TJ 35238, 20 août 2026, RG 26/00472

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 20 Août 2026

N° RG 26/00472 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MAY2

Jugement du 20 Août 2026
N°: 26/779

[K] [I] épouse [X]
[C] [X]

C/

[D] [W] épouse [F]
[V] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me SOUET
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me LEVILLAIN
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [K] [I] épouse [X]
[Adresse 2]

M. [C] [X]
[Adresse 2]

représentés par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [D] [W] épouse [F]
[Adresse 3]
comparante en personne assistée de Me Marie-Laure LEVILLAIN, avocat au barreau de RENNES

M. [V] [F]
[Adresse 4]
représenté par Me Marie-Laure LEVILLAIN, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 30 aout 2019, Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] ont loué à Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 905 euros et des provisions sur charges de 15 euros.
Le 15 octobre 2024, Monsieur et Madame [X] ont fait délivrer un congé à Monsieur et Madame [F] un congé pour vendre avec effet au 29 aout 2025. Une offre de vente au prix de 340 000€ net vendeur était mentionnée.
Le 10 novembre 2024, les locataires ont mentionné accepter l’offre et par courrier du 24 mars 2025, Monsieur et Madame [F] sollicitent un prix de vente entre 305 000€ et 310 000€.
Aucune promesse de vente n’a été signée et Monsieur et Madame [F] sont restés dans le logement.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026 délivré à étude, Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] ont fait assigner Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes notamment pour obtenir la validité du congé et l’expulsion des locataires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 avril 2026, renvoyée au 19 juin 2026
A cette audience, Monsieur et Madame [X], représentés par leur conseil, par le biais de leurs conclusions développées oralement, demandent au juge des contentieux de la protection de :
- Juger valable le congé pour vendre délivré par Monsieur et Madame [X] à Madame [D] [F] et Monsieur [V] [F] le 15 octobre 2024 et en conséquence que Madame [D] [F] et Monsieur [V] [F] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 30 aout 2025 ;
- Ordonner en conséquence à Madame [D] [F] et Monsieur [V] [F] de libérer de leur personne de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 3] dans les huit jours de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 150€ par jour de retard
- Dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et celles de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique
- Ordonner qu’il soit également procédé, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux tel garde-meuble désigné par le locataire ou à défaut le bailleur dans les conditions prévues dans les articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution
- Supprimer le délai de deux mois prévu à l’alinéa 1 de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi de Madame [D] [F] et de Monsieur [V] [F]
- Condamner solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [V] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 30 aout 2025 jusqu’à la libération effective des lieux occupés
- Condamner solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [V] [F] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
- Débouter Madame [D] [F] et Monsieur [V] [F] de toutes leurs demandes
Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [X] évoquent notamment que les locataires ne sont pas venus à la signature de l’acte en mai 2025 car ils n’avaient pas les fonds, qu’il y avait eu des problèmes de paiement des loyers, que la vente aurait du avoir lieu avant la déclaration de maladie de Madame [F], qu’ils ne fournissent aucune pièce justifiant de démarches de relogement et que son travail d’assistante maternelle peut avoir lieu dans un autre logement. Concernant la demande reconventionnelle de règlement de 330€, il est précisé que les bailleurs n’avaient pas été informés et qu’il s’agit d’un problème d’entretien des locataires. qu’ils ne seraient pas opposer à vendre le logement aux locataires le cas échéant
Dans leurs conclusions développées au jour de l’audience, Monsieur et Madame [F] demandent au juge des contentieux de la protection de :
- Accorder à Monsieur et Madame [F] un délai d’un an pour quitter les lieux au [Adresse 7]
- Suspendre l’expulsion pendant un délai d’un an à compter de la signification du jugement à intervenir
- Débouter Monsieur et Madame [X] de leur demande d’astreinte
- Débouter Monsieur et Madame [X] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution
- Débouter Monsieur et Madame [X] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens
- Condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 330€ au titre du surcout du débouchage.
Il est notamment évoqué par les locataires qu’ils avaient réellement voulu acquérir le bien mais qu’un cancer a été diagnostiqué à Madame [F] à la fin de l’année 2024 qui avait conduit à son arrêt maladie, qu’ils souhaitent rester dans le logement avec l’obtention d’un prêt qui pourrait avoir lieu, qu’ils ne sont pas de mauvaise foi, qu’il n’y a pas de contestation de la validité du congé mais qu’un délai pour quitter les lieux serait nécessaire, que Madame [F] a un agrément d’assistante maternelle concernant le logement, qu’il y a eu un surcout concernant le débouchage car le regard était caché par des cailloux. Madame [F] précise avoir prévenu le bailleur.
Il convient de se référer aux conclusions des parties déposées au jour de l’audience pour un plus ample exposé des moyens.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

I) Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

L’article 15-I précise que le délai du congé donné par le bailleur est de six mois et doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, le 15 octobre 2024, Monsieur et Madame [X] ont fait délivrer un congé à Monsieur et Madame [F] un congé pour vendre avec effet au 29 aout 2025. Une offre de vente au prix de 340 000€ net vendeur était mentionnée. La validité du congé n’est pas contesté par Monsieur et Madame [F].

La résiliation de plein droit du contrat sera donc constatée au 30 aout 2025, par application du congé.

II) Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

L’article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Monsieur et Madame [F] occupent le logement sans droit ni titre depuis le 30 aout 2025, causant ainsi un préjudice aux bailleurs.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il sera précisé que cette somme pourra être réglée en deniers ou quittances.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, il y a lieu d’ordonner à Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.
En revanche, alors qu’il n’est pas démontré que les locataires refuseraient de quitter les lieux malgré le prononcé d’une décision d’expulsion, le prononcé d’une astreinte apparaît prématuré et la demande sera rejetée.

III) Sur les demandes de délai pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »
L’article L 412-4 de ce code ajoute : « La durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L441-2-3-1  du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »
L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation  n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »
Monsieur et Madame [F] précisent avoir été de bonne foi, que Madame [F] a été en arret maladie jusqu’en septembre 2025, que l’acte authentique de vente ne pouvait pas être signé en raisons de difficultés quant aux mentions sur les travaux, que leur dossier de prêt n’avait pas pu être validé définitivement en raison d’un problème de l’assurance emprunteur, que l’expulsion sans délai aurait des conséquences sur l’emploi d’assistante maternelle de Madame [F] qui accueille 4 enfants à son domicile et que son activité est indissociable du domicile.

Monsieur et Madame [X] évoquent que les difficultés en lien avec la conformité du bien n’ont été évoqués qu’en juin 2026, que les locataires se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre, ce qui démontre leur mauvaise foi, que les documents bancaires produits ne démontrent pas que le prêt pourrait être accordé.

Madame [F] justifie bénéficier d’un agrément d’assistante maternelle au logement objet du bail. Il n’est cependant pas démontré qu’elle ne pourrait pas l’obtenir dans un autre logement. Alors que le contrat de prêt n’a pas été obtenu depuis le 15 octobre 2024, que les locataires sont sans droit ni titre dans le logement depuis le 30 aout 2025, soit depuis presque un an et qu’ils ne justifient pas que leur relogement ne pourrait se faire dans des conditions normales, leur demande de délai d’un an sera rejetée.

En revanche, le seul maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail n’est pas suffisant pour démontrer la mauvaise foi des locataires, alors même qu’il y avait une poursuite de l’activité professionnelle au domicile et une volonté de continuer les démarches pour acquérir le bien. La demande de suppression du délai de deux mois après le commandement d’avoir à quitter les lieux sera donc rejetée.

IV) Sur la demande de paiement de la somme de 330€

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
–    de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
–    de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Monsieur et Madame [F] énoncent avoir fait intervenir une société ADS le 9 février 2026 pour faire procéder au débouchage des installations d’évacuation d’eaux usées, qu’ils avaient prévenu les bailleurs le 8 février 2026 en vain, qu’ils ont dû régler la somme de 330€ de manière supplémentaire en raison de l’inaccessibilité des regards.
Monsieur et Madame [X] indiquent que la situation résulte d’un défaut d’entretien qui ne saurait engager la responsabilité des bailleurs, que l’inaccessibilité des regards ne leur est pas imputable et qu’ils avaient mandaté la société sans information préalable au bailleur
Les locataires produisent la facture de la société ADS du 9 février 2025 de 330€ et des messages adressés à « [X] » mentionnant les interventions du 8 et du 9, précisant notamment que les regards étaient cachés par des cailloux et une photographie de deux cailloux. Il est par ailleurs précisé que la facture de la société du 8 « il faut repasser pour faire une inspection vidéo et un traçage de façon à retrouver le siphon disconnecteur qui n’est pas accessible.
Il ressort de ces éléments que les locataires ne sollicitent pas le règlement du débouchage des canalisations de 650€ qui leur était effectivement imputable en raison de la négligence d’entretien mais du surcout de 330€ entrainé pour la recherche des siphons.
Cette opération était indispensable à la résolution des difficultés au regard de la mention sur la facture du 8 février et l’urgence pour réaliser l’opération justifie de ne pas avoir informé en amont le bailleur de la nécessité de l’intervention.
En revanche, le logement est réputé avoir été reçu en bon état, ils ne démontrent pas que les propriétaires auraient dissimulé les siphons et qu’ils auraient ainsi commis une faute de nature à engager leur responsabilité.
La demande de paiement de 330€ sera rejetée.

III). Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l’assignation et du timbre fiscal. Le congé n’est pas un acte imposé par la loi pour la résiliation du bail et ne constitue donc pas un des dépens de l’instance.
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X], Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 30 aout 2019 entre Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] d’une part et Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] d’autre part, concernant un appartement situé [Adresse 5], suite à la délivrance du congé du 15 octobre 2024 avec effet au 29 aout 2025;
CONSTATE que Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5], depuis le 30 aout 2025 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;
DIT qu’à défaut pour Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;
REJETTE la demande de Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] de bénéficier d’un délai d’un an pour quitter le logement
REJETTE la demande de Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] de voir supprimer le délai de deux mois pour quitter le logement suite à un commandement de quitter les lieux ;
REJETTE la demande de Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] de voir prononcer une astreinte ;
CONDAMNE Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 aout 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, jusqu’à son départ effectif des lieux ;
DIT que cette somme pourra être réglée en deniers ou quittances ;
REJETTE la demande de Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] de voir condamner Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] au règlement de la somme de 330€ au titre du surcout des opérations de débouchage :
CONDAMNE in solidum Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] à payer à la société Monsieur [C] [X] et Madame [K] [X] une somme de CINQ CENT (50O €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [D] [F] née [W] et Monsieur [V] [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation et du timbre fiscal ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;
DIT que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 20 aout 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,