TJ 33243, 20 août 2026, RG 26/00379

JUGEMENT DU 20 AOUT 2026

DOSSIER N° RG 26/00379 - N° Portalis DBX7-W-B7K-DVIU

AFFAIRE :
Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE QUAI [Localité 1] [W] SITUE AU [Adresse 1]
C/
E.U.R.L. [I] INVESTISSEMENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Laëtitia DAUTEL
GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :
- Réputée contradictoire
- prononcé par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel ou d’opposition dans le délai de 15 jours

DÉBATS : Audience publique 07 Mai 2026, en procédure accélérée au fond

SAISINE : Assignation en date du 20 Mars 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [Etablissement 1] [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Pascal-henri MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 787

DEFENDERESSE :

E.U.R.L. [I] INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

FAITS — PROCÉDURE — MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’EURL [I] INVESTISSEMENT est propriétaire de plusieurs lots dans la copropriété RÉSIDENCE [Adresse 5]. La SARL IMMOBILIERE DE L’ESTUAIRE est syndic de la copropriété.

Le décompte arrêté au 21 janvier 2026 laisse apparaître un solde à la charge de l’EURL [I] INVESTISSEMENT d’un montant de 21 604,90 €. Les courriers de relances adressés par le syndic à de l’EURL [I] INVESTISSEMENT sont demeurés sans réponse.

En l’absence de résolution amiable et par acte du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Adresse 5] situé au [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’ESTUAIRE, a assigné l’EURL [I] INVESTISSEMENT selon les modalités de la procédure accélérée au fond, aux fins de :

- Déclarer recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] ;
- Condamner l’EURL [I] INVESTISSEMENT à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] la somme de 21 604,90 € ;
- Condamner l’EURL [I] INVESTISSEMENT à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner l’EURL [I] INVESTISSEMENT à verser au Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 5] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Ordonner l’exécution provisoire ;
- Condamner l’EURL [I] INVESTISSEMENT aux entiers dépens en ce compris les frais de recommandé ainsi que les frais éventuels d’exécution.

Bien que régulièrement assignée, l’EURL [I] INVESTISSEMENT n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été débattue en audience publique le 7 mai 2026. Elle a été mise en délibéré et prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, le 2 juillet 2026 prorogé au 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. L’EURL [I] INVESTISSEMENT, non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.
La décision sera réputée contradictoire.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété échues

L’article 1104 du Code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ».

Il est constant L’EURL [I] INVESTISSEMENT est propriétaire de plusieurs lots dans la copropriété [Adresse 9] situé au [Adresse 2].

A ce titre et ainsi que le prévoit le contrat de syndic liant les parties, L’EURL [I] INVESTISSEMENT est assujettie au paiement de charges de copropriété sur l’immeuble bâti.
Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles./ Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. / Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2./ Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.(…) ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé au [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’ESTUAIRE, justifie avoir vainement adressé à l’EURL [I] INVESTISSEMENT deux courriers de relance des 15 avril 2024 et 15 juillet 2024 ainsi que deux mises en demeure des 16 août 2024 et 13 avril 2026 pour réclamer le paiement des sommes impayées au titre des charges de la copropriété.

Au regard du décompte versé aux débats, il n’est pas contestable, ni contesté, que l’EURL [I] INVESTISSEMENT reste redevable de la somme de 21 604,90 € auprès du requérant, au titre des charges de copropriété échues, somme arrêtée au 21 janvier 2026, appels de fonds de janvier 2026 inclus.

Dans ces conditions, l’EURL [I] INVESTISSEMENT sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé [Localité 2] situé au [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son la SARL IMMOBILIERE DE L’ESTUAIRE, la somme de 21 604,90 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Toutefois, l’article 1231-6 du même code précise que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

De la sorte, il est constant que les juges ne peuvent allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé au [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’ESTUAIRE, sollicite la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts au seul motif que la situation de non-paiement lui aurait causé incontestablement un préjudice, distinct du simple retard, en créant un déséquilibre dans le financement et la trésorerie de la copropriété et en l’obligeant à saisir la juridiction. Le demandeur n’apporte toutefois aucun élément pour justifier d’un tel préjudice, qui n’est au demeurant pas étayé. Il n’établit pas non plus la mauvaise foi du débiteur.

Dans ces circonstances, il ne sera pas fait droit à la demande indemnitaire.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la charge des dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. ».

En l'espèce, les dépens seront mis à la charge de l’EURL [I] INVESTISSEMENT, qui succombe à l’instance.

La liste des dépens étant limitativement prévue à l’article 695 du code de procédure civile, il sera renvoyé à cet article pour le détail des frais compris, à l’exclusion de tout autre. Le surplus de la demande sera rejetée.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».

Au regard des éléments du dossier, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé au [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’ESTUAIRE, en condamnant l’EURL [I] INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 1 000 € sur ce fondement.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

En l'espèce, rien ne s'oppose à l’application des dispositions susvisées.

L’exécution provisoire de la décision sera ainsi rappelée, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé au [Adresse 2], agissant par l’intermédiaire de son syndic la SARL IMMOBILIERE DE L’ESTUAIRE.

PAR CES MOTIFS