TJ 75056, 14 août 2026, RG 26/05206

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 14/08/2026
à : - Me A. BOURGEONNEAU
- Mme [H] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le : 14/08/2026
à : - Me A. BOURGEONNEAU

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 26/05206 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUHC

N° de MINUTE :
7/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 14 août 2026

DEMANDERESSE
Madame [W] [J] épouse [M], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Anne BOURGEONNEAU, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1944, substituée par Me Rafael SCHNEIDER, Avocat au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 14 août 2026 par Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 14 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/05206 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCUHC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 3 mai 2017, à effet du 4 mai 2017, Mme [W] [M] née [J] a donné à Mme [H] [Z] un bail pour un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1] (lot n° 231), ainsi qu’une cave (lot n° 146) et un box (lot n° 67).

Le contrat de location a été consenti moyennant un loyer mensuel de 937,00 euros, hors charges, outre une provision pour charges de 91,47 euros, payable d’avance au plus tard le premier jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, Mme [W] [M] née [J], a assigné Mme [H] [Z] et M. [E] [Y] en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS en acquisition de la clause résolutoire, paiement et expulsion, à l’audience du 20 janvier 2026.

Par acte du 20 octobre 2025, Mme [W] [M] née [J] a fait signifier à la locataire un congé pour vendre à effet du 3 mai 2026.

Les 15 et 20 janvier 2026, les parties ont signé un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel la locataire s’est engagée à régler l’intégralité de l’arriéré locatif et à renoncer expressément à toute contestation de la validité du congé délivré par la bailleresse et s’est engagée irrévocablement à libérer les lieux au plus tard 3 mai 2026. À défaut de restitution effective des lieux à cette date, la locataire a reconnu être redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, majorée de 15 % jusqu’à la libération complète effective des lieux. En contrepartie du respect intégral des engagements souscrits par la locataire, la bailleresse s’est engagée à se désister de l’instance engagée contre sa locataire et à renoncer à son action fondée sur les faits exposés aux termes de l’assignation du 9 octobre 2025.

Toutefois, la locataire n’a pas honoré son engagement de libérer les locaux loués au 3 mai 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2026, Mme [W] [M] née [J] a assigné Mme [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- ordonner l’expulsion de Mme [H] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- dire que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner Mme [H] [Z] au paiement, à compter du 4 mai 2026, d’une indemnité d’occupation mensuelle

provisionnelle égale au loyer mensuel contractuel augmenté de la provision pour charges, le tout majoré de 15 %, jusqu’à parfaite libération des lieux loués par déménagement complet et remise des clés ;
- condamner Mme [H] [Z] a la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa du protocole transactionnel et des articles 700 et 835 du code de procédure civile, elle soutient que l’inexécution de l’engagement contractuel, clair et précis, par Mme [H] [Z] est constitutif d’un trouble manifestement illicite et qu’il convient, en conséquence, en exécution forcée dudit protocole, de prononcer l’expulsion de la défenderesse, ainsi que sa condamnation à une indemnité d’occupation majorée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026.

Mme [W] [M] née [J], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif date d’instance.

Bien qu’assignée à étude, Mme [H] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2026. Il sera précisé qu'après la clôture des débats, Mme [H] [Z] s'est présentée à l'audience sans solliciter la réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

À défaut d'être judiciairement homologuée, la transaction n'a pas force exécutoire et n'est donc pas un titre exécutoire au sens de l'article 111-3 du code des procédures civiles d'exécution permettant des actes d'exécution forcée.

Toutefois, l'article 2052 du même code indique que la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. Elle dispose, ainsi, d'une sorte d'autorité de la chose jugée entre les parties.

La transaction est, ainsi, d'une nature hybride.

Elle est, d'une part, d'une nature contractuelle. En tant que contrat, la transaction est soumise à l'effet obligatoire des contrats qui limite la faculté de révocation et son inexécution donne lieu aux sanctions spécifiques pouvant être mises en œuvre dans le cadre des contrats synallagmatiques. Il sera rappelé, à ce titre, que, selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Elle est, d'autre part, d'une nature juridictionnelle et, en tant que telle, la transaction présente des effets similaires à ceux d'un jugement et cette opération produit un effet extinctif similaire à celui des jugements faisant, ainsi, obstacle à toute contestation ultérieure. La transaction fait, ainsi, échec à toute demande en justice postérieure portant sur le même objet et sollicitant qu'il soit tranché différemment de la transaction, qui se heurterait à l'exception de transaction que le défendeur est en droit de soulever s'il a lui-même exécuté la transaction.

Les dispositions du code civil relatives au régime de la transaction ne prévoient pas de traitement propre à mettre en application en cas d'inexécution de la transaction. Il conviendra, en conséquence, de se référer aux règles en vigueur en droit commun des contrats. Le caractère synallagmatique de ce mode alternatif des règlements des litiges implique, alors, sa soumission aux sanctions légales spécialement prévues pour cette catégorie de contrats à l'article 1217 du code civil, aux termes duquel la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ou encore demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts

peuvent toujours s'y ajouter.

En l'espèce, ledit protocole d'accord des 15 et 20 janviers 2026 a fait, expressément, référence aux dispositions des articles 2044 et suivants du code civil. Ainsi qu'il a été indiqué, le contenu de cet accord est le suivant : la locataire s’est engagée à régler l’intégralité de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 7.700,00 euros, échéance de janvier 2026 incluse, ainsi qu’aux dépens exposés par la bailleresse pour un montant de 656,76 euros, dès la signature du protocole, et à renoncer expressément à toute contestation de la validité du congé délivré par la bailleresse et s’est engagée irrévocablement à libérer les lieux au plus tard 3 mai 2026. À défaut de restitution effective des lieux à cette date, la locataire a reconnu être redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, majorée de 15 % jusqu’à la libération complète effective des lieux. En contrepartie du respect intégral des engagements souscrits par la locataire, la bailleresse s’est engagée à se désister de l’instance engagée contre sa locataire et à renoncer à son action fondée sur les faits exposés aux termes de l’assignation du 9 octobre 2025. Les parties ont déclaré que, sous réserve du respect intégral des termes du protocole transactionnel par les parties, elles n’ont plus aucune prétention à l’encontre de l’autre après avoir fait les concessions réciproques mentionnées et renoncent à toute action ou instance en relation avec le litige visé dans le présent protocole. Il est stipulé que, conformément à l’article 2052 du code civil, le protocole transactionnel fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet, chaque partie reconnaissant que le protocole transactionnel est définitif, contraignant et irrévocable.

Il en résulte que cet acte, comportant la signature des deux parties, est bien une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil en ce qu'on est en présence, d'une part, d'une contestation née ou à naître et, d'autre part, d'une intention des parties d'y mettre fin. Les concessions réciproques précitées de cet accord ne contreviennent, en outre, à aucune règle d'ordre public en ce que les parties à un litige sont libres de transiger, y compris après une décision judiciaire pour s'accorder sur des mesures différentes de celles ordonnées en justice.

Or, en l'espèce, la locataire n'a nullement quitté les lieux au 3 mai 2026.

Il en résulte que la bailleresse est bien fondée à poursuivre l'exécution forcée de la transaction en sollicitant l’expulsion de la locataire, ainsi qu’une indemnité d'occupation soit majorée, étant précisé que le maintien de la locataire dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite et que l’octroi d’une indemnité d’occupation majorée n’est pas sérieusement contestable.

Il y a lieu, en conséquence, d'ordonner l'expulsion de Mme [H] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles et objets garnissant les lieux sera réglé

conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, qui organisent de plein droit les modalités de leur enlèvement et, le cas échéant, de leur séquestre en cas d'expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation, il sera rappelé que le protocole d'accord transactionnel des 15 et 20 janvier 2026 stipule, expressément, qu'à défaut de restitution effective des lieux au 3 mai 2026, Mme [H] [Z] serait redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, majorée de 15 % jusqu'à la libération complète et effective des lieux.

Cet engagement, souscrit sans équivoque par la locataire dans un acte signé des deux parties, ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [H] [Z] à payer à Mme [W] [M] née [J], à compter du 4 mai 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par déménagement complet et remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer contractuel augmenté de la provision pour charges, majorée de 15 %.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [Z] sera condamnée aux dépens de l'instance.

L'équité commande, en outre, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Mme [W] [M] née [J], contrainte d'exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Mme [H] [Z] sera condamnée à lui payer, à ce titre, la somme de 1.200,00 euros.

PAR CES MOTIFS