TJ 37261, 19 août 2026, RG 25/05464

MINUTE N° : 26/00626

JUGEMENT
DU 19 Août 2026

N° RC 25/05464

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[I] [F]

ET :

[U] [P]

Débats à l'audience du 11 Juin 2026

le

copie et grosse :
à Me DESNOS

copie :
à Mme [P]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 19 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 11 Juin 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 19 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [I] [F]
née le 21 Juillet 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me GROUMAS

D'une Part ;

ET :

Madame [U] [P]
née le 15 Mai 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

RG 25/05464

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 10 décembre 2023, Madame [F] [I] a consenti à Madame [P] [U] un bail d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3], à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 610,00 € hors charges.

Déplorant des troubles du voisinage, le syndicat de la copropriété, la SARL La Centrale Immobilière, a fait délivrer à Madame [F] une sommation interpellative de faire cesser les troubles par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024.

C'est dans ces conditions que Madame [F] [I] a fait assigner Madame [P] [U] par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin :
- constater les manquements graves et répétés de Madame [P] [U] à son obligation d’usage paicible des lieux loués ;
- prononcerla résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [P] [U] avec effet à compter de la décision à venir ;
- ordonner l’expulsion de Madame [P] [U] et de tous occupants de son chef dans un délai d’un mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux;
- condamner Madame [P] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Madame [P] [U] au paiement de la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;
- débouter Madame [P] [U] de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes écritures, en ce qu’elles sont dirigées contre la concluante ;
- condamner Madame [P] [U] au paiement de la somme de 5001796,40 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 juin 2026.

A l’audience, Madame [F] [I], représentée par son conseil, maintient les termes de l’assignation. Elle soutient que Madame [P] [U] a manqué à son obligation d’user paisiblement des lieux loués en occasionnant des troubles du fait des aboiements de ses chiens, de leurs déjections et urines à l’intérieur du logement mais aussi sur le balcon. Elle déplore également d’autres troubles résidant dans la dégradation de parties communes par le fils de Madame [P] justifiant ainsi de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire et son expulsion.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025 signifié à personne, Madame [P] [U] comparaît à l’audience et demande au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes formées par Madame [F] au motif que les troubles occasionnés par ses chiens ont cessé n’ayant plus aucun chien à son domicile depuis septembre 2025. Elle précise que seul le père de sa fille vient quelquefois à son domicile accompagné de son chien et que c’est lui qui a agressé le résident de l’immeuble. Elle reconnait que son fils a dégradé les parties communes en mettant le feu à une poubelle et explique que celui-ci est atteint d’un trouble du déficit de l’attention. Elle déclare avoir fait une demande de logement social et être actuellement en arrêt maladie.

L'affaire a été mise en délibéré au 119 août juillet 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L'article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Conformément aux dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble.

Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.
RG 25/05464

En l’espèce, Madame [F] verse aux débats :
- un mail de Monsieur [X] en date du 25 janvier 2024 adressé au syndicat de la copropriété relatif aux nuisances occasionnées par les trois chiens de Madame [P] à raison des aboiements et des déjections non ramassées et rapportées par plusieurs résidents à la suite desquelles Madame [P] a affiché un mot dans le hall de l’immeuble reconnaissant les nuisances occasionnées par ses chiens et s’en excusant auprès des résidents;
- des clichés photographiques non horodatés laissant apparaître, sur certaines d’entre elles, un liquide jaune jonchant sur le sol carrelé, sur une autre, un chien noir attaché au radiateur à côté d’une cage située dans une pièce très encombrée, sur une troisème photo, deux chiens sur un balcon, et sur une 4ème photo, le sol gravillonné de la résidence ;
- la déclaration de main courante de Monsieur [L] du 25 février 2025 déclarant que le 24 février un résident de l’immeuble, Monsieur [P] [T], regagnait son domicile avec trois chiens et que l’un d’entre eux échappait à son maître et se jetait sur ses chiens, Monsieur [L] ayant dû s’interposer en l’attrapant par le harnais et n’ayant pu empêcher que le chien de Monsieur [Y] pince, sans les blesser, ses chiens ;
- un mail de la gardienne de l’immeuble, Madame [B], en date du 21 mars 2025 indiquant avoir ramassé des déjections au pied de l’immeuble et avoir constaté la présence de deux chiens sur le balcon le 20 mars en début d’après-midi et durant toute la nuit et depuis lequel les chiens urinent ;
- une mise en demeure d’avoir à cesser les troubles adressée à Madame [P] en date du 6 mai 2025 résultant des aboiements de ses chiens et de leurs besoins
- un mail du syndicat de la copropriété en date du 30 juillet 2025 adressé à Madame [F] concernant l’écoulement d’un liquide depuis les tuyaux de radiateur en provenance du logement occupé par Madame [P] et s’écoulant dans le logement situé en dessous et dénonçant également une odeur d’urine constante sur le balcon ;
- une mise en demeure d’avoir à faire cesser les troubles adressée à Madame [P] le 7 août 2025 à la suite de nouvelles plaintes reçues par le syndicat de la coproriété et du professionnel occupant le logement situé en-dessous de celui occupé par elle concernant un dégât des eaux ;
- un mail du 18 septembre 2025 de Madame [P] indiquant avoir déclaré un dossier sinistre dégât des eaux à son assureur qui mandate un plombier.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et des déclarations à l’audience de Madame [P] que celle-ci a occasionné des troubles anormaux du voisinage à raison des aboiements de ses chiens. En revanche, aucun élément n’est versé aux débats par la bailleresse permettant de corroborer les allégations d’urine des chiens s’écoulant à l’intérieur du logement depuis les tuyaux de radiateur ni même sur le balcon. D’ailleurs, les suites données par l’assureur de Madame [P] à sa déclaration de sinistre “dégât des eaux” ne sont pas versées aux débats. La bailleresse ne rapporte, donc, pas la preuve de la réalité des nuisances liées à l’urine des chiens. Egalement, aucun justificatif n’est produit concernant les dégradations et nuisances commises par le fils de celle-ci.

Par ailleurs, Madame [F] ne justifie pas de la persistance des troubles après septembre 2025, date à laquelle Madame [P] d’éclare ne plus avoir de chien à son domicile. Par conséquent, Madame [F] sera déboutée de sa demande aux fins de résiliation du bail, de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion. Partant, la demande de dommages et intérêts formée par Madame [F] sera également rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Madame [F] [I], perdant le procès, sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [F] [I].

PAR CES MOTIFS