TJ 33063, 21 août 2026, RG 26/02343

Du 21 août 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/02343 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3ZPX

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1]

C/

[T] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 21 août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1] sis [Adresse 3] et [Adresse 4] représentée par son administrateur provisoire, CONVERGENCE IMMOBILIER SAS sis [Adresse 5]
[Adresse 3] et [Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Luc LHUISSIER (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [T] [F]
[Adresse 6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par ordonnance en date du 9 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a désigné la SAS CONVERGENCE IMMOBILIER en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour prendre conformément à cet article, toutes mesures nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, avec les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale (à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26).

Par acte introductif d'instance en date du 6 mai 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par la SAS CONVERGENCE IMMOBILIER en qualité d’administrateur provisoire, a fait assigner Mme [T] [F] devant le Président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation au paiement de :
- la somme de 4.678,88 euros au titre des charges, provisions sur charges et provisions sur travaux impayées au jour de l’assignation augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation
- la somme de 420 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des charges impayées
- la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, qu’il a maintenues à l’audience du 19 juin 2026 en actualisant sa créance en principal à la somme de 2.554,63 euros, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] expose que la SAS CONVERGENCE IMMOBILIER, en sa qualité d’administrateur provisoire, est investie de l’ensemble des pouvoirs du syndic notamment pour le recouvrement des charges impayées. Il précise que Mme [T] [F] est propriétaire au sein de la résidence, qu’elle n’a pas versé les charges de copropriété auxquelles elle est astreinte, malgré les relances et mises en demeure, ce qui fait obstacle au bon fonctionnement de la copropriété, qu’en l’absence de régularisation à la suite de la mise en demeure de régler pendant plus de 30 jours, et en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il est recevable et fondé à saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour obtenir paiement des charges impayées selon le décompte, des intérêts de retard à compter de la mise en demeure, ainsi que des frais prévus par l’article 10-1 de cette loi. Il fait valoir que les copropriétaires défaillants dans le règlement des charges ont entraîné une instabilité financière importante du syndicat qui a abouti à la désignation d’un administrateur provisoire, et que le mutisme du copropriétaire lors des demandes amiables caractérise sa mauvaise foi, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts.
Le conseil du demandeur précise n’avoir pas de mandat pour accepter l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Mme [T] [F] explique avoir rencontré des difficultés pour régler les charges de copropriété dont elle n’avait pas mesuré l’importance lors de son achat alors qu’elle avait des revenus peu élevés. Elle ne conteste pas le montant des charges mais sollicite des délais de paiement pour régler le solde en proposant de verser 139,90 euros en sus du montant des charges courantes qu’elle a fait mensualiser. Elle conclut au rejet des autres demandes en indiquant ne pas mettre pas en péril la copropriété et en faisant valoir sa bonne foi. Elle indique qu’elle a pris contact avec le service recouvrement dès le mois de janvier 2026 pour trouver un arrangement.

DISCUSSION ET MOTIFS :

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
L'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En vertu de l’article 14-1 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965
I- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Selon l’article 14-2-1 de la même loi,
I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5% du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.
II.-L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.

Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] produit aux débats les pièces suivantes :
▸ l’ordonnance en date du 9 juillet 2025 du président du tribunal judiciaire de Bordeaux désignant la SAS CONVERGENCE IMMOBILIER en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
▸ le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 18 novembre 2024 portant notamment approbation du budget provisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,
▸ le procès-verbal des décisions prises le 10 octobre 2025 par l’administrateur provisoire approuvant le budget de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026
▸ le procès-verbal des décisions prises le 8 avril 2026 par l’administrateur provisoire approuvant le budget de l’exercice du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 et portant approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024
▸ les appels de provisions et charges
▸ la mise en demeure du 6 octobre 2025 de payer la somme de 6.031,03 euros, et informant le copropriétaire de la mise en oeuvre des dispositions de l’article 19-2 à défaut de régularisation dans le délai de 30 jours
▸ le commandement de payer en date du 3 novembre 2025
▸ le relevé de compte à la date du 4 mars 2026 qui établit l’absence de régularisation dans le mois de la mise en demeure précitée
▸ la facturation en date du 5 mars 2026 au titre des frais de gestion par suite de la délivrance du commandement de payer
▸ un relevé de compte détaillé
▸ la situation du compte au 19 juin 2026 qui montre que la somme de 3.000 euros a été réglée depuis l’assignation.

Au vu des ces pièces, de l’absence de régularisation dans le délai de 30 jours passé la mise en demeure, déduction faite des frais à hauteur de 420 euros inclus dans le détail du compte du 4 mars 2026, la créance recouvrable au titre des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2026 rendu exigible (595,92 euros), s’établit à 1.854,80 euros.

Mme [T] [F] sera condamnée à payer la somme de 1.854,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de présentation de la mise en demeure. Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances à l’effet de tenir compte des versements qui auront été opérés par la défenderesse entre l’audience et le jugement.

Sur la demande au titre des frais
Le demandeur justifie avoir exposé des frais de commandement de payer à hauteur de 270,80 euros, qui lui seront alloués, rien ne justifiant du bien-fondé de la facturation de frais à hauteur de 420 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le retard de paiement des charges de copropriété, soit d’une somme d’argent, est constant, il n’est pas démontré que ce retard résulte de la mauvaise foi de Mme [T] [F]. En effet la copropriété a connu des difficultés dans sa gestion, non imputables spécifiquement à ce copropriétaire, et qui peuvent expliquer que les charges n’aient pas été réglées.
De plus Mme [T] [F] a justifié de revenus peu élevés expliquant ses difficultés pour régler les charges de copropriété et a aussi fait des efforts importants pour régler l’essentiel de sa dette en versant 6.000 euros au total au cours du 1er semestre 2026.

Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement sur ce fondement est subordonné à la bonne foi du débiteur mais aussi à sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans prévue par le texte.

En l’espèce la bonne foi de la défenderesse n’est pas contestable et au regard de sa situation et de sa proposition sérieuse, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement pour solder sa dette au titre du principal mais aussi des intérêts et frais, y compris de procédure.

Sur les autres demandes
L’article 696 du code procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Selon l’article 700 du code procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Les dépens seront supportés par Mme [T] [F] partie perdante, qui sera en outre condamné au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS :