TJ 83137, 22 juin 2026, RG 25/02588

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/02588 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NJH7

AFFAIRE :

[L]
[Q]

C/

[I]

JUGEMENT contradictoire du 22 JUIN 2026

Grosse exécutoire : Me ALBERTINI-LOISEAU

Copie : Me HACHFI

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 22 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [Y] [L] épouse [Q]
née le 21 Juillet 1963 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me ALBERTINI-LOISEAU, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [V] [Q]
né le 25 Juin 1959 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me ALBERTINI-LOISEAU, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [I]
né le 24 Mai 1985 à [Localité 5] (TUNISIE)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me HACHFI, avocat du barreau de TOULON
(AJ 83137/2025/003768 du 12/02/26)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Avril 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUIN 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 3 novembre 2017, Madame [Y] [L] épouse [Q] et Monsieur [V] [Q] ont donné à bail à Monsieur [K] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel 450 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte d’huissier de justice du 9 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.324,22 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Suivant assignation du 19 mars 2025, Madame [Y] [L] épouse [Q] et Monsieur [V] [Q] ont attrait Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON, afin de demander :
La résiliation du bail suite à la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux L’expulsion de M. [I] ainsi que tout occupant de son chef La condamnation de M. [I] à leur payer les sommes suivantes : * 764 euros de frais de nettoyage des parties communes
* 2.142 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024, montant à actualiser
* une indemnité d’occupation mensuelle de 470 euros jusqu’à la décision à intervenir
* 3.000 euros de résistance abusive
* 1.500 euros pour les frais irrépétibles
* les dépens.
Les époux [Q] exposent que Monsieur [I] est régulièrement défaillant dans le règlement de ses loyers et charges. Il n’a pas réglé sa dette malgré plusieurs mises en demeure. Il dégrade également les parties communes. Les bailleurs ont été interpellés à ce sujet par le syndic et la municipalité. Il se montre menaçant à leur égard.

L’affaire a été appelée à l'audience du 7 juillet 2025, renvoyée à quatre reprises à la demande de Monsieur [K] [I] en raison de ses difficultés à obtenir la désignation d’un avocat. Elle a été plaidée le 27 avril 2026.

Lors des débats, les parties ont été représentées par leur conseil respectif, qui ont repris oralement leurs conclusions déposées.
Les époux [Q] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant la dette locative à un montant de 7.650 euros en janvier 2026.
Monsieur [K] [I] a demandé :
Une réduction du loyer eu égard à l’insalubrité de son logement De débouter les époux [Q] de leur demande au titre du nettoyage des parties communes D’échelonner sa dette sur 2 ans De débouter les époux [Q] de leurs demandes au titre de la resistance abusive et des frais irrépétibles De statuer ce que de droit sur les dépens.
Monsieur [I] a soutenu avoir cessé de régler ses loyers compte tenu de l’état d’insalubrité de son appartement. Les désordres ont été constatés à plusieurs reprises. De plus les époux [Q] percevaient des loyers en espèce sans les déclarer. Il a enfin travaillé pour leur compte sans contrepartie. Il est fondé à obtenir une réduction des loyers. Des délais de paiement doivent lui être octroyés au regard de sa situation personnelle. Aucune résistance abusive n’est caractérisée au vu de son impossibilité à honorer les paiements. D’autre part, rien ne permet d’établir qu’il a dégradé les parties communes.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Il est constant en l’espèce, que suivant contrat du 3 novembre 2017, Madame [Y] [L] épouse [Q] et Monsieur [V] [Q] ont donné à bail à Monsieur [K] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel 450 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du VAR le 20 mars 2025, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleurs personnes privées, les époux [Q] justifient avoir saisi la CCAPEX du VAR le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été délivré le 9 octobre 2024 à Monsieur [I], pour un arriéré locatif de 2.180 euros, visant la clause résolutoire.

Monsieur [I] ne conteste pas que les causes des commandements n'ont pas été régularisées dans le délai imparti.

Pour s’opposer aux effets de la clause résolutoire, Monsieur [I] invoque l’insalubrité de son logement.

En vertu de l'article 6 de loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur.

Il est de jurisprudence constante que l'exception d'inexécution n'est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables.

Dès lors, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit totalement insalubre.

En l’espèce, aucune procédure d’insalubrité n’a été diligentée. Aucune suspension judiciaire des loyers n’a été ordonnée.

Par ailleurs, Monsieur [I] occupe toujours les lieux qu’il n’a jamais quittés.

Monsieur [I] ne peut donc valablement se prévaloir d’une exception d’inexécution à ce titre, pour justifier du non paiement des loyers.

D’autre part, l’état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 3 novembre 2017 décrit des locaux en état d’usage, sans mentions particulières.

Pour seule preuve de l’indécence de son logement, Monsieur [I] produit des photographies non circonstanciées, non contradictoires, non datées et non authentifiées. Il fournit également deux courriers du service de salubrité de la ville de [Localité 1], daté de janvier 2025, qui indique que suite à ses sollicitations, une enquête sanitaire a été effectué le 19 décembre 2024 par un technicien. Il a été demandé aux propriétaires d’engager des travaux relatifs au risque de chute dans les deux mois.

L’enquête sanitaire n’a donc relevé qu’un désordre à priori circonscrit à un risque de chute,

sans autre précision.

Or, sans autre élément objectif, constat d’huissier, rapport d’expertise ou technique, Monsieur [I] échoue à rapporter la preuve de l’indécence de son logement.

Il ne peut qu’être débouté de sa demande de réduction de loyers.

Le commandement de payer n’ayant pas été régularisé, la clause résolutoire du bail est acquise au 9 décembre 2024.

L'expulsion de Monsieur [I] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, avec au besoin l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [I] cause jusqu'à son départ définitif un préjudice aux propriétaires, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Monsieur [I] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation depuis le 9 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera égale au montant du dernier loyer avec charges, soit 470 euros.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les époux [Q] produisent un décompte démontrant que Monsieur [I] restait devoir un arriéré locatif de 7.650 euros terme de janvier 2026 inclus.

Monsieur [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant ou le principe de cette dette, ni paiements libératoires. Il ne prouve ni le versement de loyers en espèces, ni l’exécution de travaux au profit des propriétaires susceptibles de conduire à des remises des loyers.

Par conséquent, il sera condamné à payer cette somme aux époux [Q] au titre de la dette locative.

Sur la demande en remboursement des frais de nettoyage des parties communes

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent au preneur :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail ».

L'article 1303 du code civil énonce : En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

En l’occurrence les époux [Q] sollicitent le remboursement d’une somme de 765 euros correspondant à des frais de nettoyage des parties communes.

Or aucun élément objectif du dossier ne permet d’établir que Monsieur [I] serait l’auteur des dégradations (gravures, salissures, vomissures) justifiant ces frais. Les seules plaintes du voisinage et du syndic sont insuffisantes à lui imputer ces faits en l’absence de constats ou enquêtes.

La demande sera donc rejetée.

Sur la résistance abusive

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’occurrence, les époux [Q] n’établissent pas le principe et l’étendue de leur préjudice.

La demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343–5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu du montant de la dette locative et de son ancienneté, de la qualité des bailleurs qui sont des personnes privées, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité exige qu’il soit également condamné à payer aux demandeurs la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,