TJ 38544, 20 août 2026, RG 26/00114

MINUTE N° : 26/
ORDONNANCE DU : 20 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00114 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DUH5
NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.C.I. CARLA IMMOBILIER C/ S.A.S. DHS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
la SELARL CABINET FERRARO
Délivrées le :
Copie exécutoire a été délivrée à Me FERRARO le :

DEMANDERESSE

S.C.I. CARLA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 448 260 877, dont le siège social est sis 8 bis rue Saint André le Haut - 38200 VIENNE
représentée par Maître Joseph FERRARO de la SELARL CABINET FERRARO, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.A.S. DHS, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS sous le numéro 805 358 413, dont le siège social est sis 52 rue de Rome - 75008 PARIS
non comparante

Débats tenus à l'audience du 25 juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Août 2026
Ordonnance rendue le 20 Août 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié, la société civile immobilière CARLA IMMOBILIER (ci-après la SCI CARLA IMMOBILIER) a donné à bail commercial à la SAS DHS des locaux situés 20 rue de l’Eperon à VIENNE (38200) comprenant un rez-de-chaussée avec caves en sous-sol d’une superficie de 65 m2, pour une durée de 9 années à compter du 5 novembre 2020, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 5.040 euros, payable par trimestre.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, à la SAS DHS, pour une somme de 1.824,08 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 mai 2026, la SCI CARLA IMMOBILIER a fait assigner la SAS DHS devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés aux fins de voir, au visa de l’article L145-41 du Code de commerce, 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1103 du code civil
- constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial notarié du 05 novembre 2020 régularisé entre la SCI CARLA IMMOBILIER et la SAS DHS pour le local situé à VIENNE (38200) 20 rue de l’Eperon, est acquise depuis le 23 avril 2026 ;
- constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;
- ordonner l'expulsion de de la société DHS et de tous occupants de son chef, du local en cause, sans délai, avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et sous astreinte conventionnelle de 50 euros par jour de retard,
- condamner à titre provisionnel la société DHS à payer à la SCI CARLA IMMOBILIER les sommes suivantes :
- Solde des loyers et charges échus au 23 avril 2026 : 3.648,16 €
- Indemnités d’occupation à compter du 1er juillet 2026 : 2.736,12 € avec indexation éventuelle
- Indemnité : 1.260,00 € éventuellement revalorisés correspondant au dépôt de garantie
- Frais irrépétibles : 1.200,00 €
- Les dépens qui comprendront les frais de commandement (76,78 €) et d’état des inscriptions (62,88 €).

A l’audience du 25 juin 2026, la SCI CARLA, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Elle soutient que les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Elle expose que le bail commercial conclu le 5 novembre 2020 est valide, Madame [J] [Y] en tant que directrice générale de la société DHS à cette date, avait le pouvoir d’engager la société, à tout le moins la demanderesse pouvait légitimement le croire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice, converti en procès-verbal de recherche conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SAS DHS n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Un état des inscriptions levé en application de l’article L.143-2 du code de commerce mentionne une inscription.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2026.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 1.824,08 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif pour le premier trimestre 2026.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI CARLA IMMOBILIER n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
En conséquence, la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 26 avril 2026.

***

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En suite de la résiliation du contrat de bail du 5 novembre 2020, la société DHS est devenue occupante des lieux sans droit ni titre.

L'expulsion sera ordonnée selon des modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

- Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Sur l’existence de contestations sérieuses

Il résulte des pièces produites que la SAS DHS a contesté la validité du bail en cause par trois courriers recommandés avec accusé de réception adressés à la demanderesse le 27 décembre 2025, le 13 janvier 2026 et le 14 mars 2026.
Néanmoins, il est démontré que le bail objet du litige a été reçu devant notaire le 5 novembre 2020, que Madame [J] [Y] avait à cette date la qualité de directrice générale ce qui en vertu des statuts de la société DHS lui donnait pouvoir pour engager cette dernière. En outre, la défenderesse après expulsion du local litigieux de la société PERMIKAR sur ordonnance de référé du 23 mars 2023 rendu par la présente juridiction, a continué de régler le loyer jusqu’au 1er janvier 2026.

Par conséquent, il n’est pas démontré l’existence de contestations sérieuses quant à la validité du bail en cause, en vertu duquel la société DHS, preneuse, avait l’obligation de régler ses loyers.

Sur la provision sollicitée au titre de l’indemnité d’occupation

Au cas présent, la demande de fixation de l’indemnité d’occupation à 1,5 fois le montant du loyer et des charges est fondée sur une stipulation qui revêt le caractère d’une clause pénale, dès lors elle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Il n’y a donc pas lieu à référé à ce titre.

Ainsi, l’indemnité d’occupation due par la société DHS, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la provision sollicitée au titre de l’arriéré locatif

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, le commandement de payer la somme de 1.824,08 euros est arrêté au 1er trimestre 2026. En outre, il apparait que la locataire n’a pas réglé l’échéance du second trimestre 2026 s’élevant à la somme de 1.824,08 euros due au 1er avril 2026 en vertu du contrat de bail. La clause résolutoire est acquise au 26 avril 2026.

De sorte que l’obligation de la société DHS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation pour les deux premiers trimestres 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3.648,16 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société défenderesse.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande d’autorisation de conserver le dépôt de garantie

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse, à l’appui de sa demande de conservation du dépôt de garantie, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point et la SCI CARLA IMMOBILIER sera déboutée de sa demande.

- Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référé, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer et d’état des inscriptions, resteront à la charge de la défenderesse condamnée au paiement d’une provision.

Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable que la SAS DHS soit condamnée à payer à la SCI CARLA IMMOBILIER la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS