TJ 06088, 17 août 2026, RG 24/02951

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [V], [E] [H] épouse [V], [Z] [O] veuve [T], [S] [R], [F] [B] épouse [R], [C] [K], [J] [T], S.C.I. [P] [N] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

N° 26/
Du 17 août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/02951 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P2SF

Grosse délivrée à

Me Valérie ALLALI

la SELAS CSF JURCO

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 19 mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 août 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [W] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [E] [H] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [Z] [O] veuve [T]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M.[S] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [F] [B] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [C] [K]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [J] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. [P] [N], Représentée par son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice
[Adresse 5]
[Localité 2]
représenté par Me Valérie ALLALI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [V], Mme [E] [H] épouse [V], Mme [Z] [O] veuve [T], M. [S] [R], Mme [F] [B] épouse [R], Mme [C] [K], Mme [J] [T] et la SCI [P] [N] sont propriétaires de lots de stationnement situés au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5] à Nice (06000).

Une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 19 juin 2024 a adopté la résolution n°18 interdisant l’accès à la piscine aux copropriétaires disposant uniquement de droits sur les lots de stationnement et deux résolutions n°29 et 29a accordant un droit de priorité aux copropriétaires des lots d’habitation lors de la vente d’un lot de stationnement.

Par acte du 12 août 2024, les époux [V], Mme [O], M. [R], Mme [B], Mme [K], Mme [T] et la SCI [P] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de ces résolutions.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 8 avril 2025, les copropriétaires requérants sollicitent :
le prononcé de l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2024,la condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du sixième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à remettre à chacun un badge permettant d’ouvrir le portail d’entrée dans la copropriété (qui permet également d’ouvrir la porte de l’immeuble), une clé permettant d’ouvrir la porte située dans le hall d’entrée de l’immeuble et une clé permettant d’ouvrir le portillon d’accès à la piscine,sa condamnation à verser à chacun des requérants la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,le prononcé de l’annulation des résolutions n°29 et 29a) de la même assemblée générale,la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à chacun des requérants la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
Ils font valoir concernant la résolution n°18 que la piscine constitue une partie commune, que le règlement de copropriété n’opère pas de distinction entre les propriétaires d’appartements et de places de stationnement, que les charges communes de l’immeuble comprennent des charges relatives à l’entretien et aux réparations de la piscine et que leur participation aux charges de copropriété est fonction de leurs tantièmes.

Ils soutiennent en outre sur le fondement de l’article 26 aliénas 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété ne réserve pas l’usage de la piscine aux propriétaires d’appartements et que l’unanimité était requise pour sa modification. Ils estiment qu’un abus de majorité est caractérisé par la rupture d’égalité entre les propriétaires d’appartements et de places de stationnement. Ils exposent qu’ils sont privés d’accès à la piscine alors que le règlement de copropriété leur permet d’y accéder et qu’ils subissent un préjudice de

jouissance.

En réplique aux conclusions adverses, ils observent que certains d’entre eux ont acquis leur lot de stationnement en l’état futur d’achèvement directement auprès du constructeur sans acquérir d’appartement et que le règlement de copropriété n’interdit pas aux copropriétaires de vendre un lot secondaire à une personne extérieure à la copropriété.

Ils notent que l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne contient pas de précisions quant aux immeubles dont le règlement de copropriété ne comprend pas de clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots à usage de stationnement situés au sein de la copropriété.

Par conclusions en réplique et récapitulatives notifiées le 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sollicite :
que les pièces 11, 12 et 13 produites par les demandeurs soient écartées des débats,le débouté des demandes formées à son encontre,la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il soutient d’abord sur le fondement de l’article 201 du code de procédure civile que les attestations établies par les époux [V], Mme [K] et Mme [T] et produites en tant que pièces 11, 12 et 13 ne remplissent pas les conditions posées par cet article et doivent être écartées des débats en ce que nul ne peut établir de preuve à soi-même.

Il fait valoir ensuite que la destination de l’immeuble justifie que des restrictions soient apportées à l’usage des équipements communs et que seuls les résidents puissent bénéficier de la piscine. Il précise que les équipements et les services sont dimensionnés pour un certain nombre de résidents, qu’il n’a jamais été envisagé lors de la construction de la résidence que les lots de stationnement et de cave soient attribués à des copropriétaires extérieurs à la résidence, que les dépenses relatives à la piscine ne sont pas incluses dans les tantièmes affectés à ces lots et que les tantièmes des demandeurs sont particulièrement limités, à savoir environ 2 euros par mois.

Il note également que les charges de copropriété sont les sommes auxquelles les copropriétaires sont tenus en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune, que la destination de chaque lot doit être prise en considération pour la détermination des charges communes, qu’un lot de stationnement ou de cave n’a pas vocation à user de la piscine de taille moyenne et que la copropriété comprend 44 parkings et 26 caves sur un total de 103 lots.

Il explique que le conseil syndical a souhaité compléter les clauses du règlement de copropriété restées taisantes sur l’usage de la piscine. Il estime que tout syndicat des copropriétaires est libre d’établir un règlement intérieur régissant l’usage des parties communes et relatif à la tranquillité des résidents et que l’instauration d’un tel règlement intérieur ne nécessite pas un vote à l’unanimité des copropriétaires. Il estime que l’abus de majorité allégué n’est pas établi, qu’il convient de ne pas le confondre avec une simple opposition d’intérêts et que la restriction de l’usage de la piscine est justifiée par des questions

de sécurité.

La clôture est intervenue le 5 mars 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mars 2026 et mise en délibéré au 25 juin 2026 prorogé au 17 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande visant à voir écarter les pièces 11, 12 et 13 des demandeurs

En application de l’article 199 du code de procédure civile, les attestations doivent émaner d’un tiers à la procédure.

L’article 201 du même code précise que les attestations doivent être établies par des personnes qui remplissent les conditions requises pour être entendues comme témoins.

Les dispositions de cet article ne sont toutefois pas prescrites à peine de nullité et les modes de preuve ne se limitent pas aux attestations. Le syndicat des copropriétaires a pu relever de façon contradictoire que les attestations produites par les requérants ne remplissent pas les conditions requises par l’article 201 en ce que leurs auteurs ne sont pas des tiers à la procédure. Une attestation irrégulière qui perd sa force probante peut valoir à titre de simple renseignement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement la valeur et la portée de ces pièces et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de voir écarter les pièces 11, 12 et 13 des débats.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2024

En vertu de l’article 26 alinéas 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 et applicable au présent litige :

« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. »

Dans l’article 4 du chapitre intitulé « parties communes et parties privatives », page 26, le règlement de copropriété de la [Adresse 1] établi le 19 février 1999 définit les parties communes comme celles qui « ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » et précise qu’elles :

« appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires, chacun pour la quote- part de droits afférente à chaque lot, […]

Elles comprennent notamment : […]
La piscine et l’ensemble de son équipement ainsi que sa plage et son local technique ».

L’article 36 du chapitre I relatif aux « charges générales » prévoit :

« Les charges communes générales comprennent toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme spéciales au sens de l’article 38 du présent règlement, c’est-à-dire :
[…]
12° Les frais d’entretien et de réparation de la piscine et de l’ensemble de ses installations. »

Pour comparaison, l’article 38 intitulé « Charges spéciales à certains copropriétaires » se réfère aux seules charges relatives à l’ascenseur et aux escaliers.

Il s’ensuit que les dispositions du règlement de copropriété de la [Adresse 1] ne réservent pas l’usage de la piscine aux seuls propriétaires de lots d’habitation et que l’usage de celle-ci est ouvert à tous les copropriétaires.

En outre, les charges générales réglées par les copropriétaires comprennent les frais d’entretien et de réparation de la piscine, même si ces frais peuvent être conséquents et que le faible nombre de tantièmes attribués à chacun des lots de stationnement (9 tantièmes sur 10 000 tantièmes) aboutissant selon le syndicat des copropriétaires à des charges de copropriété de 2 euros par mois pour les propriétaires requérants et ne reflètent pas l’utilité qu’ils peuvent retirer de l’équipement commun.

Le critère de l’utilité objective à prendre en considération pour la répartition des tantièmes sous-tend le présent litige et a été relevé à juste titre par le syndicat des copropriétaires. Il est nécessaire d’assurer la participation effective de tous les copropriétaires qui utilisent la piscine aux dépenses conséquents d’entretien et de réparation. Cette difficulté pourrait être résolue par une modification de la répartition de ces charges et ne fait pas l’objet direct du présent litige.

Ensuite, le moyen selon lequel il n’a jamais été envisagé lors de la construction de la résidence que les lots de stationnement et de cave soient attribués à des copropriétaires extérieurs à la résidence est inopérant puisqu’il est démontré par les pièces versées aux débats que certains des copropriétaires requérants ont acquis des lots de stationnement en l’état futur d’achèvement lors de la construction de la résidence et notamment les époux [V] le 23 avril 1999.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre en outre pas de quelle façon l’usage de la piscine par les propriétaires des lots de stationnement contrevient à la destination de l’immeuble, ni ne justifie d’atteintes spécifiques à la sécurité et à la tranquillité des résidents.

La résolution n°18 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 19 juin 2024 est rédigée ainsi :

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’adopter le projet de règlement intérieur pour l’utilisation de la piscine élaboré par le conseil syndical, selon le document joint à la convocation ».

Le règlement intérieur auquel se réfère la résolution prévoit dans son article 1er que « l’usage de la piscine est limité aux seuls propriétaires d’appartements dans la copropriété Victoria-Cimiez et à leurs locataires éventuels, à l’exclusion notamment des personnes seulement propriétaires ou locataires de garages, parking ou caves ».

Ce texte est contraire aux dispositions du règlement de copropriété de la [Adresse 1] au regard de ce qui précède et il convient de prononcer la nullité de la résolution n°18 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à remettre les clés

Le syndicat des copropriétaires étant tenu d’assurer l’accès aux copropriétaires non-résidents à la piscine, il sera condamné à fournir à chacun des copropriétaires requérants à leurs frais un badge et les clés leur permettant d’accéder à la piscine.

La demande de condamnation sous astreinte sera rejetée à ce stade afin de permettre au syndicat des copropriétaires de prendre les dispositions nécessaires pour se conformer à la présente décision.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Il ressort des éléments versés aux débats que les copropriétaires requérants n’ont effectivement pas la possibilité d’accéder à la piscine. Ils ne démontrent toutefois pas de préjudice de jouissance certain et direct causé par cette interdiction et seront déboutés de leur demande tendant à l’octroi de dommages-intérêts.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°29 et 29a)

L’article 26 précité de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2024 précise qu’un vote a eu lieu sur la résolution n°29 et que la résolution n’a pas été adoptée mais a « recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix du syndicat, il est procédé immédiatement à un second vote à l’article 26-1 ».

La résolution n°29a) a été approuvée « à la majorité des voix de tous les copropriétaires », soit 5 665 tantièmes sur 10 000 tantièmes.

La résolution n°29a) intitulée « Droit de priorité en cas de vente » est rédigée ainsi :

« La loi du 25 mars 2009 prévoit un droit de priorité au profit des copropriétaires lors de la vente d’un lot de parking.
Lorsque le règlement de copropriété ne le prévoit pas, l’assemblée générale peut décider d’instituer cette clause dans le règlement de copropriété à l’unanimité.
Ainsi le copropriétaire qui souhaite vendre un lot de stationnement, il doit faire connaître, avant la conclusion de la vente son intention au syndic par lettre recommandée avec AR. Il doit préciser le prix et les conditions de la vente.
Le syndic doit alors, sans délai, transmettre l’information à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec AR aux frais du vendeur. Cette transmission emportera offre de vente valable pendant deux mois à compter de sa notification.
Lorsque plusieurs copropriétaires seront intéressés, c’est le plus prompt à se décider qui sera déclaré acquéreur. »

L’article 8-1 issu de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi « Molle » qui encadre le principe de libre disposition des parties privatives n’est toutefois applicable qu’aux constructions nouvelles.

Dans la copropriété [Adresse 1] déjà existante, un vote à l’unanimité est requis afin de limiter les modalités de jouissance des parties privatives.

Il convient par conséquent d’annuler les résolutions n°29 et 29a) qui n’ont pas été approuvées à l’unanimité.

Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera condamné aux dépens et à payer aux copropriétaires requérants, pris ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune circonstance qui commande d’écarter l’exécution de droit à titre provisoire de la présente décision et il sera débouté de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS