TJ 35238, 20 août 2026, RG 26/02532

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 20 Août 2026

N° RG 26/02532 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MEWS

Jugement du 20 Août 2026
N°: 26/782

[Q] [M]

C/

[V] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me THIBAULT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me ONGIS
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Juillet 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [Q] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Virgile THIBAULT, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 07 septembre 2022, Monsieur [M] [Q] a loué à Monsieur [E] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 460 euros et des provisions sur charges de 40€.
Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, Monsieur [M] [Q] a fait délivrer à Monsieur [E] [V] un commandement de payer la somme de 7544 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2026 délivré à personne, Monsieur [M] [Q] a fait assigner Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes afin notamment d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 24 mars 2026.
L’affaire a été appelée lors de l’audience du 12 juin 2026, renvoyée au 03 juillet 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue.
A cette audience, Monsieur [M] [Q], représenté, demande par le biais de ses conclusions déposées à l’audience
A titre principal :
constater l'acquisition de la clause résolutoire au bail liant les parties est acquise depuis le 13 décembre 2025 et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [V] et de tout autre occupant de son chef ainsi que l’évacuation du mobilier garnissant les lieux, avec au besoin de la force publique et d’un serrurierfixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges en vigueur, soit la somme de 500€ par mois, à compter de la résiliation du bail (soit à compter du 13 décembre 2025) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des cléscondamner Monsieur [E] [V] à payer aux requérants la somme en principal de 11848€ représentant l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté au 03 juillet 2026dire que la somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignationdébouter Monsieur [E] [V] de sa demande de délais de paiement et sa demande de suspension des effets de la clause résolutoiredire que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du code civil, que la déchéance du terme sera encourue au moindre incident de paiementrejeter les demandes de Monsieur [E] [I] la demande de Monsieur [E] [V] tendant à écarter l’exécution provisoirecondamner Monsieur [E] [V] à verser au requérant une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 13 octobre 2025, de la présente assignation et ses suites.

Monsieur [E] [V] ,représenté, demande par le biais de ses conclusions déposées à l’audience de :
A titre principal
Accorder à Monsieur [E] les plus larges délais de paiement qu’il plaira au Tribunal pour l’apurement de la dette locativeSuspendre les effets de la clause résolutoire du bailA titre subsidiaire
Accorder à Monsieur [E] un délai d’un an pour quitter le logementEn tout état de cause
Débouter Monsieur [M] de sa demande de condamnation au versement de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileDire et juger que chacun conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépensEcarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions visées à l’audience du 03 juillet 2026.

L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
 
I. Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 mars 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2026.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d'accomplir cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
 
II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 13 octobre 2025.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 décembre 2025.

•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [E] [V] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, Monsieur [M] [Q] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [V], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [E] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, Monsieur [M] [Q] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte que la somme due au 10 juin 2026 est de 11544€, échéance de juin incluse.
Les parties s’accordent pour mentionner qu’un règlement de 196€ a eu lieu le 28 juin 2026.
Le bailleur mentionne que le loyer de juillet est désormais sollicité, que la somme totale de 11848€ est due.
Monsieur [E] ne démontre pas avoir effectué d’autres règlements que celui du 28 juin 2026 entre avril 2024 et l’audience.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 11848€ euros au 03 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 19 mars 2026 pour la somme de 10044 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [E] [V] est redevable de la somme de 11848€ euros au titre de la dette locative.
Monsieur [E] [V] demande des délais de paiement et il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il évoque avoir un niveau master en cybersécurité, qu’il a dû cesser les activités avec son associé, qu’il est au RSA, que des démarches pour le prononcé d’une curatelle renforcée ont été effectuées, qu’une demande d’ASL sera déposée, qu’un dossier de surendettement a été déposé le 05 juin 2026, que sa mère l’a aidé à effectuer un versement de 196€ en juin.
Monsieur [E] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et les éléments précédemment énoncés mettent en évidence qu’il n’est pas en capacité de régler sa dette locative apparue depuis plus de deux ans dans les délais prévus par la loi. La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article précité sera donc rejeté.
L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »
S’il n’est pas contesté que le locataire avait rempli ses obligations financières de 2019 à 2023, alors même que le locataire a procédé à un seul règlement depuis plus de deux ans et qu’il n’a pas repris le paiement des loyers, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.
IV) Sur la procédure de surendettement
Vu l’article 24-VI de la loi du 06 juillet 1989.
Monsieur [E] ne démontre pas avoir déposé un dossier de surendettement comme il l’indique dans ses écritures.
Au surplus, alors qu’il n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience, les dispositions de la loi [Localité 5] ne sont pas applicables.
V) Sur la demande de délais pour quitter le logement
L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »
Monsieur [E] précise qu’il dispose d’un accompagnement adapté, qu’il n’a pas de solution de relogement et qu’il ne peut se reloger dans le secteur privé du fait de ses faibles ressources.
Monsieur [M] mentionne que Monsieur [E] cause des troubles d’une gravité importante mettant en cause la tranquillité des autres occupants, qu’il ne justifie d’aucune démarche de relogement, que la dette locative continuerait de s’accroître.
Le bailleur produit un PV d’assemblée générale des copropriétaire qui mentionne « le sujet de Monsieur [E], locataire du logement du [Adresse 5], suite aux nombreux désordres occasionnés sur la résidence ». Le syndic de copropriétaire a également écrit à Monsieur [M] précisant que le RAID est intervenu dans la résidence suite à un signalement que Monsieur [E] aurait fait se disant armé et menaçant de se suicider, qu’il avait menacé d’autres résidents avec cette arme, que des voisins se plaignent de bruits notamment.
Monsieur [E] n’a pas contesté ces troubles.
Il ressort de ces éléments que Monsieur [E] cause des nuisances au sein de son logement, qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’il ne démontre pas avoir entamé des démarches de relogement. La demande sera donc rejetée.
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [E] [V] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 13 octobre 2025 et de l'assignation du 19 mars 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [Q].

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [Q], Monsieur [E] [V] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, Monsieur [E] ne démontre pas avoir effectué des démarches de relogement et compte tenu des troubles énoncés, de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit et elle sera prononcée.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 septembre 2022 entre Monsieur [M] [Q], d’une part, et Monsieur [E] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 décembre 2025 ;
CONDAMNE Monsieur [E] [V] à verser à Monsieur [M] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNEMonsieur [E] [V] à verser à Monsieur [M] [Q] la somme de 11848€ euros, soit ONZE MILLE HUIT CENT QUARANTE-HUIT EUROS, (décompte arrêté au 03 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 19 mars 2026 pour la somme de 10.044 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.
DIT que Monsieur [E] [V] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [E] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Monsieur [E] [V] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;
DEBOUTE Monsieur [E] [V] de sa demande tendant à l’octroi de délai d’un an sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’expulsion ;
CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 octobre 2025 et de l'assignation du 19 mars 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [M] [Q] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 aout 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,