TJ 06088, 17 août 2026, RG 24/03848

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [P], [U] [Y] c/ [Localité 2] DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]

N° 26/
Du 17 août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/03848 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QA3P

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 19 mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 août 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M.[R] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [U] [Y] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 15 janvier 2024, M. [R] [P] et Mme [U] [Y] épouse [P] ont acquis un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 2] à [Localité 4].

En mars 2024, ils ont fait installer dans le cadre de la rénovation de l’appartement un bloc de climatisation en façade Nord de l’immeuble et ont demandé par courrier du 28 mai 2024 l’ajout à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution relative à la ratification de l’installation réalisée.

L’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 29 juillet 2024 a refusé une résolution n°24 ratifiant les travaux réalisés et a adopté une résolution n°24 b) qui prévoit le déplacement du bloc de climatisation.

Par acte du 25 octobre 2024, les époux [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions 24 et 24 b).

Par conclusions en réplique et additionnelles notifiées le 17 février 2026, les époux [P] sollicitent :
l’annulation des résolutions n°24 et 24b de l’assemblée générale du 29 juillet 2024,qu’il soit dit et jugé qu’ils pourront poursuivre leur projet tel qu’autorisé par la Ville de [Localité 5],la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,sa condamnation aux entiers dépens, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,qu’ils soit rappelé que la décision à intervenir est exécutoire de droit en l’ensemble de ses dispositions.
Ils font valoir sur le fondement des articles 25 et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qu’aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit les travaux effectués, que la décision de l’assemblée générale a été prise dans le seul intérêt de Mme [K], propriétaire de deux appartements sur les douze composant la copropriété, que des installations similaires ont été effectuées par les autres copropriétaires sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale et régularisées a posteriori et qu’ils sont les seuls à se voir refuser de tels travaux.

Ils notent avoir informé le syndic de la copropriété des travaux avant leur réalisation et précisent que le positionnement de la nouvelle installation a été validé par l’architecte des bâtiments de France après une déclaration préalable de travaux adressée à la ville de [Localité 5]. Ils soutiennent que le trouble visuel allégué par Mme [K] n’est pas caractérisé et que le positionnement de l’installation était dicté par des impératifs techniques relatifs au raccordement direct à la gouttière de l’immeuble pour évacuer les eaux des condensats.

Ils précisent que la résolution n°24b ne peut pas être exécutée et doit être annulée. Ils estiment qu’une rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires est caractérisée et observent que la résolution n°24b ne précise pas l’endroit où le bloc de climatisation doit être déplacé.

Par conclusions en réponse n°3 notifiées le 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] conclut au débouté des époux [P] de l’ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il note que les travaux ont été réalisés sans attendre un retour de la part du syndic et l’autorisation de l’assemblée générale. Il observe que le projet présenté minimisait l’emprise du moteur de climatisation par rapport aux travaux réalisés.

Il explique que des autorisations données par l’assemblée générale en 2019 et 2022 pour des installations de blocs de climatisation effectuées par d’autres copropriétaires étaient situées à une distance d’environ 60 cm des fenêtres de l’appartement sous-jacent, alors que le moteur installé par les époux [P] est « collé » à la fenêtre de l’appartement sous-jacent et ne respecte pas le minimum de distance nécessaire.

Il conteste tout abus de droit et observe que les copropriétaires ont uniquement demandé aux époux [P] de déplacer le moteur afin de faire cesser la nuisance visuelle occasionnée à l’appartement sous-jacent.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 mars 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mars 2026 et mise en délibéré au 25 juin 2026 prorogé au 17 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’annulation de la résolution n°24 de l’assemblée générale du 29 juillet 2024

En vertu de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Aucun des travaux entrant dans le champ d’application de l’article 25 b) de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation expresse préalable de l’assemblée générale, seule qualifiée pour accorder ou refuser l’autorisation d’entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans toutefois disposer d’un pouvoir discrétionnaire en la matière.

La décision de refus par l’assemblée générale doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux car, à défaut, le copropriétaire désireux de faire procéder à des travaux sera en droit de saisir le tribunal qui substituera sa décision à celle de l’assemblée s’il a préalablement démontré qu’elle a été abusive.

En l’espèce, la résolution n°24 intitulée « demande de MM [P] Autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par les copropriétaires à leurs frais » refusée par l’assemblée générale du 29 juillet 2024 est rédigée ainsi :

« L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise MM [P] copropriétaires à effectuer, à leurs frais, les travaux suivants :
mise en place d’un groupe de climatisation sur la façade tels que définis aux descriptifs et plan joint à la présente convocation. »

Il est acquis que les travaux d’installation d’un bloc de climatisation affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ont été exécutés avant l’assemblée générale du 29 juillet 2024 et donc sans l’autorisation expresse et préalable du syndicat.

Si l’irrégularité des travaux engagés sans l’autorisation préalable du syndicat peut disparaître du fait de leur ratification ultérieure par l’assemblée générale, celle-ci est en droit de la refuser.

En effet, la violation du règlement de copropriété est une raison suffisante au refus de ratification de travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale.

Les époux [P] n’ont pas sollicité d’autorisation de l’assemblée générale avant de réaliser des travaux et ne sont pas fondés à critiquer le refus de l’assemblée générale de ratifier ces travaux a posteriori au motif que ce refus aurait été dicté par le seul intérêt de Mme [K].

Ils ne peuvent en outre se prévaloir de la déclaration préalable de travaux qu’ils ont adressée à la Ville de [Localité 5] et qui a fait l’objet d’une décision de non-opposition du 3 juillet 2024, cette décision n’étant pas opposable au syndicat des copropriétaires.

Les époux [P] seront par conséquent déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°24 de l’assemblée générale du 29 juillet 2024.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°24b) de l’assemblée générale

La résolution n°24 b) adoptée par l’assemblée générale porte sur le positionnement du moteur de climatisation et prévoit son déplacement en raison de la gêne visuelle occasionnée à l’appartement sous-jacent.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le moteur de climatisation a été installé en proximité de la fenêtre de l’appartement sous-jacent sans respecter la distance minimale de 60 cm observée pour les installations similaires effectuées par les autres copropriétaires.

Il ressort de l’examen des pièces 5, 12, 13 et 14 contenant le photomontage communiqué par les époux [P] au syndicat pour présenter leur projet de travaux et les photographies effectuées une fois les travaux réalisés que, d’une part, les dimensions du bloc moteur installé sont plus grandes que celles du bloc de climatisation figurant sur le photomontage et, d’autre part, que son positionnement est proche de la fenêtre de l’appartement sous-jacent.

Les époux [P] font valoir que des impératifs techniques relatifs au raccordement direct à la gouttière de l’immeuble pour évacuer les eaux des condensats ne permettent pas le déplacement du bloc de climatisation et que la résolution ne peut pas être exécutée, sans toutefois fournir des éléments qui démontrent des contraintes techniques.

Ils soutiennent enfin que le texte de la résolution n°24b) est imprécis en ce qu’il n’indique pas l’endroit où le bloc de climatisation doit être déplacé. Les éléments figurant dans la procédure démontrent toutefois que le bloc de climatisation doit être déplacé vers le haut d’environ 60 cm afin de ne pas gêner la vue de la fenêtre sous-jacente.

En considération de ces éléments, les époux [P] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°24b) de l’assemblée générale du 29 juillet 2024.

Sur la demande d’autorisation des travaux

L’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, les époux [P] ne versent pas aux débats le projet de travaux qui a fait l’objet d’une déclaration de non opposition de la part de la ville de [Localité 5]. Les travaux au titre desquels l’autorisation de travaux est sollicitée ont par ailleurs déjà été effectués.

Les époux [P] seront déboutés de leur demande visant à être autorisés de poursuivre leur projet de travaux tel qu’autorisé par la ville de [Localité 5].

Sur les frais du procès

Parties perdantes au procès, les époux [P] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS