TJ 59350, 17 août 2026, RG 25/07459

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07459 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZXL4

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 17 Août 2026

[W] [I]
[D] [C] épouse [I]

C/

Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Août 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [W] [I], demeurant [Adresse 1]

Mme [D] [C] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Emmanuel RIGLAIRE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Monsieur [R] [E] muni d'un pouvoir de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 29 Mai 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, à effet au 4 juin 2018, la société d’économie mixte locale (SEML) [Localité 1] Métropole Habitat a donné à bail à M. [W] [I] et à Mme [D] [C] épouse [I] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3][Adresse 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer charges comprises de 489,94 euros.

Ils se sont plaints de plusieurs désordres affectant ledit logement.

Par ordonnance en date du 28 juin 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire de leur logement.

En date du 6 septembre 2024, l’expert a déposé son rapport.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 19 juin 2025, M. [W] [I] et Mme [D] [I] ont fait assigner la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin d’obtenir la condamnation de leur bailleur à réaliser un certain nombre de travaux pour mettre fin aux désordres et ce, avec astreinte ainsi que la réparation de leur préjudice.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle elle a été renvoyée au 29 mai 2026, date à laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, M. [W] [I] et Mme [D] [F] épouse [I], représentés par leur conseil, sollicitent sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :
Condamner [Localité 1] Métropole Habitat, dans un délai d‘un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire les travaux de remise en état préconisés par l’expert, soit :L’enduit et la peinture des plafonds de l’entrée, du séjour et de la chambre proche de l’escalier,L’ensemble des dalles de la terrasse doit être recalé tant en stabilité qu’en alignement et régularité de la surface avec remplacement des plots usagés, voir cassés,Le vitrage des séparatifs et brises vues légèrement de travers doit être recalé,Un grattage ou sablage du bac à plantes devrait être réalisé afin d’éliminer les parties non-adhérentes et ensuite appliquer correctement la peinture pour une bonne tenue,La fissure de la façade surplombant la terrasse devrait être ouverte en enlevant le joint réalisé, afin de réaliser un pontage mécanique et appliquer un mortier spécifique adhérent, une finition granuleuse comme le reste de la façade devrait être réalisée afin de diminuer l’impact visuel de la reprise,Reprendre la fixation et le positionnement de l’applique dans la cuisine,Peindre la rampe de l’escalier,Fixer le tablier de la baignoire avec notamment une pièce refermant l’espace entre le mur et le tablier,Dans la chambre, les têtes de relevés d’étanchéités doivent être protégées efficacement ainsi que la tête de mur formant acrotère, avec reprise des angles de couvre-mur, qui n’ont pas fait partie des reprises en dommage-ouvrage,S’agissant de la deuxième infiltration (côté façade latérale), les têtes de relevé d’étanchéité doivent être protégées efficacement ainsi que la tête de mur formant acrotère, avec reprise des angles de couvre-mur, qui n’ont pas fait partie des reprises en dommage-ouvrage,S’agissant de la porte de garage, le chemin de câbles devrait être remonté devant la porte de garage et signalé lorsqu’il passe sous les poutres à moins de 2m,La menuiserie du séjour devrait être démontée pour une pose dans les règles avec un joint continu entre menuiserie et gros-œuvre, ce qui obligera à reprendre les habillages intérieurs avec leur finition ainsi que les joints extérieurs,Dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, jusqu’à parfaite réception,Condamner [Localité 1] Métropole Habitat à payer à M. [W] [I] et à Mme [D] [I] une indemnité d’un montant de 10 000 euros correspondant au préjudice subi depuis leur entrée dans les lieux jusqu’à la délivrance de la présente assignation,Condamner [Localité 1] Métropole Habitat aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à leur payer une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La société SEML [Localité 1] Métropole Habitat, représenté par M. [R] [E], muni d’un pouvoir, sollicite aux termes de ses écritures développées oralement à l’audience, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989, de :
A titre principal,Débouter M. [W] [I] et Mme [D] [I] de l’ensemble de leurs demandes,A titre subsidiaire,Réduire les demandes financières formulées par M. [W] [I] et Mme [D] [I] au titre des préjudices financiers invoqués dans de très notables proportions,En tout état de cause,Débouter M. [W] [I] et Mme [D] [I] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,Les condamner reconventionnellement à lui payer une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir à raison de son caractère incompatible avec la nature de l’affaire.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties et en application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à leurs écritures respectives visées à l'audience du 29 mai 2026.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 août 2026.

DISCUSSION

Sur la demande de réalisation de travaux :
Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer,D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus,D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [W] [I] et Mme [D] [I] ont pris à bail un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], appartenant à la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat, en date du 4 juin 2018.

Cette résidence a fait l’objet, comme le logement litigieux, d’importants travaux de réhabilitation suivant marché public de travaux en conception, en date du 6 juin 2016, confié à un groupement conjoint de conception-réalisation composé des sociétés Fermaut Architecture, Projex Ingenierie Verdi Bâtiment Nord de France, et Rabot Dutilleul Construction.

Rapidement, le couple [I] a fait remonter l’existence d’un certain nombre de désordres dont des problèmes d’humidité.

L’expert judiciaire a déposé son rapport en date du 6 septembre 2024 et a notamment constaté les désordres suivants après trois réunions sur les lieux, les 27 septembre 2021, 21 octobre 2022 et 5 juin 2024, :
« (…) 1) DANS L’ENTREE
trace de reprise d’enduit en plafondDécollement du revêtement de sol souplevisiophone et commande des portes d’entrée2) EN SEJOUR
Défaut de la peinture du plafond
3) EN TERRASSE
3-1 Dalle sur plots
3-2 Séparatif et brise de vue
3-3 Décollement peinture sur bac à plantes
3-4 Défaut façade surplombant la terrasse
4) EN CUISINE
4-1 L’applique n’est pas fixée correctement
4-2 revêtement de sol griffé
4-3 Prises électriques mal placées
5) [Localité 5] D’EAU CHAUDE
Consommation électrique et température
6) [N]
Rampant pouvant être source de pincement
7) SALLE DE BAIN
7-1 Emplacement des prises proches du lavabo
7-2 Tablier de baignoire
8) CHAMBRE sur façade latérale
8-1 Infiltrations au-dessus de la fenêtre
8-2 Deuxième infiltration
8-3 [Localité 6] de la chambre sur la fenêtre voisine
9) CHAMBRE (de gauche vue depuis la terrasse)
La peinture du plafond présente des défauts de surface
10) PORTE DE GAUCHE
Risque de pincement dû à la hauteur du chemin de câble
11) PASSAGE d’[Localité 7] MENUISERIE EXTERIEURE
Un passage d’air est présent en menuiserie du séjour, entre la menuiserie et le mur. (…) »

Certains de ces désordres n’ont aucun impact quant à l’habitabilité du logement et n’impliquent d’ailleurs aucune obligation de reprises du bailleur compte-tenu de son obligation de délivrer un bien décent.

Tel est notamment le cas des points suivants 1-3, 3-2, 3-3, 4-1, 4-2, 6, 7-1, 7-2, 8-3.

De même, le positionnement des prises est problématique qu’à raison du non-respect de l’aménagement des lieux par les locataires.

Dès lors, aucune conséquence ne peut être tiré quant à un manquement du bailleur sur ce point.

« (…) Peinture des plafonds (points 1-1, 2, 9)
Les défauts liés à la qualité de finition des peintures de plafond n’ont pas d’impact sur l’habitabilité des pièces. Avis : l’impact sur l’aspect reste très limité, malgré les défauts.
Revêtement de sol souple (points 1-2, 4-2)
Le léger décollement et les « griffes » ne remettent pas en cause la destination du sol soupe
Avis : ces désordres ne sont visibles que lorsqu’on les recherche et l’impact sur l’aspect est peu perceptible. Il avait émis une réserve à la réception des travaux.
PLUS PARTICULIEREMENT
visiophone et commande des portes d’entrée :Le fonctionnement s’est avéré normal. Il n’y a pas de reprise à prévoir.
3-1 Le dallage de terrasse
Le défaut de calage des dalles est anormal et a entrainé selon dire une chute de Mme [I]. Cet accident apparaît très vraisemblable du fait des mouvements importants des dalles qui peuvent déstabiliser une personne, en plus du risque de buter le pied sur les débords de plusieurs centimètres
La norme NF DTU 43.1 et son article 6.6.3.3.3 exposent les tolérances suivantes
(…)
La remise en place des dalles de terrasses n’a pas été faite dans les règles de l’art.
La prestation relève de la société BEAUDEUX TOITURE et avait fait l’objet d’une réserve à la réception.
L’ensemble des dalles de la terrasse doit être décalé tant en stabilité qu’en alignement et régularité de la surface, avec remplacement des plots usagés voir cassés.
3-2 Les séparatifs et brises vue
Le vitrage légèrement de travers ne présente pas de risque de chute mais pourrait être recalé.
L’espace entre brise vue et mur n’entraîne aucun risque vis-à-vis de la fonction de garde-corps et n’entraine aucune vue directe entre logement. Il n’y a pas de reprise à prévoir.
3-3 décollement peinture bac à plantes
Les écaillements ne nuisent pas à l’occupation de la terrasse, mais à son apparence esthétique.
La préparation du support avant peinture n’a pas été réalisé dans les règles de l’art et la norme DTU 59.1 article 6.6.2. A noter qu’il n’y a pas eu de réserve à la réception.
Un grattage ou sablage devrait être réalisé afin d’appliquer correctement la peinture pour une bonne tenue.
3-4 Défaut façade surplombant la terrasse
Un joint a été réalisé sur une fissure du mur de façade, mais ce joint se décolle par endroit.
La réparation n’a pas été faite dans les règles de l’art le joint étant trop large pour une bonne tenue.
L’humidité peut s’infiltrer et finira par détériorer le mur et passer vers l’intérieur.
Le hors d’eau du mur est compromis.
En remède, la fissure devrait être ouverte en enlevant le joint réalisé, afin de réaliser un pontage mécanique et appliquer un mortier spécifique adhérent. Une finition granuleuse comme le reste de la façade devrait être réalisée afin de diminuer l’impact de la reprise.
4-1 L’applique n’est pas fixée correctement (cuisine)
Le défaut est peu visible et n’a pas de conséquence particulière.
Cependant, il faudrait reprendre correctement la fixation et le positionnement de l’applique.
4-2 Revêtement de sol souple griffé (cuisine)
Repris en début de conclusion au sujet des sols souples
4-3 Prises électriques mal placées (cuisine)
La disposition déroge aux règles de sécurité et peut être à l’origine d’un accident.
Cependant, le plan prévu pour les travaux est conforme à la réglementation ( arrêté du 3 août 2016) mais l’aménagement réalisé par M. et Mme [I] ne le respecte pas et induit la difficulté. La plaque de cuisson ne devrait pas être posée sous les prises.
A ce sujet, il appartenait à LMH d’attirer l’attention de ses locataires sur les obligations d’aménagement afin de respecter les règles de sécurité.
6) La rampe d’escalier
Une protection a été ajoutée pour éviter le pincement des doigts entre la rampe circulaire et le mur, mais la peinture reste à faire.
Le dire récapitulatif de RABOT DUTILLEUL précise qu’une réserve avait été émise lors de la réception précisant en attente de décision du locataire qui par la suite demandait de ne pas peindre l’escalier.
7-1 Emplacement des prises électriques proches du lavabo
La disposition respecte la réglementation s’agissant des volumes de protection en salle de bain. Sachant que la prise comporte une prise de terre.
7-2 Tablier de baignoire
Il y a un vide entre le tablier et le mur de la gaine proche, l’habillage apparait non fini. Le défaut d’habillage du tablier n’a pas d’autre conséquence qu’esthétique.
Cependant, la fixation correcte du tablier doit être prévue avec une pièce spécifique refermant entre mur et tablier.
8-1 En chambre infiltrations au-dessus de la fenêtre
8-2 deuxième infiltration (côté façade latérale)
Les deux infiltrations ont amené à des dégradations importantes du plafond malgré une intervention en dommage ouvrage avec reprise des relevés d’étanchéité qui sont donc insuffisantes.
Le défaut du clos couvert et de hors d’eau affecte l’habitabilité de la chambre.
Les ouvrages relèvent de la société BEAUDEUX TOITURE.
Les têtes de relevés d’étanchéité doivent être protégées efficacement ainsi que le dessus d’acrotère avec reprise des angle du couvre-mur qui n’ont pas fait partie des reprises en dommage ouvrage.
8-3 [Localité 6] de la chambre sur la fenêtre voisine
La configuration (qui est d’origine du bâtiment) empêche les vues droites dans le logement voisin, même si des vues biaises sont possibles, il n’y a pas nécessité de brise vue.
10 Porte de garage
Le positionnement du chemin de câbles et de son support sensiblement à l’axe de la porte peut entraîner un pincement lors de la manœuvre de la porte et des blessures.
La hauteur du chemin de câbles ne respecte pas la norme NF 91-120
Le chemin de câbles devrait être remonté et signalé lorsqu’il passe sous les poutres à moins de 2m.
11 ) passage d’aire de menuiserie extérieure
La passage d’air a été constaté en menuiserie du séjour.
La mise en œuvre de la menuiserie est en cause avec un joint entre la menuiserie et gros œuvre manifestement défaillant, ne permettant pas l’étanchéité à l’air requis par les règles de l’art dont le DTU 36.5 article 5.39.1. (…) »

Ainsi, il est établi que les désordres suivants portant sur le dallage de la terrasse, la fissure de la façade surplombant la terrasse, les infiltrations dans la chambre, le positionnement des câbles à proximité de la porte de garage et le passage d’aire de la menuiserie du séjour étant dues à des malfaçons des travaux de réhabilitation constituent également des manquements du bailleurs dans la mesure où ces désordres ont des impacts sur l’habitabilité de certaines pièces.

La société SEML [Localité 1] Métropole Habitat soutient que certains desdits travaux ont été réalisés.

Elle produit ainsi plusieurs factures de la société RABOT DUTILLEUL Construction entre octobre 2022 et 2 septembre 2025.

Pour autant, force est de constater qu’elle ne justifie avoir réalisé que les travaux de reprises de la terrasse dans la mesure où les factures produites ne concernent pas le 52B/21 qui est l’appartement litigieux.

Par voie de conséquence, la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat sera condamnée à réaliser les travaux suivants :
Concernant les infiltrations dans la chambre, les têtes de relevés d’étanchéité doivent être protégées efficacement ainsi que les têtes de mur formant acrotère, avec reprise des angles du couvre-mur qui n’ont pas fait partie des reprises en dommage ouvrage,Concernant la fissure au-dessus de la terrasse, cette dernière devrait être ouverte en enlevant le joint réalisé, afin de réaliser un pontage mécanique et appliquer un mortier spécifique adhérent. Une finition granuleuse comme le reste de la façade devrait être réalisée afin de diminuer l’impact de la reprise,Concernant le câblage devant la porte de garage, ce dernier devrait être remonté et signalé lorsqu’il passe sous les poutres à moins de 2m.Concernant la menuiserie du séjour, elle devra être remontée pour une pose dans les règles avec un joint continu entre menuiserie et gros-œuvre ce qui obligera à reprendre les habillages intérieurs avec leur finition ainsi que les joints extérieurs, et ce, selon les modalités reprises au présent dispositif.
2. Sur la réparation du préjudice subi :

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer,D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus,D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’expert judiciaire a été amené à expliciter le préjudice subi par les locataires.

« (…) De l’ensemble des désordres, deux sujets impactent principalement la jouissance des lieux :
Les infiltrations d’eau en chambre le long de la façade latérale, qui ne permettent pas son utilisation en tant que chambre puisque cette pièce n’est pas hors d’eau.Les dalles formant le sol de la terrasse accessible, mal calées qui peuvent entrainer des chutes.D’autre part, il y a privation ponctuelle de jouissance, lors des interventions en remédiation, notamment pour les reprises des peintures des plafonds.Le dire du 28 août 2024 pour LMH indique que si un éventuel trouble de jouissance devait être évalué il devrait l’être sur la base des surfaces exposées en pièce. (…) »

Ainsi, il est indéniable que les désordres constatés et impactant l’habitabilité de certaines pièces ont généré un préjudice dont M. [W] [I] et Mme [D] [I] ont droit à réparation.

L’appréciation de ce préjudice doit prendre en compte l’étendue de ces désordres par rapport à la taille de l’appartement ainsi que les difficultés auxquelles le bailleur a été confrontée dont celle d’accéder audit logement comme l’établissent tant des pièces produites par la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat que le rapport d’expertise.

Au vue de ces éléments, il conviendra donc d’allouer à M. [W] [I] et à Mme [D] [I] chacun une somme de 1 000 euros en réparation du préjudice subi.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, la société SEML [Localité 1] Métropole Habitat sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société SEML [Localité 1] Métropole Habitat ayant succombé, sera condamnée à payer à M. [W] [I] et à Mme [D] [I] chacun une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS