte qu’aucun virement CAF n’a été effectué aux mois d’avril et de mai 2026.

En conséquence, Madame [L] [N] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 4.255,85 euros au titre des impayés de loyers et de charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 mai 2026 avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation.

Aucun plan d’apurement n’a été produit par les parties.

Aucun délai de paiement ne sera accordé, aucune demande en ce sens n’ayant été formulée par Madame [N] [R], et en tout état de cause le dernier loyer n’ayant pas été intégralement réglé par la locataire.

Aucun élément ne justifie que la capitalisation des intérêts soit ordonnée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

* Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [L] [N] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

* Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [L] [N] [R] sera condamnée à verser à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [K] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l'exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS