TJ 54395, 20 août 2026, RG 25/00695

DU : 20 Août 2026
RG : N° RG 25/00695 - N° Portalis DBZE-W-B7J-JXTH
AFFAIRE : S.A.R.L. [G] [H] [W] C/ S.A. [X] SOCIETE DE DEFENSE ET D’ASSURANCE, Syndic. de copro. 9/11 RUE SAINT DIZIER, S.A. SWISSLIFE FRANCE, S.A.S. FONCIA LCA, S.A.S. SOFIA 30, S.C.I. FONDATEUR EUGENE ENEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE
du vingt Août deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente
GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GALERIE [H] [W] agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège,
dont le siège social est sis 17-19 rue Gambetta - 54000 NANCY
représentée par Me Clarisse MOUTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 165

DEFENDERESSES

S.A. [X] SOCIETE DE DEFENSE ET D’ASSURANCE,
dont le siège social est sis 4, rue Scatisse - 30000 NIMES
représentée par Me Pascal BERNARD, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 10, Me Laure BRACQUEMONT, avocat plaidant du barreau de PARIS

Syndicat de copropriété du 9/11 RUE SAINT DIZIER,
dont le siège social est sis 9/11 rue st Dizier - 54000 NANCY
représentée par Me Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 081

S.A. SWISSLIFE FRANCE,
dont le siège social est sis 1, rue Bellini - 92800 PUTEAUX
représentée par Me Renaud PETIT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 88, Me Céline DELAGNEAU, avocat plaidant du barreau de PARIS
INTERVENTION VOLONTAIRE : Société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

S.A.S. FONCIA LCA Société par actions simplifiée à associé unique au capital de 320 360 €, inscrite au RCS de NANCY sous le numéro 309 481 224, agissant poursuites et diligences de son Président., dont le siège social est sis 4, rue Piroux - 54000 NANCY
représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

S.A.S. SOFIA 30 immatriculée au RCS de Nancy sous le n°939 981 437, prise en la personne de son Président, la SARL SOFIA INVEST pour ce domicilié audit siège,
dont le siège social est sis 43, rue de la Ravinelle - 54000 NANCY
représentée par Me Caroline LOMBARD, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 7

S.C.I. FONDATEUR EUGENE ENEL,
dont le siège social est sis 16 rue des Orchidées - 54600 VILLERS LES NANCY
représentée par Me Ariane MILLOT-LOGIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 164

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 02 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Août 2026.

Et ce jour, vingt Août deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Avant de le vendre à la société SOFIA 30 par acte authentique du 9 décembre 2025, la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL était propriétaire d'un immeuble de rapport situé 17-19 rue Gambetta à Nancy (54000) à usage commercial, d'habitation et professionnel comprenant :
- caves ;
- quatre locaux commerciaux ;
- dix-huit appartements ;
- un local professionnel.

Les fonctions de gérant sont assurées par la société FONCIA LCA et jusqu'au 15 septembre 2025, l'immeuble a été assuré auprès de la SOCIÉTÉ DE DÉFENSE ET D'ASSURANCE (ci-après dénommée [X]).

L'un des locaux commerciaux situé sur cour au numéro 19, avec vitrine et comprenant une réserve attenante ainsi qu'une réserve située sur cour au numéro 17, a, par acte sous signature privée du 16 juin 2008, été donné à bail commercial à M. [H] [W].

Selon avenant du 28 octobre 2010, le bail a été transféré à la société GALERIE HERVÉ BIZE qui a pour activité le commerce des œuvres d'art contemporain, effectue des expositions et réalise des expertises.

En juillet 2024, la galerie a été victime de deux sinistres successifs :
- Le 10, un dégât des eaux causé par une fuite sur une descente d'eau pluviale dans la cour contiguë à son immeuble ;
- Le 16, un dégât des eaux causé par une fuite d'eaux usées provenant d'une colonne technique dans le mur de son local commercial.

La société FONCIA a fait réaliser une recherche de fuite et, en sa qualité de syndic des immeubles voisins situés 9-11 rue Saint-Dizier, a établi une déclaration de sinistre en date du 18 septembre 2024, la cour de cet immeuble provoquant des infiltrations dans les lieux loués par la société GALERIE HERVÉ BIZE (regard et mur de refend non étanches).

La présence d'une mérule ayant été découverte dans la cave d'un copropriétaire de l'immeuble situé 9 rue Saint-Dizier, elle a effectué la déclaration auprès des services de l'hygiène de la ville de Nancy en date du 25 septembre 2024.

Considérant que ces sinistres ont, en provoquant une montée d'humidité soudaine et massive dans les murs, obligé au décrochage des œuvres exposées et endommagé certaine de ses œuvres stockées dans les réserves, la société [G] [H] [W] a sollicité leur prise en charge par ses assureurs.

Cependant, la galerie s'est, par courrier du 10 novembre 2024, vu opposer un refus de garantie de la part de la compagnie Helvetia au motif que les dommages résulteraient d'une action progressive de l'humidité due à la vétusté et au défaut d'entretien de l'immeuble et non aux incidents de juillet 2024.

Reprochant à son bailleur de ne pas avoir pris les mesures nécessaires pour mettre un terme au dommage, la société GALERIE HERVÉ BIZE a, par acte du 8 décembre 2025, fait assigner en référé la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL aux fins d'obtenir sa condamnation à effectuer les travaux de nature à remédier aux infiltrations et à l'excès d'humidité présent dans les murs de la galerie qu'elle exploite, outre une provision à valoir sur son préjudice.

Par actes des 29, 30 janvier et 2 février 2026, la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL a fait assigner en intervention forcée la société FONCIA LCA, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 9-11 rue Saint-Dizier, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA, la [X], la société SWISSLIFE FRANCE et la société SOFIA 30 (RG 26/70 ; 26/71 ; 26/72 ; 26/75 et 26/76).

À l'audience du 17 février 2026, la jonction des instances a été ordonnée sous le numéro RG 25/695.

À l'audience du 5 mai 2026, la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS a déposé des conclusions aux termes desquelles elle est volontairement intervenue à l'instance au motif qu'elle est le véritable assureur de l'immeuble situé 9 rue Saint-Dizier.

Prenant acte de la vente des locaux en cours d'instance et affirmant que le nouveau propriétaire a pris la mesure des conséquences des sinistres sur son activité, la société GALERIE HERVÉ BIZE a déclaré abandonner sa demande tendant à obtenir la réalisation de travaux sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement à l'audience du 2 juin 2026, la société [G] [H] [W] demande de :
- Condamner la SCI EUGÈNE ENEL à lui payer une provision à valoir sur son préjudice d'un montant total de 98 749 euros ;
- Condamner encore la SCI FONDATION EUGÈNE ENEL à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance de référé en ce compris les éventuels frais d'exécution ;
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL ainsi que les parties assignées en intervention de toutes leurs prétentions en tant qu'elles sont dirigées contre la concluante ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Au soutien de sa demande de provision, la société demanderesse fait valoir que l'ancien bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance, il est tenu de l'indemniser à hauteur de 78 749 euros, somme correspondant à des devis de restauration des œuvres endommagées. À cette somme, devrait selon elle s'ajouter celle de 20 000 euros correspondant au trouble de jouissance qu'elle aurait subi entre juillet 2024 et le 26 mars 2026, période pendant laquelle elle aurait été dans l'impossibilité d'exploiter la galerie.

La SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL demande de :
- Déclarer irrecevables et mal fondées les demandes dirigées par la SARL GALERIE HERVE BIZE à l'encontre de la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL ;
- Juger que le juge des référés est incompétent dans le contexte de plusieurs contestations sérieuses et de la preuve apportée d'un fait du tiers ;
- Débouter la SARL GALERIE HERVÉ BIZE de toutes ses demandes fins et conclusions ;
- Condamner la SARL [G] [H] [W] aux entiers dépens.

Subsidiairement et reconventionnellement,
- Recevoir la SCI en ses demandes et la déclarer recevable et bien fondée à demander la garantie des parties mises en cause par acte séparé, et les condamner à garantir la SCI FONDATEURS EUGÈNE ENEL de toutes condamnations éventuelles mises à sa charge ;
- La déclarer recevable et bien fondée à solliciter une expertise en application de l'article 145 du code de procédure civile ;
- Ordonner une mesure d'expertise judiciaire commune à l'ensemble des parties mises en cause et devant se réaliser : 17-19 rue Gambetta et 9 et 11 rue Saint Dizier, à Nancy ;
- Confier l'expertise à un expert judiciaire compétent dans le domaine du bâtiment/ des évacuations des eaux/canalisations/infiltrations/ étanchéité et hydraulique ;
- Dire que la présente action sera interruptive de toute prescription ou forclusion dans le contexte des recours en garantie ;
- Dire que l'expert aura la mission suivante :

- Se rendre sur les lieux pour examiner les deux fonds, 17-19 rue Gambetta et 9-11 rue Saint Dizier avec notamment examen de la galerie [W], des cours et caves et descente d'eau regards et de tout locaux susceptibles d'être concernés par le sinistre;
- Prévoir au préalable de convoquer les parties et leurs conseils ;
- Entendre les parties dans leurs explications ainsi que si nécessaire à titre de simples renseignements, de tout sachant ;
- Se faire remettre tous documents contractuels et techniques tels que plans, devis, marchés, attestations d'assurance de responsabilité civile et décennale et autres et plus généralement toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers ;
- Établir la chronologie de l'apparition des désordres et des travaux faits en relation avec ceux-ci en recherchant notamment :
- Les dates des déclarations de sinistre et énumérer les différentes polices d'assurance de responsabilité civile et de dommage souscrites pour chaque immeuble ;
- Les dates et la nature des diligences de Foncia dans chacune de ses qualités (gestionnaire du 17/19 rue GAMBETTA et syndic de la copropriété du 9-11 rue Saint-Dizier pour remédier aux désordres et faire faire des travaux
- Examiner les immeubles en faisant toutes constatations utiles sur l'existence des désordres et leur poursuite actuelle ;
- Apprécier et quantifier l'anormalité du trouble généré par le mauvais état des bâtiments ou équipement du 9/11 rue Saint-Dizier ;
- Examiner les murs de la galerie [W] et son contenu en vérifiant les liens entre les dommages allégués aux biens et aux embellissements et le sinistre et chiffrer le dommage du locataire au besoin en faisant appel à un sapiteur ;
- Rechercher la date d'apparition de chaque désordre et donner son avis sur l'éventualité d'un désordre continu depuis 2017/2018 ;
- Chiffrer le préjudice matériel et immatériel (perte de loyers éventuelle ou potentielle) du bailleur ;
- Fournir tout éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et notamment celle du gestionnaire et du voisin.
- Rechercher si des travaux au 9-11 rue Saint-Dizier ou une action appropriée plus précoce ou un contrôle des lieux au 17-19 rue Gambetta aurait pu empêcher le sinistre ;
- Préconiser les remèdes à apporter à la situation et les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble, en chiffrer le coût au vu des devis que présenteront les parties et ce pour chaque propriété (…) ;
- Évaluer la durée des travaux, et l'impact éventuel sur la galerie [W] et l'immeuble rue GAMBETTA ;
- Évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres notamment le préjudice de jouissance subi pouvant résulter des travaux de remise en état, pour le bailleur et le locataire ;
- Répondre aux dires et réquisitions des parties.
[…]
- Mettre les frais de l'expertise à la charge de FONCIA gestionnaire de l'immeuble ou encore à la charge de l'assureur [X] [F] et y condamner ces parties ;
- Infiniment subsidiairement ramener la provision demandée à une somme raisonnable, considération prise de ce que le locataire est assuré lui aussi pour les dégâts des eaux conformément aux obligations du bail ;
- Condamner tous autres que la SCI FONDATEUR EUGENE ENEL aux dépens du référé.

La SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL, qui admet que les désordres liés à l'excès d'humidité du local ne sont pas résolus, estime que l'origine exacte et les remèdes à apporter ne sont pas déterminées. Sans contester l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, elle considère que sa responsabilité ne saurait à ce stade être engagée dès lors que la cause des désordres peut provenir de l'immeuble voisin, ce qui l'exonèrerait. Elle prétend qu'une mesure d'expertise s'avère nécessaire afin de déterminer la cause de l'humidité constatée dans le local.

La société FONCIA LCA demande de :
- Constater l'existence d'une difficulté sérieuse sur les demandes présentées par la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL à l'encontre de la société FONCIA ;

En conséquence,
- Déclarer la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL irrecevable et subsidiairement non fondée à agir contre la société FONCIA afin qu'elle réponde de la responsabilité qu'elle encourt dans le cadre de l'exécution de son mandat et en tout état de cause sur un fondement contractuel ou quasi-délictuel ;
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL de sa demande tendant à voir condamner la société FONCIA à garantir la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être prononcées contre la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL (financières et obligations de faire) par le juge des référés ;

De façon générale,
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL et/ou toute autre partie de toute demande à son encontre ;

Dans l'hypothèse où le juge des référés ferait droit à la demande d'expertise subsidiaire présentée par la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL :
- Acter les fermes protestations et réserves de la société FONCIA LCA ;
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL de sa demande tendant à voir la société FONCIA LCA supporter tous les frais d'expertise en application du contrat de mandat ;
- Condamner tout autre que la société FONCIA LCA aux entiers dépens.

La société FONCIA LCA soutient que la demande en garantie est dépourvue d'objet dès lors que la responsabilité du bailleur souffre de contestations sérieuses.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 9-11 rue Saint-Dizier demande de :
- Mettre hors de cause le syndicat de copropriété de l'immeuble du 11 rue Saint-Dizier à Nancy au motif qu'il n'est pas concerné par les désordres allégués par la SARL GALERIE HERVE BIZE ;
- Juger sérieuses ses contestations ;

En conséquence,
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL de sa demande de garantie à son encontre

À titre très subsidiaire,
- Condamner la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, es qualité d'assureur Multirisque Immeuble à accorder sa garantie intégrale au syndicat de copropriété de l'immeuble du 9 rue Saint-Dizier à 54000 NANCY pour toutes les condamnations qui seraient éventuellement prononcées contre lui tant en principal, qu'intérêts et frais à la requête de la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL et/ou de toute autre partie à l'instance.

En tout état de cause,
- Lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à prudence de justice sur la demande d'expertise judiciaire sollicitée par la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL tout en formulant les plus expresses réserves et protestations ;
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Faisant valoir que les investigations techniques réalisées au cours des opérations d'expertise amiables ont mis en évidence que les désordres constatés dans la galerie litigieuse ne concernaient pour partie que la cour du 9 rue Saint-Dizier, le syndicat des copropriétaires sollicite la mise hors de cause de l'immeuble situé au numéro 11.

Sur la demande de garantie, il indique que la persistance de l'humidité malgré la réalisation des travaux qu'il a fait réaliser montre qu'il existe une pluralité de causes à l'origine du sinistre et des intervenants dont la responsabilité est susceptible d'être retenue, ce qui, d'après lui, nécessite un débat sur le fond.

La [X] demande de :
- Juger qu'il existe des contestations sérieuses quant aux éventuelles responsabilités et quant aux demandes formulées par la société GALERIE HERVÉ BIZE ;
- Débouter la société [G] [H] [W] de ses demandes provisionnelles ;
- Juger qu'il existe des contestations sérieuses quant à l'éventuelle garantie de la [X] ;
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL de sa demande de condamnation à garantie à son encontre ;
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL de l'ensemble de ses demandes à son encontre ;
- Débouter tous concluants du surplus de leurs demandes à son encontre ;
- Lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves ;
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL de sa demande tendant à ce que la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert soient mis à sa charge ;
- Débouter tout concluant du surplus de ses demandes ;
- Condamner tout succombant à lui verser une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner tout succombant aux dépens.

Soutenant que la responsabilité de son assuré, l'ancien bailleur, est sérieusement contestable, la preuve de la réalité et de l'ampleur des dommages n'étant pas rapportée, la [X] estime que sa garantie l'est aussi.

La société SWISSLIFE FRANCE et la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS demandent de :
- Prononcer la mise hors de cause de SWISSLIFE FRANCE et déclarer recevable SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS en son intervention volontaire en sa qualité d'assureur multirisques de l'immeuble du 9 rue Saint-Dizier 54000 NANCY suivant contrat n° 700013397-184 ayant pris effet le 7 juin 2017 ;
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGENE ENEL de toutes ses demandes de condamnation formées à l'encontre de SWISSLIFE FRANCE et/ou de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS dont l'obligation est sérieusement contestable ;
- Débouter le SDC du 9 rue Saint-Dizier 54000 NANCY de toutes ses demandes formées à l'encontre de SWISSLIFE FRANCE ;
- Prendre acte des protestations et réserves de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS sur la mesure d'expertise judiciaire sollicitée la SCI FONDATEUR EUGENE ENEL (sous réserve de sa recevabilité) ;
- Débouter la SCI FONDATEUR EUGENE ENEL de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et de toutes ses autres demandes ou plus amples, ou encore contraires à l'encontre de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS ;
- Débouter toutes autres parties des demandes qu'elles pourraient former à l'encontre de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS et/ou de SWISSLIFE FRANCE ;
- Statuer ce que de droit quant aux dépens.

La société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS sollicite le rejet de la demande de garantie formée par l'ancien bailleur au motif que ne sont établies ni la réalité de l'humidité persistante alléguée, ni les causes des sinistres.
Elle répond à son assuré que ses garanties ne sauraient lui être acquises dès lors que le défaut d'entretien est désormais assimilé à un défaut d'aléa, sujet qu'elle estime ne relever que du juge du fond.
Sur la demande de provision, elle fait observer que les devis produits par la société demanderesse ne sont pas détaillés et n'établissent ni que les œuvres d'art citées étaient effectivement présentes, ni qu'elles auraient été endommagées.

La société SOFIA 30 demande de :
À titre principal,
- Débouter l'ensemble des parties de leurs demandes de mise hors de cause et de condamnations et d'appels en garantie comme se heurtant à des contestations sérieuses,
- Acter des protestations et réserves d'usage de la société SOFIA 30 quant à la mesure d'expertise sollicitée ;
- Réserver les dépens.

À titre subsidiaire, si par extraordinaire, la présente juridiction entrait en voie de condamnation à l'encontre de SOFIA 30,
- Condamner la SCI FONDATEUR EUGENE ENEL à la garantir de toute condamnation, indemnités, frais et intérêts, obligation de faire, qui pourraient être prononcés à son encontre ;
- Condamner la SCI FONDATEUR EUGENE ENEL et toute partie succombant à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.

La société SOFIA 30 indique que sa responsabilité ne saurait être engagée dès lors que la société venderesse s'est engagée à assumer les conséquences financières du contentieux existant entre elle et son locataire et que, selon elle, ce dernier ne rapporte pas la preuve que la prétendue dégradation de ses œuvres d'art serait imputable au sinistre de juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

Il est acquis que le bailleur ne peut s'exonérer de ses obligations de délivrance, de garantir la jouissance paisible, d'entretien ou de réparation que par la preuve d'un cas de force majeure, peu important son absence de faute, notamment qu'il ait effectué toutes diligences.

Cependant, cette obligation de garantie est tempérée par les articles 1725 et 1726 du code civil en vertu desquels le bailleur ne doit pas sa garantie pour les troubles de fait, tels que des infiltrations d'eau (3e Civ., 18 décembre 2012, pourvoi n° 11-24.288), causés par des tiers.

En l'espèce, il résulte des deux constats amiables des 10 juillet 2024 et 16 juillet 2024 (pièces n° 4 et 5 de la société demanderesse) l'existence d'un dégât des eaux ayant provoqué des infiltrations d'eau sur le mur et le bas du mur des lieux loués.

Il ressort du constat du commissaire de justice du 16 juillet 2024 (pièce n° 6 de la société demanderesse) que moisissures, champignons lignivores, infiltrations d'eau, humidité, mousse et lichens altèrent l'étanchéité et favorisent les infiltrations d'eau avec des murs parfois gondolés.

Selon constat de Maître [U] [O], commissaire de justice à Nancy, en date du 13 janvier 2026 (pièce n° 30 de la société demanderesse) :
- Le mur constitué de fresques murales et situé en face de la porte d'accès à la galerie présente des auréoles d'humidité ainsi que de nombreuses cloques. La peinture est fissurée en partie supérieure des plinthes en bois peintes et des dégradations s'étalent sur une longueur de 4 mètres 56 centimètres depuis l'angle avec le mur attenant avec la réserve. Est constaté un excès d'humidité de l'ordre de 20 % environ.
- Entre les plinthes et le sol en parquet bois massif ancien se trouvent des auréoles d'humidité sur une longueur de 4 mètres 50 centimètres depuis l'angle avec le mur attenant à la remise. Est aussi constaté un excès d'humidité (valeur entre 12,9 % et 19 %).

Il en résulte que ces désordres causent un préjudice évident au locataire, d'autant qu'il a destiné ce local à la conservation d'œuvres d'art.

S'il résulte des pièces versées aux débats que l'origine des dégâts des eaux survenus en juillet 2024 a été identifiée et que des travaux réparatoires ont été effectués, la cause de l'humidité excessive constatée dans le local n'est pas déterminée.

En effet, selon le rapport d'expertise unilatéral réalisé par M. [Y] [C] en date du 17 décembre 2024 que produit la société demanderesse (pièce n° 25), trois sources d'humidité peuvent être à l'origine du taux d'humidité anormal dans les locaux ainsi que du développement de moisissures sur les œuvres d'art :
- Une infiltration d'eau dans la cave située pour partie sous les locaux occupés par la galerie d'art et ayant pour origine une fuite par rupture au niveau d'un regard enterré extérieur de la copropriété voisine ;
- Une infiltration d'eau au travers d'un mur extérieur des locaux de la galerie d'art, avec pour origine une infiltration par étanchéité défectueuse au niveau de la tête d'un mur de l'immeuble de la copropriété contiguë au mur extérieur des locaux de la galerie d'art ;
- Une fuite d'eau ancienne au niveau d'un pan de mur de la réserve de la galerie ayant pour origine une fuite au niveau d'une évacuation commune encastrée de l'immeuble du bailleur.

Il résulte de tous ces éléments que les désordres peuvent trouver leur cause dans les parties privatives ou communes de l'immeuble voisin situé 9 rue Saint-Dizier.

Dans ces conditions, il n'est pas improbable que le bailleur soit exonéré de réparer le préjudice subi par le preneur du fait du tiers, ce qui rend sa garantie incertaine et donc sérieusement contestable.

Au surplus, la société demanderesse ne rapporte pas la preuve que les œuvres d'art dont elle sollicite la restauration ont été endommagées, ni de la fermeture de la galerie sur une période de dix-huit mois.

Dès lors, la demande de provision devra être rejetée et les demandes en garantie déclarées sans objet.

Sur la demande d'expertise

L'article 145, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que si l'expert a mis en évidence trois sources possibles d'humidité pouvant expliquer les désordres subis par la société locataire, il n'a pas su en déterminer la cause.

Dans ces conditions, la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL justifie d'un motif légitime d'obtenir une expertise qui sera ordonnée selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les frais d'expertise

Il résulte du mandat de gestion locative conclu entre d'une part la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL et d'autre part la société FONCIA LEMESRE que les parties ont mis à la charge du mandataire, “toutes les actions ou recours que le mandant pourrait subir de la part du locataire et/ou de son garant, que le litige se règle amiablement ou devant toute juridiction en France en vertu du contrat de location en cours strictement” (pièce n° 1 de l'ancien bailleur, p. 7).

La mesure d'expertise étant sollicitée par la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL dans son intérêt exclusif, cette clause, qui ne souffre d'aucune ambiguïté, ne saurait justifier la prise en charge par la société FONCIA LCA des frais en résultant.

Dès lors, la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL devra supporter la totalité des frais d'expertise.

Sur les mises en cause et intervention volontaire

1) Sur la mise en cause de la société FONCIA LCA

Il est constant que la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL a confié à la société FONCIA LCA la gérance de l'immeuble situé 17-19 rue Gambetta ce qu'elle justifie en produisant le contrat de mandat (pièce n° 1).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'en sa qualité de gestionnaire elle a suivi les sinistres survenus en juillet 2024 et a procédé à la déclaration de sinistre à la [X], à la recherche de fuite et à la déclaration de mérule auprès de la ville de Nancy.

2) Sur la mise en cause de la [X]

La SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL justifie avoir souscrit auprès de la [X] une police d'assurance multirisque immeuble n° 01337623-45 à effet au 10 janvier 2014, remplacée par une police d'assurance multirisque immeuble n° 01353280-93 (pièces n° 2 et 3).

3) Sur la mise en cause de la société SWISSLIFE FRANCE et l'intervention volontaire de la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

Il résulte du contrat versé aux débats que l'immeuble situé 9 rue Saint-Dizier est, contrairement à ce qu'affirme la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL, assuré auprès de la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS suivant contrat multirisques immeuble n° 7000013397-184 à effet au 7 juin 2017.

4) Sur la mise en cause du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 9-11 rue Saint-Dizier

Si les ensembles immobiliers situés 9-11 rue Saint-Dizier ont été mis en copropriété et fait partie du même syndicat des copropriétaires, il résulte d'un acte authentique du 17 novembre 2015 que l'immeuble situé au numéro 11 a fait l'objet d'un retrait de ce syndicat et bénéficié d'un règlement de copropriété modifié (pièce n° 4 du syndicat défendeur) de sorte qu’il existe un syndicat des copropriétaires pour l’immeuble situé au numéro 9 et un autre pour l’immeuble situé au numéro 11.

En outre, il est constant que les sinistres de juillet 2024 proviennent pour partie de la cour de l'immeuble situé au numéro 9 qui mitoyenne avec l’ensemble immobilier situé 17-19 rue Gambetta.

5) Sur la mise en cause de la société SOFIA 30

Il est constant que la société SOFIA 30 a fait l'acquisition de l'immeuble situé 17-19 rue Gambetta et, à ce titre, est donc le nouveau bailleur de la société GALERIE HERVÉ BIZE, ce qui est justifié par l'acte authentique de vente versé aux débats.

Il résulte donc de tout ce qui précède que leur garantie ou responsabilité ne pouvant, de toute évidence, être mobilisée ou recherché, la société SWISSLIFE FRANCE ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 11 rue Saint-Dizier à Nancy devront être mis hors de cause.

En revanche, s'il n'appartient pas au juge des référés de déterminer si la responsabilité ou la garantie des autres parties mises en cause ou intervenante volontaire est engagée ou mobilisable dans le présent litige, force est de constater que la SCI FONDATEUR EUGÈNE ENEL dispose d'un motif légitime de voir ordonner l'extension des opérations d'expertise aux sociétés FONCIA LCA, [X], SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS ainsi qu'au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 9 rue Saint-Dizier.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société GALERIE HERVÉ BIZE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La SCI FONDATION EUGÈNE ENEL ne perdant pas son procès, la société demanderesse verra sa demande d'indemnité formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile rejetée.

L'équité commande de rejeter les demandes d'indemnité formulées par la SCI FONDATION EUGÈNE ENEL, la société FONCIA LCA, la [X], et la société SOFIA 30.

PAR CES MOTIFS