TJ 06088, 20 août 2026, RG 22/02730

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1] c/ [G] [F], [B] [F], [A] [F]

N° 26/
Du 20 Août 2026
4ème Chambre civile
N° RG 22/02730 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OJUT

Grosse délivrée à

Maître Audrey CHIOSSONE

Maître [L] [N]

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 19 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 20 Août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Août 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric MARY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [G] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

Madame [B] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

Monsieur [A] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [F], Mme [B] [F] et M. [A] [F] sont propriétaires indivis des lots n°1301 à 1304 et 1306 à 1311 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 5] Joseph II » a, par acte de commissaire de justice du 8 avril 2022, fait délivrer à M. [G] [F] une sommation de payer les charges de copropriété d’un montant de 31.678,32 euros dues au 1er mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a fait assigner M. [G] [F] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement de la somme de 33.807,51 euros de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 31.678,32 euros à compter du commandement de payer du 8 avril 2022.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 22/2730.

Par actes de commissaire de justice du 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a fait assigner M. [G] [F], Mme [B] [F] et M. [A] [F] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 33.807,51 euros de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 31.678,32 euros à compter du commandement de payer du 8 avril 2022.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/3438.

Par ordonnance du 20 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le n° 23/3438 du rôle avec celle inscrite sous le numéro de RG 22/2730, l'affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 19 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sollicite la condamnation in solidum de M. [G] [F], Mme [B] [F] et M. [A] [F] au paiement :

des intérêts au taux légal sur la somme de 31.678,32 euros à compter du commandement de payer du 8 avril 2022 jusqu’au 20 décembre 2023, date du règlement, outre les frais du commandement de payer, de la somme de 9.396,63 euros de charges arrêtée au 27 novembre 2024,de la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts,de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que M. [G] [F] ne paie plus régulièrement ses charges de copropriété depuis septembre 2019. Il relate avoir fait assigner ce dernier après l’avoir vainement mis en demeure de régler son arriéré de charges par commandement de payer délivré le 8 avril 2022 et mise en demeure adressée le 6 juin 2022. Il expose que M. [G] [F] a finalement procédé à plusieurs règlements permettant de solder la somme réclamée dans l’acte introductif d’instance sans toutefois régulariser ses comptes puisqu’il demeure redevable de la somme de 4.530,80 euros arrêtée au 1er mars 2025.

Il fonde sa demande sur les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que les charges ont été régulièrement approuvées par les assemblées générales des 5 mai 2021, 10 septembre 2022 et 24 octobre 2023.

Il expose qu’au vu de la carence des consorts [F], il a été contraint d’introduire la présente instance à leur encontre, engageant ainsi des frais, mais aussi de faire l’avance des fonds nécessaires à la poursuite des travaux afin d’honorer les engagements pris par la copropriété.

Il fait valoir que la résistance abusive et injustifiée des consorts [F] lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra également être réparé.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement formée par les consorts [F] au motif que ces derniers ont déjà bénéficié de larges délais de fait depuis l’assignation qu’il a fait délivrer en juillet 2022.
Il mentionne enfin que M. [G] [F] est le copropriétaire disposant du plus de tantièmes de sorte que la copropriété se retrouve en situation de difficulté financière depuis le mois de septembre 2019.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 30 avril 2026, M. [G] [F], Mme [B] [F] et M. [A] [F] concluent au débouté et sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à leur payer la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Audrey Chiossone, Avocat au Barreau de Nice.

Ils relatent que les lots dont ils sont propriétaires au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sont mis à la location et leur procurent des revenus fonciers modestes qui leur permettent uniquement de régler leurs charges de copropriété.

Ils exposent avoir constaté, au début de l’année 2021, un dégât des eaux ayant endommagé la cuisine et le séjour de leur appartement provenant de celui situé à l’étage supérieur. Ils indiquent avoir sollicité du syndic que des travaux de remise en état soient effectués, la fuite semblant provenir d’une canalisation commune défectueuse.

Ils énoncent que plusieurs mois se sont écoulés sans que les travaux ne soient réalisés, les empêchant ainsi de mettre leur appartement en vente alors qu’ils avaient contacté une agence immobilière en ce sens. Ils indiquent d’ailleurs que l’agence Foncia a vainement contacté le syndic à plusieurs reprises à propos des travaux d’étanchéité de la terrasse du logement sus-jacent au leur.

M. [G] [F] explique avoir de nouveau relancé le syndic en dénonçant l’inaction de ce dernier après qu’il ait été sommé de régulariser son arriéré de charges par acte de commissaire de justice du 8 avril 2022.

Ils mentionnent que les travaux ont débuté à l’été 2022 mais ont été imparfaitement réalisés. Ils précisent que les travaux de reprise ont été achevés au début de l’année 2023, leur permettant ainsi d’engager les démarches de cession de leur bien, après avoir obtenu l’autorisation du juge des contentieux et de la protection quant au prix de vente minimum, M. [A] [F] étant un majeur protégé.

Ils relèvent que seul M. [G] [F] a été initialement assigné alors que le bien litigieux est indivis. Ils énoncent que le syndicat des copropriétaires n’a assigné tous les indivisaires qu’après que cet oubli ait été mentionné dans les conclusions en défense de M. [G] [F] alors que l’indivision est mentionnée sur le relevé de propriété que le syndicat des copropriétaires avait produit.

Ils relèvent que ce dernier a doublé le montant des frais irrépétibles réclamés dans le but de leur faire supporter son erreur.

Ils considèrent que leurs difficultés financières résultent de l’absence de revenus fonciers consécutive à l’impossibilité de louer ou vendre leur appartement depuis près de deux ans en raison de l’inaction du syndic qui n’a pas fait réaliser les travaux de remise en état rendus nécessaires par le dégât des eaux survenu du fait de la défectuosité d’une partie commune.

Ils expliquent avoir apuré leur dette par le biais de règlements d’un montant total de 20.000 euros effectués du 28 mars au 3 mai 2023 malgré leurs difficultés. Ils ajoutent avoir payé les appels de fonds des 2ème et 3ème trimestres de l’année 2023.

Ils soutiennent également que la somme de 30.597,01 euros qu’ils ont fait parvenir au syndic le 12 décembre 2023 n’a été portée au crédit de leur compte que le 20 septembre 2024, soit 9 mois plus tard et après une relance de leur conseil, faussant ainsi leurs relevés de compte.

Ils démentent donc que leur retard de paiement nuise gravement à la trésorerie de la copropriété et justifie l’allocation de dommages et intérêts puisqu’ils estiment n’avoir commis aucune résistance abusive ou injustifiée.

Ils concluent donc être à jour de leurs charges de copropriété.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mai 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 20 août 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de paiement des charges.

Sur le montant des charges dues.
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 5] Joseph II » produit :

- le relevé de propriété démontrant que M. [G] [F], Mme [B] [F] et M. [A] [F] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°1301 à 1304 et 1306 à 1311,

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 octobre 2023 :

- approuvant les comptes de l’exercice 2022,

- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

- l’état des dépenses de l’exercice clos le 31 décembre 2020,

- la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 8 avril 2022 à M. [G] [F] pour la somme principale de 31.678,32 euros,

- un relevé de compte débiteur de la somme de 31.678,32 euros au 1er mars 2022,

- un relevé de compte débiteur de la somme de 33.807,51 euros au 1er juin 2022,

- un relevé de compte débiteur de la somme de 33.842,39 au 7 juillet 2023,

- un relevé de compte débiteur de la somme de 9.396,63 euros au 1er novembre 2024,

- un relevé de compte débiteur de la somme de 4.530,80 euros au 1er mars 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 4.530,80 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend des frais de mise en demeure d’un montant de 45 euros le 10 septembre 2021.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », de « remise du dossier » au commissaire de justice, de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires puisque ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.
Il sera observé qu’en l’espèce, la mise en demeure du 10 septembre 2021 n’est pas versée aux débats de sorte que la somme de 45 euros imputée au compte de copropriété des consorts [F] n’est pas justifiée.

Cette somme sera donc déduite du montant de la condamnation.

En outre, aucun décompte n’est produit pour la période du 1er juin 2022 au 1er janvier 2023.

Or, le solde s’élevant à la somme de 33.807,51 euros au 1er juin 2022 et à la somme de 44.866,76 euros au 1er janvier 2023, la somme de 11.059,25 (44.866,76 - 33.807,51 = 11.059,25) euros n’est pas justifiée et sera donc retranchée du montant de la condamnation.

Le syndicat des copropriétaires demandeur ne verse pas non plus aux débats de décompte pour la période du 7 juillet 2023 au 1er janvier 2024. Toutefois, les consorts [F] produisent le relevé manquant.

Par ailleurs, les défendeurs produisent le justificatif de l’émission du chèque n°893 du 30 septembre 2024 d’un montant de 6.923,53 euros ainsi que la copie du chèque n°7748453 du 30 janvier 2025 d’un montant de 7.712,83 euros, tous deux tirés du compte de M. [B] [F] au bénéfice de la Victoria Agency. Cette dernière verse également aux débats un détail de compte indiquant que le montant correspondant à ce dernier chèque a été prélevé le 14 février 2025.

De surcroît, si les consorts [F] produisent une lettre du 28 août 2024 que leur conseil a adressé à celui du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » dans laquelle ils font valoir que ce dernier aurait accusé réception le 20 décembre 2023 du règlement de la somme de 30.597 euros effectué le 12 décembre 2023 sans toutefois porter cette somme au crédit de leur compte de copropriété, les consorts [F] ne versent pas cette lettre du 20 décembre 2023 aux débats ni de justificatif de versement à la date alléguée.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires réclame uniquement les intérêts au taux légal sur la somme de 31.678,32 euros à compter du 8 avril 2022, date de la sommation de payer, jusqu’au 20 décembre 2023 de sorte que le syndicat des copropriétaires admet que le règlement d’un montant de 30.597 euros a bien été effectué à la date énoncée par les consorts [F].

Enfin, les dégâts des eaux affectant les lots des défendeurs et l’éventuelle carence du syndic n’a pas d’incidence sur l’obligation de tout copropriétaire de payer ses charges de copropriété.

Quant à la demande de paiement de la somme de 9.396,63 euros de charges arrêtée au 27 novembre 2024, il ressort du décompte arrêté au 29 avril 2026 produit par les consorts [F] que ces derniers ne sont plus redevables que de la somme de 1.009,14 euros, déduction faite des chèques d’un montant de 6.923,53 et de 7.712,83 euros précités.

Or, les défendeurs démontrent également avoir viré la somme de 1.009,14 euros à la société Victoria Agency le 29 avril 2026.

Dès lors, ces derniers ne sont plus redevables d’aucune somme au titre des charges de copropriété de sorte que le syndicat des copropriétaires demandeur sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Ce dernier ne justifie pas non plus du montant de la sommation de payer de sorte qu’il sera débouté de sa demande de condamnation des consorts [F] au paiement des frais associés.

Par conséquent, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et compte tenu du fait que la sommation de payer les charges a uniquement été adressée à M. [G] [F], ce dernier sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 20.874,07 euros (31.678,32 – 11.059,25 - 45 = 20.574,07) à compter de la sommation de payer du 8 avril 2022 et jusqu’au 13 septembre 2023 et les consorts [F] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 20.919,07 euros à compter du 13 septembre 2023, date à laquelle ils ont tous été assignés en paiement, et jusqu’au 20 décembre 2023, date du règlement de l’arriéré de charges.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, la défense des consorts [F] étant justifiée par le fait qu’ils ont apuré leur dette de charges depuis la sommation de payer, ils n’ont pas pu commettre d’abus en se défendant à l’encontre de l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] ».

De surcroît, ce dernier invoque uniquement le fait que les consorts [F] ont été mis en demeure de payer à deux reprises sans toutefois démontrer leur mauvaise foi ou de leur volonté de nuire.

Par conséquent, à défaut de démonstration par le syndicat d’un abus de droit à l’origine du préjudice financier qu’il invoque, il sera débouté de sa demande additionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Parties perdantes au procès, les consorts [F] seront condamnés in solidum aux dépens.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ayant uniquement assigné M. [G] [F] avant d’assigner à nouveau les trois membres de l’indivision, augmentant ainsi substantiellement les frais de procédure, l’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des frais irrépétibles si bien que les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS