TJ 83137, 22 juin 2026, RG 25/05380

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05380 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQQB

AFFAIRE :

[F]
[E]

C/

[G]

JUGEMENT contradictoire du 22 JUIN 2026

Grosse exécutoire : Me LACOMBE-BRISOU

Copie : Me LA BALME

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 22 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [F]
né le 04 Août 1971 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me LACOMBE-BRISOU, avocat du barreau de TOULON

Madame [S] [E] épouse [F]
née le 04 Mai 1973 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me LACOMBE-BRISOU, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [K], [M] [G] épouse [R]
née le 27 Décembre 1984 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me LA BALME, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Avril 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUIN 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 6 septembre 2013, Monsieur [J] [F] et Madame [S] [E] épouse [F] ont donné à bail à Madame [U] [I] [Q] épouse [G], Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G] une villa située [Adresse 4], [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1.473 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2022, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un congé pour vente, avec effets au 5 novembre 2022.

Les locataires ne se sont pas portés acquéreurs mais n’ont pas libéré les locaux.

Par jugement contradictoire du 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a notamment :
Octroyé à Madame [U] [I] [Q] épouse [G], Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G] un délai de deux ans à compter de la décision pour quitter les lieux situés [Adresse 4], [Adresse 6] défaut de libération spontanée dans les délais impartis, autorisé Monsieur [J] [F] et Madame [S] [E] épouse [F] à procéder à l’expulsion de Madame [U] [I] [Q] épouse [G], Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G] et tout occupant de leur chef, avec le cas échéant le concours de la force publique condamné solidairement Madame [U] [I] [Q] épouse [G], Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [S] [E] épouse [F] la somme de 1.587,18 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux.
Ce jugement a été notifié les 9 et 10 août 2023. Il n’a fait l’objet d’aucun recours.

Madame [U] [I] [Q] épouse [G] est décédée le 14 novembre 2023.

Monsieur [N] [G] est décédé le 10 novembre 2024.

Un état des lieux a été dressé de manière contradictoire par commissaire de justice le 9 décembre 2024.

Par assignation du 2 septembre 2025, Monsieur [J] [F] et Madame [S] [E] épouse [F] ont attrait Madame [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], pour obtenir sa condamnation, tant à titre personnel qu’en qualité d’héritière de ses parents décédés, à leur payer les sommes suivantes :
23.530,67 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal jusqu’à parfait règlement 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal jusqu’à parfait règlement 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 27 avril 2026.

Lors des débats, les parties, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs conclusions déposées.

Monsieur [J] [F] et Madame [S] [E] épouse [F] ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils ont exposé essentiellement, avoir récupéré leur immeuble dans un état déplorable. Les locataires n’ont pas entretenu les locaux. Ils n’ont pas pu le vendre ni le relouer en l’état. Au titre des réparations locatives, mais aussi des régularisations des charges locatives et taxes d’ordures ménagères, Madame [K] [G] reste redevable d’une somme globale de 23.530,67 euros. Le solde locatif ne mentionne pas l’ensemble des dégradations, l’indemnité d’occupation de décembre 2014 a été déduite. Madame [K] [G] a signé le bail et connaissait le bon état des lieux. Aucune vétusté ne saurait être retenue compte tenu de la nature des détériorations constatées à la sortie. Les locataires n’ont jamais alerté sur d’éventuels désordres. Les fuites et dégâts des eaux n’ont jamais été déclarés. Les locataires n’étaient d’ailleurs plus assurés. Ils ont été contraints de gérer eux-mêmes la remise en état de la maison alors qu’ils résident à 750 km et vivaient eux aussi une période de deuil.

Madame [K] [G] a demandé :
D’écarter les photographies produites par les époux [F] (pièces 12, 19 et 22) De juger que l’indemnité d’occupation de décembre 2024 ne sont plus réclamés De juger que les époux [F] ne sont pas fondés à réclamer les réparations locatives du fait de l’usure normale et de la vétusté A titre reconventionnel : condamner solidairement les époux [F] à lui payer une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, outre 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.
Madame [G] a soutenu en substance, que l’état des lieux d’entrée décrit des locaux qui n’était pas en parfait état. Des pièces et équipements se trouvaient déjà en état d’usage avancé. Les lieux ont été occupés durant 11 années. Or les époux [F] sollicitent une remise à neuf. Aucune vétusté n’a été déduite. Enfin, certaines réparations ne sont pas justifiées au regard des états des lieux. C’est FONCIA qui a résilié l’assurance suite au jugement du 15 mai 2023 sans les avertir. Ils n’ont donc pas pu déclarer le dégât des eaux survenu sur le plafond d’une chambre. L’agence n'a jamais réagi à leurs sollicitations concernant certains dysfonctionnements dans la maison. L’état des lieux a été retardé du fait des propriétaires. Le logement n’était plus occupé depuis 6 semaines à cette date, ce qui a entraîné l’apparition de poussière et des détériorations du jardin et de la piscine. Le ménage avait été fait lorsque la maison avait été vidée. La gestion de la situation par les époux [F] et son mandataire est totalement dépourvue d’humanité alors qu’elle venait de perdre ses parents. Ils ont fait preuve d’acharnement et elle a été attraite à la procédure alors qu’elle n’occupe plus les lieux depuis 8 ans. Elle se dit donc fondée à obtenir l’indemnisation de son préjudice moral.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que :
les parties ont été liées par un bail d’habitation conclu le 6 septembre 2013, portant sur une villa située [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 1.473 euros outre 10 euros de provision sur charges. qu’un dépôt de garantie de 1.473 euros a été verséqu’un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 9 décembre 2024 en présence de Madame [K] [G].
Sur la demande en rejet de pièces produites

Il résulte de l’article 15 du code de procédure civile que : « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. »

En l’espèce, les photographies figurant en pièces 12, 19 et 22 dont Madame [K] [G] demande le rejet, ont été produites dans le cadre de la procédure contradictoire et avant les débats. La défenderesse a été à même de débattre de leur pertinence et leur caractère non contradictoire ne justifie pas de les écarter de la procédure, le juge restant souverain dans l’appréciation de leur caractère probant.

La demande de les voir écartées sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre du solde locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
L'article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Sur l’arriéré de charges locatives
Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Il en résulte qu’il appartient au locataire de régler au bailleur les loyers ainsi que les charges qui sont régularisées sur justificatifs.
En l'espèce, les époux [F] versent aux débats la taxe d’ordures ménagères de 2024. Au prorata du temps d’occupation, Madame [K] [G] restait à devoir un montant de 359,99 euros à ce titre, outre 10 euros de provision complément de charges pour 2024 et 0,34 euros de solde antérieur, ce qu’elle ne dément pas.
Sur les réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

L'article 1730 du même code prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail ».

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.

Les dégradations locatives résultent habituellement de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 6 avril 2013.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice, au contradictoire des parties le 9 décembre 2024.

Il résulte de la comparaison des états des lieux et de l’arrêté de compte, qu’incombent au locataire et relèvent de menues réparations, de l’obligation d’entretien courant des lieux les demandes suivantes :
évacuation de l’abri de [Localité 7] et déchets sur le terrain, taille des haies : le constat mentionne que le cabanon ouest est démoli et le [Localité 7] non entretenu alors que l’état des lieux d’entrée décrit le cabanon en état d’usage, avec une porte, un loquet, des murs un plafond en plaque bois et 4 fenêtres condamnées, ainsi que des extérieurs en bon état (haies, massifs, allées, portail et cloture), arbres taillés nettoyage de la piscine et remplacement de la bâche de piscine : certes décrits en état d’usage à l’entrée, la bâche est déchirée à la sortie et la piscine est emplie d’eau croupie entretien climatiseurs à défaut pour la locataire de prouver qu’elle a procédé à leur entretien régulier la réfection du carrelage de la baignoire qui était en bon état à l’entrée et qui a été changé sans autorisation du bailleur le nettoyage de la pierre de la cheminée qui comportait des traces de gras, des marques d’oxydation de la porte vitrée du foyer qui n’étaient pas présents à l’entrée la réfection du carrelage de la terrasse dont 14 carreaux ont été cassés durant l’occupation de la famille [G] le remplacement du verrou manquant de la porte du garage, du porte serviette dans la salle de bain le rebouchage et mise en peinture des 8 trous sur les murs de la cuisine qui ne figuraient pas à l’entrée
La circonstance que les lieux aient été évacués plusieurs mois avant l’établissement de l’état des lieux de sortie n’exonère pas le locataire de la remise en état avant restitution.

En revanche à défaut de dégradations confirmées par le constat, seront rejetées les demandes formulées au titre :
d’un nettoyage complet de l’intérieur en l’absence saleté relevée par le commissaire de justice ou manifeste sur les photographies annexées au constat du remplacement des plaques de cuisson le remplacement des joints d’étanchéité dans la salle de bain alors que l’état des lieux d’entrée indique joint absent pour les lavabos et en mauvais état pour la baignoire la remise en état des gouttières, l’état des lieux indiquant l’absence de cheneaux le remplacement de la porte de garage et remplacement des émetteurs, le constat se contentant d’émettre des reserves sur le fonctionnement et aucun élément objectif ni autre constat ne confirmant son dysfonctionnement exigeant son remplacement
Par ailleurs, s’il est constant que le logement a fait l’objet d’un dégât des eaux dans une chambre et dans la pièce sous sol, aucun élément objectif, constat, analyse technique, rapport d’expertise, n’établit la nature, l’étendue, l’imputabilité du sinistre. A défaut de pouvoir qualifier ce désordre de locatif, la demande de réparation à ce titre sera rejetée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte que le bailleur n'est pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n'ont qu'une portée indicative et ne présente un intérêt pour l'estimation du montant des réparations locatives qu'autant qu'ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice.

Les bailleurs produisent plusieurs devis.

Compte tenu des évaluations fournies, de l’état d’usage à l’entrée, d’une occupation de 11 ans, il convient d’appliquer une vétusté à certains équipements et revêtements (50 % abri de [Localité 7], 50 % bâche piscine, 10 % résiduel pour les peintures, 50 % réfection carrelage de la terrasse). En revanche, s’agissant de détériorations ou d’un défaut d’entretien, les réparations incombent intégralement aux locataires (nettoyage piscine, taille des haies, entretien des climatiseurs, réfection carrelage de la baignoire, nettoyage cheminée, remplacement seche serviette et verrou de porte).

Il sera fait droit à la demande de réparation locative pour un montant global de 5.975,28 euros.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’occurrence, en l’état des protestations de la locataire, justifiées sur certains postes, mais aussi des demandes fondées par les bailleurs sur d’autres postes, les demandes d’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance, non justifiées dans leur principe et dans leur quantum, seront rejetées.

Sur les comptes entre les parties

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l’occurrence, Madame [K] [G] est redevable d’un montant global de 6.345,61 euros au titre des charges impayées et réparations locatives.
De ce montant doit être déduit le dépôt de garantie de 1.473 euros, 390,10 euros de provision sur charges réglée et 1.219,49 euros d’indemnités d’occupation pour décembre 2024, soit un total de 3.082,59 euros.
Partant, Madame [K] [G] sera condamnée à payer aux époux [F] la somme de 3.263,02 euros pour solde locatif.
Sur les demandes accessoires
Madame [G] qui succombe essentiellement, supportera la charge des dépens.
L’équité exige qu’elle soit aussi condamnée à payer aux demandeurs une somme de 500 euros pour les frais irrépétibles que ces derniers ont dû exposer pour l’instance, non compris dans les dépens.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE [K] [G] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [S] [E] épouse [F] la somme de 3.263,02 euros pour solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE [K] [G] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [S] [E] épouse [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [K] [G] aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
Le juge Le Greffier