TJ 83137, 22 juin 2026, RG 25/05371

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05371 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQPU

AFFAIRE :

[I]
[E]

C/

[P]

JUGEMENT contradictoire du 22 JUIN 2026

Grosse exécutoire : Me OBER

Copie : Me WATCHI-FOURNIER

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 22 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [A] [I]
née le 11 Février 1945 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me OBER, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [G] [E]
né le 03 Avril 1958 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me OBER, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me WATCHI-FOURNIER, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Avril 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUIN 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] ont attrait Madame [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] pour entendre :
Dire que la restitution du garage justifie une réduction mensuelle du loyer de 100 euros à compter du 1er février 2025 et ordonner la fixation du loyer mensuel à la somme de 1.000 euros à compter du 1er février 2025 ; Condamner Madame [P] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. L’affaire a été appelée le 2 février 2026, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 27 avril 2026.
Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.
Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.
Ils ont exposé que suivant contrat sous signature privée du 11 octobre 2018, Madame [K] [B] leur a donné à bail un appartement situé [Adresse 1], [Localité 5] [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros, ainsi qu’un garage attenant pour un loyer mensuel de 100 euros. Les biens ont été vendus à Madame [P] qui a souhaité établir un nouveau bail. Un contrat a donc été signé le 1er octobre 2024, pour un loyer de 1.100 euros incluant l’appartement et le garage. Or le 4 octobre 2024, le gestionnaire leur a demandé de restituer le garage à la propriétaire. Ils l’ont donc libéré le 31 janvier 2025. Considérant ne plus jouir d’une partie des locaux objets de la location, ils se sont dits fondés à obtenir une réduction du loyer équivalente au montant qu’ils réglaient alors pour le garage. Une procédure amiable a été proposée à Madame [Y] [P], en vain.
Madame [Y] [P] a demandé de déclarer la demande de Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] irrecevable en l’absence de tentative de conciliation préalable et de les condamner à lui payer la somme de 1.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Madame [P] a soutenu que les demandes formulées à son encontre sont irrecevables à défaut de conciliation préalable. Sur le fond, sa mère et ancienne propriétaire des locaux loués à Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E], leur a accordé de nombreuses tolérances, et notamment la mise à disposition du garage, ce sans augmentation de loyers. Ce garage devait être vendu avec une maison attenante et le nouveau bail l’excluait de la location, ce dont avaient connaissance les preneurs.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION,
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Sur l'irrecevabilité de l'action tirée de l'absence de préalable amiable obligatoire
En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond constitue une fin de non-recevoir.
Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur est applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 :
« à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office , la demande en justice doit être précédée au choix des parties d'une tentative de conciliation, menée par un conciliateur de justice , d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».
Ce texte prévoit que les parties sont dispensées de cette obligation notamment si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur.
Cette tentative de conciliation préalable est exigée, préalablement à la délivrance d’une assignation, dès lors que la demande en justice est déterminée, inférieure ou égale à 5.000 euros, peu important l’évolution des demandes ou de leur quantum, même dans le cadre d’une procédure orale.
En l'espèce, la demande en justice formée par Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] porte sur une réduction de loyers mensuelle, demande ayant un enjeu financier qui reste indéterminé et par conséquent, non soumise à l’obligation de conciliation préalable.
Au surplus, le conseil de Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] a adressé à Madame [Y] [P] et son gestionnaire, un courrier les 10 et 15 juillet 2025, les invitant à engager une procédure amiable de règlement du litige, resté sans réponses.
L’action de Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] est donc recevable.
Sur la demande de réduction des loyers
En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Il est constant que l'obligation de délivrance a une nature d'obligation d'ordre public, le bailleur ne pouvant s'exonérer de cette obligation. Cette obligation s'entend d'une délivrance matérielle de la chose louée et d'une mise à disposition d'un local permettant un usage conforme à sa destination et d'en garantir la jouissance paisible à son locataire pendant toute la durée du bail.
En l’espèce, le 1er bail signé par Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] le 1er octobre 2018 comprend les dépendances suivantes : terrasse et jardin, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros sans référence à des charges locatives.
Le second bail signé le 1er octobre 2024 avec Madame [Y] [P], représentée par son gestionnaire l’agence Conseils Azur mentionne en équipements et descriptif : appartement T3 2 chambres, séjour avec cheminée, sdb, wc et cuisine équipée, terrasse, garage, jardin, moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros. Le contrat précise que le locataire sera redevable de la taxe d’ordures ménagères et de l’eau. Des conditions particulières sont indiquées : le règlement des loyers par virement bancaire, attestation d’assurance habitation, Mme [I] et Mr [E] étaient locataires de ce bien depuis le 1/10/2018 avec Mme [L] mère de Mme [P] [Y].
Ainsi, il est établi que le garage n’était pas inclus dans le contrat initial, alors qu’il a été introduit dans le nouveau bail. Or aucune restriction de son usage ou de la durée d’occupation n’a été portée sur le contrat d’octobre 2024, pourtant rédigé par un professionnel, gestionnaire de l’immeuble de Mme [P] et qui stipule par ailleurs des mentions particulières.
Il n’est enfin, pas contesté que ce garage a été restitué le 31 janvier 2025 à la demande de Madame [P]. Rien au dossier ne permet de corroborer le fait que cette remise du local était déjà convenue entre les parties à la signature du bail, ni que le montant des loyers s’entendait hors jouissance dudit local.
L’impossibilité d’occuper le garage, du fait de sa reprise par le bailleur, alors même qu'il est mentionné au bail constitue un manquement de Madame [P] à son obligation de délivrance.
Madame [P] confirme dans ses écritures, que ce garage était mis à disposition de Mme [I] et Mr [E] pour un loyer de 100 euros. Cette valeur locative sera donc retenue pour faire droit à la réduction du loyer mensuel à compter du 1er février 2025.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante Madame [P] supportera la charge des dépens. L’équité exige qu’elle soit condamnée à payer aux demandeurs une somme de 500 euros pour les frais irrépétibles que ces derniers ont dû exposer pour l’instance, non compris dans les dépens.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable l’action formée par Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] et dirigée contre Madame [Y] [P] ;
ORDONNE la réduction du montant du loyer dû par Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] à Madame [Y] [P], en vertu du contrat conclu le 1er octobre 2024 et portant sur un immeubles situé [Adresse 4], à la somme de 1.000 euros TTC par mois, hors taxe d’ordures ménagères et consommations d’eau, à compter du 1er Février 2025, pour défaut de délivrance par le bailleur d'un local conforme aux dispositions du bail ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à payer à Madame [A] [I] et Monsieur [G] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
Le juge Le Greffier