TJ 33063, 21 août 2026, RG 26/01165

Du 21 août 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/01165 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3SO7

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR

C/

[C] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 21 août 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédéric GONDER (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Ni comparant ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 avril 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 8 avril 2013, M. et Mme [V] ont consenti un bail d'habitation à M. [C] [O], portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3]. Le locataire a versé un dépôt de garantie de 950 euros.

M. et Mme [V] ont souscrit auprès de la SAS GROUPE SOLLY AZAR une assurance garantie des loyers et détériorations immobilières.

Le bail a pris fin et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 25 juin 2025.

Par acte introductif d'instance en date du 18 novembre 2025 la SAS GROUPE SOLLY AZAR a fait assigner M. [C] [O] aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement :
- de la somme de 7.107,93 euros représentant l’indemnité d’assurance versée aux bailleurs au titre des détériorations immobilières outre les frais de procédure en cours, avec intérêts de droit
- de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée
- d'une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR, représentée par avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 28 avril 2026.

M. [C] [O], cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile, n'a pas comparu, le commissaire de justice relatant notamment que celui-ci a pu être contacté par téléphone, mais n’a pas voulu fournir son adresse et que ses diligences autres n’ont pas permis de la déterminer. La lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice lui a été retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

M. [C] [O], cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par la SAS GROUPE SOLLY AZAR, par jugement réputé contradictoire en premier ressort au regard du montant cumulé des demandes principales.

Sur la demande en paiement des frais de réparations du logement
La SAS GROUPE SOLLY AZAR en son assignation se fonde sur les dispositions des articles 1103, 104 et 1193 du code civil qui ne sont pas propres à caractériser le bien fondé de son action à l’encontre de M. [C] [O] dès lors qu’elle n’est pas partie au contrat de bail conclu entre les époux [V] et M. [C] [O].

Elle produit aux débats une quittance subrogative en date du 20 août 2025 selon laquelle M. et Mme [V] déclarent avoir accepter son offre d’indemnisation à hauteur de 7.050 euros, qui correspond au plafond de sa garantie (8.000 euros) diminuée du montant du dépôt de garantie (950 euros) et la subrogent pour l’exercice du recours contre le locataire défaillant.

L’article 1346 du code civil prévoit que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-1 du même code dispose que La subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.
Cette subrogation doit être expresse.
Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1346-4 précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.
Toutefois, le subrogé n'a droit qu'à l'intérêt légal à compter d'une mise en demeure, s'il n'a convenu avec le débiteur d'un nouvel intérêt. Ces intérêts sont garantis par les sûretés attachées à la créance, dans les limites, lorsqu'elles ont été constituées par des tiers, de leurs engagements initiaux s'ils ne consentent à s'obliger au-delà.

De plus en application de l’article L. 121-12 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

Par ailleurs en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :
- d’user paisiblement des lieux loués,
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,
- de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement ou non d’un locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Cependant le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement de quelconques indemnités en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.
Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.
Du reste le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale a pour objet d’imposer de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire et consacre donc les principes ci-dessus rappelés.

Il échet en outre de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR produit aux débats l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 10 mai 2013, et l’état des lieux de sortie contradictoire du 25 juin 2025, ce dont il résulte tout d’abord une occupation des lieux durant 12 années, durant laquelle il n’est pas établi que M. et Mme [V] aient procédé à des travaux de rénovation.

Il ressort du rapport d’expertise des dégradations immobilières, qui émane de la demanderesse elle-même, complétée par un devis en date du 10 juillet 2025 de l’entreprise D’NETT, que la valeur des dommages est estimée à 24.511,30 euros, dont 12.255,60 euros à la charge du locataire après application d’un coefficient de vétusté de 50%, la SAS GROUPE SOLLY AZAR estimant à 23.365,60 euros les dommages garantis, soit 11.682,80 euros à la charge du locataire après application du coefficient de vétusté précité, étant précisé que le plafond de garantie de l’assureur s’établit à 8.000 euros.

Les travaux chiffrés entrant dans la garantie de l’assureur portent sur le détapissage, la pose de toile de verre et la mise en peinture dans le séjour, l'escalier, le palier et les trois chambres, la peinture des portes du logement, l'installation et le raccordement en comble de la VMC, la remise en état du plafond de la cuisine avant la pose de toile de verre, le démontage et la mise en centre de recyclage de tous les radiateurs avec rebouchage des trous, la fourniture et pose du parquet stratifié et des plinthes et d'une sous-couche parevapeur, isolation phonique et thermique au niveau des pièces à vivre (à savoir les chambres et le pallier selon le devis produit), la remise en état de propreté du logement et sa désinfection, la réfection des joints de faïence de la baignoire et des joints en silicone, le remplacement du meuble sous vasque, de la vasque et du mitigeur dans la salle de bains, le remplacement du meuble sous évier, avec la dépose et l’évacuation des mobiliers et revêtements remplacés.

L’état des lieux de sortie établit que le logement a été restitué sale et qu’il nécessitait un nettoyage important de sorte que l’indemnité chiffrée à 1.375 euros imputée au locataire est justifiée.

Par contre il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement n’était ni neuf, ni à l’état neuf.
L’état des peinture des murs et plafonds et autres revêtement de mur y est décrit, soit comme en état d’usage soit comme vétuste, et l’état des moquettes dans deux chambres et sur le pallier comme étant vétuste ou en état d’usage, alors qu’il est considéré que la durée de vie de ces revêtements est de 7 à 9 années. Il s’ensuit que l’état dégradé des murs, plafonds et moquettes constaté lors de l’état des lieux de sortie est la conséquence nécessaire d’un état de vétusté avancé. Aucune indemnité ne sera donc allouée de ce chef.

Le parquet de la 3ème chambre, en l’occurrence du parquet flottant, était en bon état à l’entrée dans les lieux, alors qu’il est décrit comme étant dégradé lors de la sortie des lieux, ce qui excède le seul résultat de la vétusté. Cependant en tenant compte d’une durée de vie de 15 ans, qui était d’évidence atteinte au jour de l’état des lieux de sortie, la somme devant rester à la charge de M. [C] [O] ne peut excéder plus de 10% du montant des travaux. En considérant une surface qui ne peut excéder 15m², il y a lieu de retenir une indemnité de 150 euros qui tient compte de la dépose et la pose du revêtement et ses accessoires.

Si les radiateurs sont décrits dans l’état des lieux de sortie comme dégradés, les photographies prises montrent leur ancienneté sans établir de véritables dégradations, tandis que leur dysfonctionnement n’est pas établi dans le cadre de l’état des lieux de sortie. Il n’y a pas lieu à indemnisation de ce chef.

L’état des lieux de sortie mentionne le dysfonctionnement de la VMC, sans que M. [C] [O] pour sa part établisse qu’il ne lui est pas imputable. En conséquence et retenant le coefficient de vétusté de 50% retenu par la demanderesse, il convient d’allouer de ce chef la somme de 90 euros de ce chef.

L’état des lieux de sortie établit en outre que la faïence dans le salle de bains n’avait plus de joint, sans que soit démontré que cette dégradation n’est pas imputable à M. [C] [O], de même que les joints silicones n’ont pas été entretenus. Il convient de mettre à la charge de M. [C] [O] la somme de 75 euros chiffrée après prise en compte du coefficient de vétusté.

L’état des lieux de sortie mentionne la dégradation du meuble vasque et du mitigeur dans la salle de bains, corroborée par des photographies, alors que ce meuble était en bon état à l’entrée dans les lieux. Cependant le coefficient de vétusté qui doit être appliqué est de 70% au regard de la durée de la location. Dès lors en tenant compte de travaux chiffrés au total à 668 euros, l’indemnité allouée sera fixée à 200,40 euros.

L’état des lieux de sortie mentionne la dégradation du meuble sous évier, cependant celui-ci était décrit en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux, de sorte que son état résulte de la vétusté, ce qui exclut toute indemnisation.

Il résulte de ce qui précède que le chiffrage des travaux imputables à M. [C] [O] s’élève à 1.890,40 euros, somme dont il y a lieu de déduire le dépôt de garantie de 950 euros.

Dès lors M. [C] [O] sera condamé à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 940,40 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il n’est en l’espèce justifié ni du caractère abusif du non paiement de la dette qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, ni d’un préjudice indépendant de celui qui résulte du retard de paiement, réparé par les intérêts moratoires.

La demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Partie perdante, M. [C] [O] sera condamné aux dépens et à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :