TJ 63113, 18 août 2026, RG 26/00489

LC / CS

Jugement N°
du 18 AOUT 2026

Chambre 6

N° RG 26/00489 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KUJV
du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

c/

[I] [J]

GROSSES le

- la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies électroniques :

- la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendue le DIX HUIT AOUT DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] située [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le CABINET [B] (enseigne THERMALE DE GESTION) agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

Madame [I] [J]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non comparante, ni représentée

***

Après débats à l’audience publique du 07 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [J] est propriétaire du lot n°96 au sein de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 7] à [Localité 5].

Suivant ordonnance du 30 juin 2017, le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant comme en matière de référé a condamné Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à Le Mont Dore (63240), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, les sommes suivantes :
- 3.401,85 € au titre des charges de copropriété dues au 1er mars 2017,
- 425,00 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours,
- 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 4 mai 2021, la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant selon la procédure accélérée au fond a condamné Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à Le Mont Dore (63240), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, les sommes suivantes :
- la somme de 4.795,31 € au titre des charges de copropriété dues au 8 mars 2021,
- la somme de 584,90 € au titre des provisions sur charges et cotisations fonds travaux à échoir,
- 350,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par Mme [I] [J] aux échéances convenues en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée.

Par acte du 18 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Mme [I] [J] aux fins suivantes :
- Condamner Mme [I] [J] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 1.172,41 € au titre des charges et frais impayés arrêtés au 1er octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 août 2024,
- Condamner Mme [I] [J] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, la somme de 4.000,00 € de dommages et intérêts,
- Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant,
- Condamner Mme [I] [J] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, la somme de 1.200,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens.

Suivant jugement du 14 avril 2026, la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant selon la procédure accélérée au fond a rejeté la demande en paiement au titre des charges de copropriété et a condamné Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à Le Mont Dore (63240), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, la somme de 72,00 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte du 8 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Mme [I] [J] aux fins suivantes :
- Condamner Mme [I] [J] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 7 186,09 € au titre des charges et frais impayés arrêtés au 1er avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,
- Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant,
- Condamner Mme [I] [J] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, la somme de 1.200,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens.

A l’audience du 7 juillet 2026, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion, a repris le contenu de son assignation

Mme [I] [J] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté qu’une provision au titre du budget en cours, ou de la cotisation sur fonds de travaux, était exigible, d’une part, et, d’autre part, que la mise en demeure effectuée dans les termes de la loi d'un copropriétaire d'avoir à s'en acquitter était restée infructueuse, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée peut condamner le copropriétaire défaillant à payer ladite provision et les autres provisions non encore échues ainsi que, le cas échéant, les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet ainsi au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

La mise en demeure, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance en application de l’article 19-2 précité, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte  (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

La mise en demeure doit ainsi permettre au copropriétaire d’identifier le seul montant des provisions courantes impayées dont le paiement lui permettrait d’éviter de se voir réclamer par anticipation les provisions non encore échues de l’exercice en cours et les dettes de charges anciennes.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées au 1er avril 2026 inclus, pour un montant total de 7 186,09 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 août 2024.

Suivant jugement du 14 avril 2026, la présente juridiction a rejeté la demande en paiement au titre des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires après notification le 19 août 2024 d’une mise en demeure à Mme [J] d’avoir à les régler.

Il était constaté que le décompte fourni arrêté au 1er octobre 2025 faisait apparaître un solde débiteur de la somme de 1 172,41 euros entre le 12 mars 2021, la dernière décision rendue à l’encontre de Mme [J] ayant porté sur les charges de copropriété dues au 8 mars 2021 inclus, et le 1er octobre 2025.

Or, ledit décompte faisait également apparaître la somme de 2 156,94 euros au titre de frais de procédure, lesquels ne faisaient pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne pouvaient être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La juridiction en concluait que la déduction des frais de procédure avait pour effet de solder la dette de Mme [I] [J] au titre des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de nouveau de la mise en demeure du 19 août 2024 pour solliciter la condamnation de Mme [J] d’avoir à lui régler la somme de 7 186,09 euros au titre des charges et frais impayés au 1er avril 2026.

La mise en demeure du 19 août 2024 mentionne un solde débiteur de 6 467,73 euros « dont [Mme [I] [J]] connai[t] le détail ».

Le décompte produit, arrêté au 1er avril 2026, fait apparaître un solde débiteur de la somme de 7 186,09 euros au 1er avril 2026.

Il sera observé que ledit décompte fait fi de la précédente décision rendue par la présente juridiction et reprend l’ensemble des frais de procédure parmi les charges, lesquels n’en font pourtant pas parti.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues.

En l’espèce, la mise en demeure ne détaille pas les périodes de charge visées.

Il sera considéré, au regard de la date de notification de la mise en demeure, soit le 19 août 2024, que l’exercice visé est celui courant sur la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, périodes d’exercice arrêtées par l’Assemblée générale des copropriétaires selon les procès-verbaux d’assemblée générale produits.

Il a d’ores et déjà été jugé que Mme [J] n’était redevable d’aucune charge de copropriété au 1er octobre 2025.

Les charges échues postérieurement au 1er octobre 2025 portent sur l’exercice courant sur la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Or, cet exercice n’était pas en cours au moment de la mise en demeure.

La copropriétaire ne peut donc pas être condamnée à payer les provisions au titre de l’exercice 2025-2026.

En conséquence, la demande en paiement de charges sera rejetée.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [B] à enseigne Thermale de Gestion sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance.

Mme [J] a d’ores et déjà été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 72 euros au titre des frais de mise en demeure qui lui a été notifiée le 19 août 2024.

En revanche, aucune précision n’est apportée concernant les autres frais, le syndicat ne démontrant en outre pas qu’ils entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 précité et, par suite, qu’ils peuvent être imputés au copropriétaire défaillant.

En conséquence, la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

3/ Sur les frais

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS