TJ 54395, 20 août 2026, RG 26/00224

DU : 20 Août 2026
RG : N° RG 26/00224 - N° Portalis DBZE-W-B7K-J4EZ
AFFAIRE : SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE JOFFRE SAINT THIEBAUT, SYNDICAT SECONDAIRE A DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE JOFFRE SAINT THIEBAUT C/ S.A. [F] ENERGIE SERVICES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

JUGEMENT
du vingt Août deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente
GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSES

SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE JOFFRE SAINT THIEBAUT représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [C] [K] [O], dont le siège social est sis 11-13-15 Boulevard Joffre - 54000 NANCY
représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET, barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

SYNDICAT SECONDAIRE A DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE JOFFRE SAINT THIEBAUT représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [C] [K] [O], dont le siège social est sis 11-13-15 Boulevard Joffre - 54000 NANCY
représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET, barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

DEFENDERESSE

S.A. [F] ENERGIE SERVICES,
sis 1, place Samuel de Champlain Faubourg de l’Arche - 92930 PARIS LA DÉFENSE
représentée par Me Michèle SCHAEFER, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 21, Me Renaud CAVOIZY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 02 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Août 2026.

Et ce jour, vingt Août deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [F] ÉNERGIE SERVICES (ci-après dénommée [F] ES) est propriétaire de plusieurs caves au sein de l’immeuble Joffre Saint-Thiébaut situé 11-13-15 boulevard Joffre à Nancy (54000) et, en cette qualité, membre du syndicat principal et du syndicat secondaire A.

Par ordonnance du 10 août 2021, le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant sur requête, a, au visa de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, désigné la SELARL [C] [K] [O], prise en la personne de Maître [D] [T], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat principal et syndicat secondaire A.

En dernier lieu, la mission de la SELARL a, par ordonnances du 16 octobre 2025 (RG 25/342 et 25/43) été prolongée pour une durée de douze mois à compter du 29 octobre 2025.

Exposant que la société [F] ES n’est plus à jour de ses charges depuis le début de l’année 2022, le syndicat principal et le syndicat secondaire A l’ont, par acte du 31 mars 2026, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant selon la procédure accélérée au fond, auquel ils demandent, aux termes de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience du 2 juin 2026, de :
- Condamner [F] ES à régler la somme de 17 017,71 euros à la date du 4 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au syndicat principal de la copropriété de l’immeuble [U] [A] ;
- Condamner [F] ES à régler la somme de 12 379,32 euros à la date du 4 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au syndicat secondaire A de la copropriété de l’immeuble [U] [A] ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- Déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la société [F] ES ;
- Condamner [F] ES à régler la somme de 5 000 euros au syndicat principal de la copropriété de l’immeuble [U] [A] ainsi que la somme de 5 000 euros au syndicat Secondaire A de la copropriété de l’immeuble Joffre Saint Thiébaut à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Condamner [F] ES à régler la somme de 1 000 euros au syndicat principal de la copropriété de l’immeuble [U] [A] ainsi que la somme de 1 000 euros au syndicat Secondaire A de la copropriété de l’immeuble [U] [A] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner [F] ES aux entiers dépens.

Sur le paiement des charges, les syndicats demandeurs prétendent qu’en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée en date du 27 octobre 2025, la société défenderesse n’a pas réglé les sommes dues dans le délai d’un mois qui lui était imparti. Leur demande de condamnation serait justifiée par la production, pour 2017 à 2024, du procès-verbal d’approbation des comptes, du décompte général des dépenses et de l’état de répartition des charges. Ils soutiennent que, contrairement à ce qu’affirme la société défenderesse, la production des appels de fonds n’est pas nécessaire lorsque les comptes sont approuvés. Ils citent à l’appui un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 8 mars 2018, pourvoi n° 17-15.959. Sur la disparité entre les sommes réclamées et les décomptes produits, les syndicats demandeurs expliquent que les pièces communiquées concernaient en réalité un autre copropriétaire. Ils lui auraient à nouveau communiqué l’intégralité des pièces : à la date du 4 mai 2026, les sommes réclamées s’élèveraient à 17 017,71 euros, s’agissant du syndicat principal et à 12 379,32 euros, s’agissant du syndicat secondaire A.

Les syndicats soulèvent l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle, la condamnation au paiement d’une facture impayée n’entrant pas dans les attributions du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Ils citent, au soutien de la fin de non recevoir qu’ils soulèvent, un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 15 janvier 2026, pourvoi n° 24-10.778.

En défense, la société [F] ES demande de :
- La recevoir en ses prétentions et l’en dire bien fondée ;
À titre principal,
- Débouter le syndicat principal et le syndicat secondaire A, pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [D] [C] [K], de l’ensemble de ses demandes, et notamment la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement ;

À titre reconventionnel,
- Condamner solidairement le syndicat principal et le syndicat secondaire A, pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [D] [C] [K], à payer à la Société [F] ES la somme de 41 866,56 euros TTC, majoré des intérêts légaux courant à compter de la date d’échéance de chaque facture ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts ;

- Constater l’existence de créances réciproques, certaines, liquides et exigibles entre les demandeurs et la défenderesse ;

- Ordonner la compensation de la créance d’[F] de 41 866,56 euros TTC avec la créance des deux syndicats de copropriétaires, d’un montant total de 28 002,07 euros TTC ;

En conséquence, s’il est fait droit à la demande de compensation,
- Condamner solidairement le syndicat principal et le syndicat secondaire A pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [D] [C] [K], à payer le solde consécutif à la compensation à la Société [F] ES, soit la somme de 13 864,49 euros TTC ;

En tout état de cause,
- Condamner le syndicat principal et le syndicat secondaire A, pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [D] [C] [K], à payer chacun à la Société [F] ES la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur le paiement des charges, la société défenderesse soutient, dans ses conclusions écrites, qu’il existe une disparité entre les sommes réclamées et les pièces produites par les syndicats demandeurs, ce qui, selon elle, l’empêche de vérifier le bien-fondé de la demande. En outre, aucun appel de fonds ne serait versé aux débats. Lors de l’audience des plaidoiries, elle précise toutefois que les pièces nouvellement produites par la partie demanderesse en cours d’instance sont correctes.

Sur la demande reconventionnelle, la société défenderesse prétend que, par acte du 30 mars 2017, l’ancien syndic, a conclu avec elle et pour une durée de trois ans, un marché d’exploitation des installations de génie climatique pour l’ensemble immobilier Joffre Saint-Thiébaut. Par deux avenants des 5 mars 2020 et 6 janvier 2022, le contrat aurait été prorogé pour une durée d’un an, lequel serait arrivé à terme le 31 décembre 2022. Elle soutient qu’elle a des créances impayées s’élevant à la somme totale de 41 866,56 euros qui, étant nées postérieurement à l’ordonnance de désignation de l’administration provisoire, sont immédiatement exigibles.

Sur la compensation, la société défenderesse fait valoir qu’outre le fait qu’elles sont certaines, liquides et exigibles, les créances réclamées de part et d’autre sont connexes, dès lors que, d’après elle, elles portent toutes deux sur la gestion de l’ensemble immobilier. Ainsi, par application du mécanisme de la compensation, les syndicats demandeurs devraient être condamnés à lui payer une somme de 41 866,56 euros – 28 002,07 euros, soit 13 864,49 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
 
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte de ce texte que les appels de fonds ne font pas partie des documents que le syndicat des copropriétaires est tenu de verser aux débats (Civ. 3e, 8 mars 2018, n° 17-15.959).

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire produits aux débats que les comptes annuels de l’exercice des années 2017 à 2024, ainsi que le budget prévisionnel de la copropriété de l’année 2025 ont été approuvés.

En outre, les syndicats des copropriétaires demandeurs justifient de la mise en demeure en date du 27 octobre 2025 (pièce n° 3) qui n’a pas été suivie de paiement de la part de la société défenderesse

Les syndicats principal et secondaire A des copropriétaires justifient également d’un solde débiteur d’un montant total de 17 017,71 euros et 12 379,32 euros respectivement au titre des relevés de compte de copropriété, actualisés au 4 mai 2026, à la charge de la société défenderesse (pièces n° 29 et 30).

Dans ces conditions, la demande est justifiée et il convient en conséquence de condamner la société défenderesse à verser au titre des arriérés de charges de copropriété :
- Au syndicat principal la somme de 17 017,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2026 ;
- Au syndicat secondaire A la somme de 12 379,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2026.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

Sur l’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il apparaît que la société défenderesse n’a versé aucune somme aux syndicats des copropriétaires depuis 2022, ce qui entraîne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires qui souffre de graves difficultés financières, d’où la désignation d’un administrateur provisoire pour tenter de redresser la copropriété.

Les syndicats des copropriétaires justifient d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner la société défenderesse à payer à chacun des syndicats des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice.

Sur la demande reconventionnelle

Il résulte des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure.

Il s’en déduit que lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond.

Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception de procédure (Civ 3e, 15 janvier 2026, pourvoi n° 24-10.778).

En l’espèce, aucun texte ne prévoit que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut statuer sur une demande de paiement ou ordonner la compensation des créances.

En conséquence, la société défenderesse doit être déclarée irrecevable en sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société défenderesse, condamnée aux dépens, devra payer à chacun des syndicats demandeurs une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 000 euros.

Les syndicats demandeurs ne perdant pas leur procès, la société demanderesse verra sa demande d’indemnité formulée sur ce même fondement rejetée.

PAR CES MOTIFS