TJ 83137, 22 juin 2026, RG 24/05757

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/05757 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M6VE

AFFAIRE :

[D]
[F]

C/

[T]

JUGEMENT contradictoire du 22 JUIN 2026

Grosse exécutoire : Me PISTONE

Copie : Me PENE

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 22 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [I] [D]
née le 22 Juin 1970 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me PENE, avocat du barreau de TOULON
(AJ 83137/2024/003348 du 17/06/2024)

Monsieur [Q] [F]
né le 15 Février 1976 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me PENE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [A] [T]
née le 21/09/1944 à [Localité 6]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me PISTONE, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Avril 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUIN 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 23 septembre 2021, Madame [A] [T] a donné à bail à Madame [I] [D] et Monsieur [Q] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 740 euros outre 85 euros de provision sur charges.
Par assignation du 1er octobre 2024, Madame [I] [D] et Monsieur [Q] [F] ont attrait Madame [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de solliciter à titre principal, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.
L’affaire a été appelée le 3 mars 2025, renvoyée à quatre reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 27 avril 2026.
Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs écritures déposées.
Madame [I] [D] et Monsieur [Q] [F] ont demandé la condamnation de Madame [T] à leur payer une somme de 7.030 euros outre 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Madame [I] [D] et Monsieur [Q] [F] ont exposé avoir adressé un courrier dès le 7 octobre 2021 pour signaler des désordres au sein de leur logement : fuite de l’évier, dysfonctionnement de fenêtres, prises, éclairage, radiateurs, cumulus…Ils ont été privé d’eau chaude et de chauffage. Le dysfonctionnement de l’électricité est mentionné à l’état des lieux d’entrée. Le mauvais état du logement est démontré par photographies. Ces désordres ont eu des impacts sur leur santé. Aucune réparation n’est intervenue en dépit de leurs multiples courriers. Ils ont donné congé et ont quitté les lieux en mars 2023. Ils se sont dits néanmoins fondés à être indemnisés de leur trouble de jouissance évalué à la moitié des loyers versés.
Madame [A] [T] a demandé le rejet des demandes de Madame [I] [D] et Monsieur [Q] [F] et leur condamnation à lui payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux dépens.
Madame [T] a soutenu que l’état des lieux d’entrée effectué par la société CONSTATIMMO au contradictoire de Monsieur [F] décrit des lieux en bon état ou état d’usage. Les locataires ont adressé des courriers pour se plaindre de diverses problématiques. Or la production d’eau chaude était alimentée par le cumulus et non la chaudière à gaz. L’état des lieux, également établi par CONSTATIMMO ne mentionne aucun dysfonctionnement de ces installations. Les locataires ont attendu la fin de l’année 2024 pour saisir la juridiction. Ils n'ont engagé aucune autre démarche préalable pour la remise en état du logement et démontrer l’indécence des locaux. Ils ne rapportent pas la preuve de leur préjudice dans son principe et dans son quantum.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées à l'audience pour le surplus de leurs moyens et prétentions.
Le délibéré a été fixé au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
Sur les manquements du bailleur à l’obligation de délivrance
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
La réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d'un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. Le bailleur est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté, pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d'avoir été diligent pour qu'il soit mis fin à ces troubles.
Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.
Néanmoins, il incombe au locataire qui invoque les manquements du bailleur, d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail du 23 septembre 2021, portant sur un appartement situé au 2ème étage de la [Adresse 4] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 740 euros outre 85 euros de provision sur charges, d’une surface de 78,88 m2, comprenant 4 pièces principales (hall d’entrée, salle de séjour, cuisine, 3 chambres, salle de bain, WC, dégagement, rangements et balcons).
Un constat d’état des lieux a été effectué au contradictoire des parties le 1er octobre 2023, qui décrit des lieux globalement en état d’usage, l’ensemble des murs, sols et plafonds présentant des détériorations (traces, trous, fissures) ainsi que certains éléments précisément listés. Il est indiqué que l’électricité était coupée lors du constat. Dans le délai de 10 jours imparti aux locataires pour signaler les défectuosités qui n’avaient pu être vérifiées, soit le 7 octobre 2021, Madame [I] [D] et Monsieur [Q] [F] ont relevé divers désordres tenant à des dysfonctionnements électriques (prises, éclairage mural de la salle de bain, thermostat radiateur de la loggia absent, dysfonctionnement des stores électriques du balcon), ou d’installations (problèmes d’étanchéité des fenêtres, fuite de l’évier de la cuisine). Par courriers recommandés des 30 janvier 2023, 20 février 2023 et 13 mars 2023, ils ont en outre dénoncé un dysfonctionnement de la chaudière, avec absence d’eau chaude et de chauffage.
Néanmoins, pour seule preuve de ces désordres, Madame [I] [D] et Monsieur [Q] [F] ne versent que leurs courriers, un devis établi le 11 janvier 2023 par une société de chauffage qui, lors de la visite annuelle de la chaudière, indique que l’appareil a 20 ans et qu’il faut le remplacer car trop vieux. Il ne peut être déduit de la mention « la cliente n’a pas d’eau chaude » portée sur ce devis, la confirmation d’un dysfonctionnement, celle-ci pouvant simplement rapporter les dires de la cliente.
En l’absence de tout élément objectif, constat d’huissier, procédure d’indécence, rapport d’expertise ou technique, Madame [I] [D] et Monsieur [Q] [F] échouent à rapporter la preuve d’une part, de la réalité des désordres invoqués, d’autre part de leur imputabilité au bailleur. Ils ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes.
Sur les demandes accessoires

Parties perdantes Madame [I] [D] et Monsieur [Q] [F] supporteront in solidum la charge des dépens de la présente procédure.

L’équité exige qu’ils soient aussi condamnés à payer à Madame [T] une somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer pour l’instance et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,