TJ 75056, 14 août 2026, RG 25/09592

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 14/08/2026
à : - Me S. DIEBOLT
- Me P. de LASTEYRIE

Copies exécutoires délivrées
le : 14/08/2026
à : - Me S. DIEBOLT
- Me P. de LASTEYRIE

La Greffière

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 25/09592 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDZZ

N° de MINUTE :
2/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 14 août 2026

DEMANDERESSE
Madame [F] [S], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Serge DIEBOLT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1875

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pauline de LASTEYRIE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0013

INTERVENANTE VOLONTAIRE EN DÉFENSE
Madame [K] [I] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pauline de LASTEYRIE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0013

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026
Décision du 14 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/09592 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDZZ

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 14 août 2026 par Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2002, Mme [F] [S] a consenti à M. [B] [Y] un bail portant sur un appartement meublé situé [Adresse 3] (escalier fond, 3ème étage), moyennant un loyer mensuel de 380,00 euros à la prise d’effet du bail au 1er août 2002.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, Mme [F] [S] a fait signifier à M. [B] [Y] un congé pour vendre à effet au 25 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, Mme [F] [S] a fait signifier à M. [B] [Y] un nouveau congé pour vendre à effet au 25 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, Mme [F] [S] a assigné, en référé, M. [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :
- valider le congé,
- dire que M. [B] [Y] est occupant sans droit ni titre,
- prononcer son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [B] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à deux fois le loyer mensuel, charges comprises, à compter du 25 juillet 2025,
- condamner M. [B] [Y] au paiement de la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice matériel, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,
- donner acte à la requérante qu’elle se réserve le droit de demander une réparation ultérieure si son préjudice devait perdurer,
- condamner M. [B] [Y] au paiement de la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 juin 2026.

Mme [K] [Y] née [I], épouse de M. [B] [Y], intervient volontairement à la procédure.

À l’audience du 23 juin 2026, Mme [F] [S], représentée par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement à l’audience, aux termes desquelles elle demande :
- le bénéfice de son acte introductif d’instance,
- le rejet des prétentions adverses,

- dire n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes indemnitaires des défendeurs, leurs prétentions se heurtant à une contestation sérieuse,
- prononcer toute condamnation, in solidum, entre M. [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I],
- les condamner, in solidum, au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que l’inventaire des meubles n’était pas légalement prescrit lors de la signature du bail le 26 juillet 2002, mais qu’il est indiqué sur le bail qu’il s’agit d’une location meublée ; elle expose qu’elle n’a jamais été informée du mariage de son locataire, ni de l’effectivité de la résidence de l’épouse de celui-ci dans le logement, soutenant, par ailleurs, que ce dernier est souvent absent. Elle en déduit que le congé délivré au seul locataire est valide, le commissaire de justice ne disposant d’aucun élément justifiant de dénoncer l’acte à un tiers au contrat.
Elle s’oppose à la demande de travaux sollicitée à titre reconventionnel. Elle indique qu’elle a fait une demande de devis pour réaliser des travaux dans l’appartement et qu’elle a déjà versé un acompte, mais que ceux-ci n’ont pas pu débuter en raison de l’inertie du locataire qui est injoignable. Elle indique que, suite à un dégât des eaux, M. [B] [Y] a obtenu une indemnité de son assurance pour remettre en état le logement, mais qu’il n’a effectué aucune réparation.
Elle fait valoir que la demande de provision sollicitée se heurte à une contestation sérieuse, celle-ci étant supérieure au montant versé réellement par le locataire.
Enfin, elle soutient que les époux [Y] ne peuvent réellement invoquer des difficultés de relogement, puisqu’il résulte d’une pièce versée par ces derniers qu’ils n’ont pas répondu aux mails ou aux appels téléphoniques de la société ELOGIE SIEMP qui leur proposait des logements.

M. [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions reprises oralement à l’audience aux termes desquelles ils demandent :
- à titre principal :
. de juger que des contestations sérieuses, afférentes à la validité du congé notifié par Mme [F] [S] à Monsieur [B] [Y], sont caractérisées ;
. de juger n'y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;
. de débouter Mme [F] [S] de ses demandes ;
- à titre subsidiaire :
. de requalifier le bail conclu le 26 juillet 2002 entre Mme [F] [S] et Monsieur [B] [Y] de bail non meublé ;
. de juger que le congé délivré par Mme [F] [S] à Monsieur [B] [Y] est nul et non avenu ;
. de juger que le congé délivré par Mme [F] [S] est inopposable ä Mme [K] [Y] née [I], locataire en titre ;
. de juger que le bail se poursuit aux mêmes clauses et conditions ;
- à titre plus subsidiaire :

. de fixer, à titre provisionnel, le montant des indemnités
d'occupation au montant du dernier loyer à la date de la délivrance du congé, soit la somme de 640,00 euros, charges comprises ;
- en tout état de cause :
. de condamner Mme [F] [S], à titre provisionnel, compte tenu de l'urgence caractérisée, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu'à parfait achèvement des travaux, à saisir un homme de l'art pour réaliser les travaux sollicités par le S.T.H. à savoir :
- assurer la protection contre les intempéries dans le logement, assurer le fonctionnement normal et l'étanchéité des menuiseries extérieures, notamment la fenêtre de la salle de bains ;
- exécuter les travaux nécessaires pour remettre en état les revêtements de parois de la salle de bains, afin d'obtenir une surface adaptée à leur usage ;
- mettre en place une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement, notamment à son isolation et à ses aménagements pour assurer le confort à ses occupants vis-à-vis du froid ;
. de juger, à titre provisionnel, que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit ;
. de réserver, à titre provisionnel, la compétence de la juridiction de céans pour liquider l'astreinte ;
. de condamner, à titre provisionnel, Mme [F] [S] à verser à Monsieur [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] la somme de 24.804,00 euros, à parfaire, en réparation de leur préjudice de jouissance, et celle de 5.000,00 euros à parfaire, au titre de leur préjudice moral,
. de débouter Mme [F] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
. de laisser à la charge de Mme [F] [S] ses frais irrépétibles et les entiers dépens de l'instance ;
. de la condamner au paiement de la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 37 de la Ioi du 10 juillet 1991 ;
. d’écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, pour les seuls chefs de la décision prononcée à l'encontre de Monsieur [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I].

Au soutien de leurs demandes, M. [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] font valoir que le contrat de location ne comporte aucun inventaire détaillé du mobilier permettant d'établir que le logement aurait, effectivement, été donné à bail sous le régime de la location meublée. Ils en déduisent que le fondement du congé pour vendre est sérieusement contestable. En outre, ils font valoir que le congé n’est pas opposable à Mme [K] [Y] née [I], puisqu’il n'a été délivré qu'à Monsieur [B] [Y] alors même que ce dernier vit, depuis toujours, dans les lieux avec son épouse et que la bailleresse a parfaitement connaissance de cette occupation commune. Ils contestent la réalité du projet pour vente faisant valoir que la bailleresse ne produit aucun élément permettant de démontrer la réalité, le caractère sérieux ou l'effectivité de son projet de vente. À titre reconventionnel, ils sollicitent la

réalisation des travaux recommandés par le S.T.H., sous astreinte, et demande, à titre provisionnel, des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2026.

MOTIFSDE LA DÉCISION

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre peut être ordonnée par le juge des référés en application de ces textes, dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable et revêt un caractère urgent.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le juge statue et avec l’évidence requise en référé.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En application de ce texte, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il sera rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité d’un congé, mais peut apprécier si, au vu des éléments produits, les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

De même, s’il ne lui appartient pas de requalifier un bail ou se prononcer sur la nullité d’un congé, il peut retenir que les irrégularités affectant ce congé sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur la signification de cet acte.

M. [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] soutiennent que le bail du 26 juillet 2002 ne peut être qualifié de meublé, faute de comporter un inventaire détaillé du mobilier, et sollicitent sa requalification.

En l'absence de définition légale de la location meublée avant la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la jurisprudence a dû préciser cette notion. Il est, ainsi, de jurisprudence constante que la qualification de location meublée suppose que le logement soit garni d'un mobilier en quantité et en qualité suffisantes pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement ; à défaut, notamment en l'absence de lit, de table, ou des éléments d'équipement indispensables à la vie domestique tels que réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle et ustensiles de cuisine, cette qualification doit être écartée (CA [Localité 1], 6e ch. B, 22 févr. 2001, n° 1999/13077 ; CA [Localité 1], 4e ch., 22 févr. 2011, n° 10/01125).

En l'espèce, le bail du 26 juillet 2002 ne comporte aucun inventaire du mobilier garnissant le logement et la description qui en est donnée dans l'état des lieux annexé (pièce n° 1) demeure succincte. En l'absence de tout élément précis permettant d'apprécier, avec l'évidence requise en référé, la nature et la suffisance du mobilier effectivement mis à la disposition du locataire lors de son entrée dans les lieux, la qualification du bail en location meublée ne peut être tenue pour acquise.

Cette contestation, qui suppose une appréciation circonstanciée des éléments d'équipement du logement au regard des critères jurisprudentiels antérieurs à la réforme de 2014, excède les pouvoirs du juge des référés et présente un caractère sérieux, dont dépend au demeurant le régime applicable au congé lui-même (article 15 ou article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989).

En outre, Mme [K] [Y] née [I], intervenue volontairement, soutient que le congé, délivré au seul M. [B] [Y], lui serait inopposable en sa qualité de « locataire en titre ».

Il convient de relever que l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui rend de plein droit opposables au conjoint du locataire les notifications faites par le bailleur, lorsque l'existence de ce conjoint ne lui a pas été portée à sa connaissance, figure au chapitre Ier de cette loi et ne compte pas au nombre des dispositions rendues applicables aux logements meublés par l'article 25-3 de la même loi. Ce texte est donc, en l'état, inapplicable au bail litigieux.

La cotitularité légale instituée par l'article 1751 du code civil, au terme duquel le droit au bail d'un local servant effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre, nonobstant toute

clause contraire, n'est pas circonscrite aux seuls baux non meublés, et pourrait, sous réserve de la démonstration d'une occupation effective et commune du logement par les deux époux, trouver à s'appliquer en l'espèce. Or, Mme [F] [S] affirme n'avoir jamais été informée de la présence continue de l'épouse de son locataire dans les lieux, tandis que M. [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] soutiennent y vivre ensemble « depuis toujours ». La question de savoir si Mme [K] [Y] née [I] bénéficie de la cotitularité légale de l'article 1751 du code civil, et partant si le congé délivré au seul M. [B] [Y] lui est opposable, suppose ainsi la vérification d'un fait contesté, à savoir l'occupation effective et continue du logement par les deux époux, dont l'appréciation excède l'évidence requise en référé. Cette contestation présente, en conséquence, un caractère sérieux, faisant obstacle à ce que le juge des référés constate, à l'égard de Mme [K] [Y] née [I] la perte de tout titre d'occupation.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, sans qu'il soit besoin d'examiner plus avant les autres moyens de contestation soulevés, que la perte du titre d'occupation ne peut être constatée avec l'évidence requise en référé, ni à l'égard de M. [B] [Y], ni à l'égard de Mme [K] [Y] née [I], de sorte que le trouble allégué ne peut être qualifié de manifestement illicite.

Il n'y a, dès lors, pas lieu à référé s'agissant des demandes tendant à la constatation de l'occupation sans droit ni titre des lieux et à l'expulsion des défendeurs, ces demandes se heurtant à une contestation sérieuse.

Il en va de même, par voie de conséquence, des demandes subsidiaires tendant à voir fixer une indemnité d'occupation et des dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel, étant précisé, par ailleurs, que ces demandes n’ont pas été faites à titre provisionnel.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

En application de l’article 31 du code de procédure civile, « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la même loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Seul le locataire a qualité pour agir à l’encontre du bailleur sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi qu'il a été retenu ci-dessus, la question de savoir si M. [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] conservent, à la date à laquelle le juge des référés statue, la qualité de locataires du logement litigieux ou si, à l'inverse, le congé du 25 avril 2025 a produit son plein effet à compter du 25 juillet 2025, demeure sérieusement contestée et excède les pouvoirs du juge des référés. Or, cette qualité constitue le fondement même de la demande formée par M. [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui réserve au seul locataire le droit de solliciter du juge qu'il ordonne la mise en conformité du logement.

La contestation affectant la validité du congé et la qualification du bail demeurant entière, la qualité pour agir de M. [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] au titre de l'article 20-1 précité est elle-même sérieusement contestable.

Il n'y a, dès lors, pas lieu à référé sur la demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, la réalisation des travaux prescrits par le S.T.H., les parties étant renvoyées, sur ce point également, à mieux se pourvoir au fond.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision ne peut être accordée que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Mme [F] [S] conteste tant le principe que le quantum de l'indemnisation sollicitée. Sur le principe, elle soutient que les désordres allégués procèdent, à tout le moins pour partie, d'un mauvais usage des locaux imputable aux locataires eux-mêmes (défaut d'aération, absence d'entretien, suppression d'équipements initialement fournis, occupation par un nombre de personnes supérieur à celui existant lors de l'entrée dans les lieux) ; or, il est constant que la nécessité de travaux de remise en état peut résulter, au moins pour partie, de l'inexécution par le preneur de sa propre obligation d'entretien, ce qui commande alors un partage de la responsabilité entre les parties (Cass. 3e civ., 11 déc. 1991, n° 90-17.720 ; Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-19.609).

Sur le quantum, la somme de 318,00 euros par mois réclamée au titre du préjudice de jouissance, calculée sans déduction de l'allocation logement perçue par les locataires (415,00 euros), excède près du triple du montant net effectivement supporté par ceux-ci au titre du loyer (115,00 euros), ce qui prive d'évidence l'assiette de calcul retenue.

Ces éléments, relatifs tant à l'imputabilité des désordres qu'au quantum du préjudice allégué, caractérisent une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision, tant au titre du préjudice de jouissance que du préjudice moral qui en découle. Il n'y a, dès lors, pas lieu à référé sur ces demandes, M. [B] [Y] et Mme [K] [Y] née [I] étant renvoyés à mieux se pourvoir au fond.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, aucune des parties ne succombant véritablement, l'ensemble des demandes principales et reconventionnelles se heurtant à une contestation sérieuse justifiant leur renvoi devant le juge du fond, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

En l'absence de partie perdante, il n'y a pas lieu de faire application ni de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [F] [S], ni de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 au profit des défendeurs, chacune des parties étant, en conséquence, déboutée de ses demandes formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS