TJ 83137, 11 août 2026, RG 25/05327

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05327 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQLE

AFFAIRE :

[J]
[Y]

C/

[O]

JUGEMENT contradictoire du 11 AOUT 2026

Grosse exécutoire : Me RECOTILLET
Copie :Me CAVIGLIOLI

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 11 AOUT 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [J]
né le 06 Novembre 1974 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me RECOTILLET, avocat du barreau de TOULON

Madame [B] [Y] épouse [J]
née le 10 Mai 1975 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me RECOTILLET, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [A] [O]
née le 08 Septembre 1976
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me CAVIGLIOLI, avocat du barreau de MARSEILLE substitué par Me FERRI, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 08 Juin 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AOUT 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte en date du 30 janvier 2008, Monsieur [N] [J] et Madame [B] [Y], son épouse, se sont portés acquéreurs d’un bien immobilier à usage d’habitation (villa + parking) sis à [Adresse 2].

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2020, les époux [J] ont régularisé avec la société dénommée BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON un bail commercial. Aux termes de ce contrat, il était indiqué que le preneur exercerait l’activité d’exploitation à caractère para-hôtelier d’une résidence de tourisme, consistant en la sous-location meublée du logement donné à bail, pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle.
Cette location a été consentie moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxe de 4 320,08 euros.
Se prévalant de loyers impayés en vertu d’un bail verbal, la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON a fait délivrer, par acte en date du 15 décembre 2022, à Madame [A] [O] un commandement de payer la somme en principal de 20 462,40 euros, outre les frais de l’officier ministériel.

Par acte délivré le 02 mars 2023, la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON a fait assigner Madame [A] [O] devant la présente juridiction aux fins de voir :
Ordonner la résiliation du bail verbal la liant à Madame [A] [O] aux torts exclusifs de Madame [O] pour non paiement des loyersOrdonner l’expulsion de Madame [A] [O] des lieux qu’elle occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurierCondamner Madame [A] [O] à lui payer la somme de 22 654,80 euros arrêtée au 17 février 2023Condamner Madame [A] [O] à lui payer une indemnité d’occupation de 730,80 euros par mois jusqu’à libération effective des lieuxCondamner Madame [A] [O] à leur payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [A] [O] aux entiers dépens. Par jugement en date du 25 mars 2024, le juge des contentieux de la juridiction de Toulon a notamment :
Prononcé la résiliation du bail liant la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON à Madame [A] [O] Autorisé la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [A] [O] et à celle de tout occupant de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publiqueCondamné Madame [A] [O] à payer à la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON la somme de 23 709,20 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 730,80 euros Débouté Madame [A] [O] de sa demande en délais de paiement.
Par jugement en date du 03 juin 2024, le Tribunal de commerce de Montpellier a prononcé la liquidation judiciaire de la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON et désigné la société OCMJ en qualité de liquidateur.

Par acte délivré 16 juillet 2025, les époux [J] ont fait assigner Madame [A] [O] devant la présente juridiction aux fins de voir :
Constater qu’en l’état de la liquidation judiciaire de la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON le bail commercial liant cette société à Monsieur et Madame [J] est résiliéJuger que compte tenu de cette résiliation du bail commercial, Monsieur et Madame [J] sont fondés à agir directement contre la locataire, Madame [A] [O]Ordonner la résiliation du bail verbal liant la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON à Madame [A] [O] aux torts exclusifs de Madame [O] pour non paiement des loyersOrdonner l’expulsion de Madame [A] [O] des lieux qu’elle occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurierCondamner Madame [A] [O] à leur payer la somme de 39 056,00 euros arrêtée au 03 novembre 2025Condamner Madame [A] [O] à leur payer une indemnité d’occupation de 730,80 euros par mois jusqu’à libération effective des lieuxCondamner Madame [A] [O] à leur payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [A] [O] aux entiers dépens.
Après plusieurs renvois sollicités à la demande des parties, le dossier a été retenu à l’audience du 12 janvier 2026 puis mis en délibéré au 09 mars 2026.

Par décision en date du 09 mars 2026, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à la date du 08 juin 2026, exposant ce qui suit :
« En l’espèce, les époux [J] sollicitent de voir constater qu’en l’état de la liquidation judiciaire de la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON le bail commercial les liant à cette société est résilié. Cependant, il convient de relever que le jugement en date du 03 juin 2024 ayant prononcé la liquidation judiciaire de cette société n’a pas été versé au débat et que le liquidateur n’a pas été attrait à cette procédure. Il n’est pas non plus justifié des diligences que celui-ci a pu effectuer dans le cadre de cette procédure, étant précisé qu’il appartient à celui-ci de solliciter la résiliation du bail commercial auprès des propriétaires, permettant ainsi à ces derniers de reprendre possession de leur bien immobilier et d’entamer par la suite les démarches en vue de les autoriser à procéder à l’expulsion de la locataire.
En conséquence, conformément aux dispositions de l’article 444 du code de procédure civile, il convient d'ordonner la réouverture des débats afin que les parties puissent formuler leurs observations quant aux éléments ci-dessus soulevés et produire le cas échéant les pièces justificatives nécessaires.
Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes. »

A l’audience du 08 juin 2026, chacune des parties est représentée par son conseil. Dès lors, la présente décision sera contradictoire.
Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans leurs conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [J] sollicitent de voir constater que le liquidateur de la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON a résilié le bail commercial les liant à cette société et maintiennent le surplus de leurs demandes tel que formulées aux termes de leur acte introductif d’instance.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [A] [O] sollicite de voir :
Lui accorder deux ans de délai de paiement afin de lui permettre de se libérer de son éventuelle dette par mensualités égales et successivesRejeter purement et simplement toutes autres demandes, fins et conclusions.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de rappeler, conformément aux dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, que les demandes de constat ne constituent pas des prétentions auxquelles le juge est tenu de répondre.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 2 de la loi du 06 juillet 1989 précise que les dispositions de ladite loi s’applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Si les dispositions de l’article 3 de ladite loi impose l’établissement d’un écrit en matière de baux d’habitation, il est néanmoins établi qu’un bail verbal peut être conclu verbalement et que la preuve peut en être rapportée par tous moyens lorsqu’il a reçu un commencement d’exécution.

Conformément aux dispositions de l’article 7 de ladite loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Enfin, l’article L 622-24 et suivants du code de commerce dispose qu’à partir du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [A] [O] occupe depuis plusieurs années le bien immobilier appartenant aux époux [J] et qu’elle ne règle plus ses loyers, d’un montant mensuel, qui n’est pas contesté, de 730,80 euros, dus initialement au profit de la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON et puis au profit des demandeurs.

Les époux [J] sollicitent aujourd’hui le paiement de la somme de 39 056,00 euros correspondant au décompte suivant :
23 709,20 euros correspondant à la somme à laquelle a été condamnée Madame [A] [O] à la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON aux termes de la décision rendu par le juge des contentieux en date du 25 mars 2024, correspondant aux loyers impayés jusqu’au mois de novembre 2023
15 346,80 euros au titre des indemnités d’occupation perçues postérieurement à ce jugement et ce jusqu’au 3 novembre 2025.
Ils font valoir que, par jugement en date du 03 juin 2024, le Tribunal de commerce de Montpellier a prononcé la liquidation judiciaire de la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON et désigné la société OCMJ en qualité de liquidateur et qu’ils sont donc fondés à réclamer les sommes dues à leur bailleur.

Cependant, il convient de relever qu’aux termes d’une lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 juin 2024, la société OCMJ a indiqué ce qui suit aux époux [J] :
« Je vous informe, en ma qualité de liquidateur judiciaire, que je n’entends pas poursuivre le bail commercial vous liant à mon administrée, conformément aux dispositions de l’article L 641-12-1° du code de commerce.
Compte tenu de la résiliation du bail acquise à votre profit à réception du présent envoi, je vous invite en premier lieu à prendre toutes mesures utiles en vue d’assurer le bien vous appartement, et vous précise en second lieu, que vous disposez désormais de la jouissance du bien vous appartenant. »

En l’état de ces dispositions, les époux [J] ont pu bénéficier de la jouissance de leur bien immobilier à compter du 20 juin 2024, date de réception de la lettre recommandée transmise avec accusé de réception.
Ils ne sont donc pas fondés à solliciter le paiement de loyers puis indemnités d’occupation nés antérieurement à cette date puisqu’ils n’avaient pas la jouissance du bien.
Ils ne peuvent pas non plus être subrogés dans les droits de la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON en vertu du jugement prononcé au bénéfice de celle-ci le 25 mars 2024.
Ils avaient en revanche la possibilité de déclarer une éventuelle créance à la société OCMJ, due au titre des loyers impayés par la société BOIVERT PARAYRE DOMAINE DE MANON à leur profit dans le cadre de sa liquidation judiciaire.

En effet, aux termes de son courrier en date du 17 juin 2024, le liquidateur indiquait également ce qui suit :
« Enfin, dans l’éventualité de l’existence d’une créance que vous pourriez détenir à l’encontre de mon administrée, je profite de la présente pour vous inviter à déclarer votre créance au passif de cette procédure dans le respect des dispositions des articles L 622-24 et suivants du code de commerce. »
Il n’est pas précisé en l’espèce si tel a été le cas.

Dans ces circonstances, Madame [A] [O] est redevable, au profit des époux [J], des loyers impayés à compter du 20 juin 2024 et ce jusqu’à ce jour, soit la somme de 18 805,92 euros.

Sur la demande en délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [A] [O] n’a pas repris le paiement de ses loyers. En outre, celle-ci ne produit aucune pièce permettant de caractériser sa situation personnelle et financière actuelle, qui pourrait ainsi confirmer qu’elle est en capacité de pouvoir régler sa dette locative, qui est en l’état importante, outre le loyer courant.
Par ailleurs, les époux [J] justifient avoir consenti un emprunt pour l’acquisition de ce bien immobilier dont ils remboursent toujours les échéances.

Il convient donc de débouter Madame [A] [O] de sa demande en délais de paiement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En application des dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
. D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
. De payer le prix du bail aux termes convenus.

Le juge du fond apprécie ainsi souverainement si les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit :

II.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 21 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la date de la 1ère audience qui s’est tenue le 03 novembre 2025.
Le diagnostic social a été établi le 12 septembre 2025 et versé sur la procédure le 16 septembre 2025.

La demande en résiliation de bail est donc recevable.

Comme indiqué ci-dessus, Madame [A] [O] ne règle plus ses loyers depuis plusieurs années, en l’état d’une dette locative qui est importante.
Ainsi, ces manquements, découlant des obligations de ce bail verbal, sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de location, qui sera en conséquence prononcée.
Madame [A] [O] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or les époux [J], propriétaires de l'immeuble ainsi occupé indûment, ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [A] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
 
En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
 
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le bail est résilié à compter de ce jour et que Madame [A] [O] est désormais occupante sans droit ni titre du logement. Cette situation cause nécessairement un préjudice aux époux [J], qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré. Il y a donc lieu de faire droit à leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation, et ce jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés.
Dans l’attente du départ effectif de la locataire, il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges dus selon les termes du bail, soit 730,80 euros, non révisable, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [A] [O], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.
Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer aux époux [J] la somme de
800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS