TJ 59350, 7 août 2026, RG 26/00379

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Service Référé
N° RG 26/00379 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2QO3
SL/MHT

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 07 AOUT 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER CENTRAL PARKING pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE HAUTS DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [J] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre Greffier

DÉBATS à l’audience publique du 16 Juin 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 28 Juillet 2026 puis prorogé au 07 Août 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’ensemble [Adresse 3] situé au [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord) est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] a pour syndic en exercice la société Immo de France Hauts-de-France.

M. [J] [A] est propriétaire au sein de cet ensemble immobilier des lots n°2 et 7, un bureau et une cave.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Immo de France Hauts-de-France, a assigné M. [A] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes dues.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2026 et renvoyée à l’audience du 19 mai 2026, puis à celle du 16 juin 2026, à laquelle elle a été retenue.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2026 et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande la condamnation de M. [A] à lui payer :
- la somme de 16 993,15 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées des lots de copropriété n° 2 et 7, à la date du 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers frais et dépens de la procédure,
- débouter M. [A] de sa demande de délai de paiement.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 9 juin 2026, M. [A], représenté par son avocat, demande de :
– constater que la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] est prescrite pour la période antérieure au 4 mars 2021,
– rejeter les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Central Parking pour la période postérieure au 5 mars 2025,
– dire et juger que la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à l’égard de M. [A] est limitée à la somme de 8 409,35 euros,
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Central Parking de toutes ses autres demandes,
– lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de toute somme qui serait laissée à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5].

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 7 août 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, M. [A] soutient que le décompte produit mentionne des charges de copropriété dues sur la période antérieure au 4 mars 2021 et que ces charges sont prescrites, l’assignation ayant été délivrée le 4 mars 2026.

Or, selon décompte arrêté au 20 février 2026 (pièce n°10), M. [A] a effectué depuis le 4 mars 2021 des paiements qui ont permis de solder intégralement sa dette au 10 juin 2021, puis de nouveau au 27 juillet 2021. Du reste, les paiements effectués s’imputent sauf indication contraire sur les charges impayées les plus anciennes. Par ailleurs, M. [A] a reconnu la dette en son principe et son quantum en ayant proposé à plusieurs reprises des échéanciers de paiement à compter de septembre 2024.

Par conséquent, l’action du syndicat des copropriétaires, introduite le 4 mars 2026, en paiement des charges de coproriété dues postérieurement au 10 juin 2021, n’est pas atteinte par la prescription, même partiellement.

La fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action est donc rejetée.

Sur les demandes en paiement

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [A] à lui payer la somme de 16 993,15 euros au titre des charges de copropriété impayées. Il soutient que l’exigibilité n’est acquise qu’à défaut de règlement dans les 30 jours de la mise en demeure et qu’il ne pouvait intégrer les sommes dues à la date de l’envoi de celle-ci. Il affirme justifier de sa créance par le relevé de charges et les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant voté les budgets des exercices concernés par les impayés.

M. [A] soutient que l’exigibilité prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est strictement limitée par le périmètre de la mise en demeure et l’état d’approbation de comptes. Il expose que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer le paiement que des charges visées par la mise en demeure, les charges postérieures devant faire l’objet d’une nouvelle mise en demeure ciblant expressément les provisions postérieures impayées.

En application de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 14-1 modifié de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l'article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande.

Il incombe au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond de rechercher, si cela lui est demandé, si le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation, par l’assemblée générale des copropriétaires, des budgets prévisionnels, des travaux ou des comptes annuels pour les exercices ayant fait l’objet de la demande en paiement, et si le syndicat des copropriétaires justifie de de la défaillance du copropriétaire concerné après les mises en demeure adressées au titre de provisions dues au titre de ces exercices.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret, des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 36 de ce décret prévoit que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, M. [A] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier Central Parking.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait de compte au 20 février 2026 qui mentionne un solde débiteur de 16 993,15 euros, échéance du 1er trimestre 2026 inclus (pièce n°10).

Il justifie avoir adressé à M. [A], par lettre recommandée du 5 mars 2025, une mise en demeure de payer sous trente jours la somme de 14 163,49 euros, visant les dispositions de l’article 19-2 précité (pièce n°4), restée infructueuse.

Il produit les procès-verbaux des réunions de l’assemblée générale des 29 juin 2021, 15 février 2021, 24 juin 2022, 3 mai 2023, 9 janvier 2025 et 19 novembre 2025, au cours desquelles les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers des appels de charges et de fonds ont été approuvés pour les années 2022, 2023, 2024, 2025 (pièces n° 11 à 16).

Les provisions pour charges de l’exercice 2025 et des exercices précédents sont donc exigibles.

Il n’est cependant pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse concernant l’exercice 2026, ni de l’approbation, par l’assemblée générale des copropriétaires, d’un budget provisionnel pour 2026 à la date de la mise en demeure du 5 mars 2025, de sorte qu’il convient de déduire de ce solde les sommes réclamées au titre de l’année 2026, soit la somme de 835,81 euros (782,80+ 53,01).

Par ailleurs, le décompte produit comprend des frais, correspondant à la somme totale de 1 128,43 euros (18x10 euros de relance, 720 euros frais avocat, 94,43 euros frais huissier, 42x2 euros et 50 euros frais mise en demeure), qui relèvent des frais de recouvrement, des dépens ou de l’indemnité allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il y a également lieu de déduire dudit solde.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Central Parking la somme de 15 028,91 euros au titre des charges échues impayées, 4e trimestre 2025 inclus, assortie, conformément à la demande, des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2026, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [A] demande que lui soient accordés des délais de paiement sur 24 mois pour apurer sa dette. Il explique avoir rencontré des difficultés financières en raison de la perte de son emploi et de l’absence d’indemnités de licenciement et d’allocations chômage. Il soutient prévoir la vente des lots de copropriété pour apurer sa dette.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande au motif que M. [A], qui ne peut s’exonérer du paiement des charges, a déjà bénéficié de délais et ne justifie pas de sa situation financière actuelle puisqu’il ne produit aux débats que des documents pour les années 2023 et 2024. Le syndicat des copropriétaires ajoute que M. [A] n’a effectué ces dernières années que des paiements ponctuels et qu’il n’est pas justifié de la mise en vente des lots, qu’il aurait annoncé mettre en location.

A l’appui de sa demande de délai, M. [A] communique aux débats les avis d’imposition sur les revenus 2023 et 2024 (pièces n°6 et 7) et une décision de cessation d’inscription à France Travail du 18 novembre 2024 (pièce n°5).

Les documents produits aux débats par M. [A] sont insuffisants à établir une capacité d’apurement de la dette, les avis d’imposition mentionnant un revenu de 59 044 euros en 2023 et un revenu de 3 850 euros en 2024, revenus qui seraient inférieurs aux échéances qui pourraient être accordées. En effet, des échéances sur 24 mois s’élèveraient à 630 euros par mois, somme que M. [A] ne serait pas en capacité de régler au regard des revenus dont il fait état, sans qu’il soit justifié de la mise en vente ou en location des biens en copropriété. Du reste, M. [A] ne justifie ni avoir repris le paiement des charges courantes, niavoir effectué un paiement pendant l’année 2025.

En conséquence, au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délai de paiement formée par M. [A].

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [A], qui succombe, aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner M. [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,