TJ 35238, 20 août 2026, RG 26/03280

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 20 Août 2026

N° RG 26/03280 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MGHX

Jugement du 20 Août 2026
N°: 26/784

[K] [I]

C/

[R] [A]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEGROS
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [A]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Juillet 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [K] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Lucie LESAGE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [R] [A]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 25 janvier 2013, Monsieur [L] [C] a loué à Madame [A] [R] et Monsieur [P] [X] un local à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 5], [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 557.56€ pour le logement et 24,91€ pour le loyer accessoire, ainsi que des provisions pour charges de 80€.
Le 16 septembre 2022, Monsieur [K] [I] a acquis la propriété du logement et du parking situés [Adresse 5], [Localité 4] et il désormais le bailleur.
Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, Monsieur [K] [I] a fait délivrer à Madame [A] [R] un commandement de payer la somme de 3623.88 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 04 décembre 2025.

Par mail du 12 février 2026, Monsieur [X] rappelait au bailleur qu’il avait quitté le logement en 2017.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026 délivré à domicile, Monsieur [K] [I] a fait assigner Madame [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
Constater la résiliation du bail intervenue le 3 février 2026 à minuitOrdonner l’expulsion de Madame [R] [A] ainsi que celle tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement [Adresse 7] ainsi que de la place de stationnement en sous sol n°99Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 4 février 2026 à la somme de 849,33€ et ordonner que le montant de l’indemnité d’occupation sera révisé dans les conditions du bail s’il n’avait été résilié et majoré ou minoré des régularisations de charges à échoirCondamner Madame [R] [A] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 4915.77€ au titre de l’arriéré de loyers, charges locatives arrêté au 5 février 2026, ce mois n’étant pas inclusCondamner Madame [R] [A] à payer à Monsieur [K] [I] les indemnités mensuelles d’occupation dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 6 février 2026, ce mois étant intégralement inclus, et ce jusqu’à complète libération des lieuxA titre subsidiaire
Prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre Monsieur [K] [I], bailleur, Madame [R] [A], locataire, pour le logement d’habitation principale situé [Adresse 8] [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 9] [Localité 9],Ordonner l’expulsion de Madame [R] [A] ainsi que celle tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement [Adresse 10] – [Localité 4] ainsi que de la place de stationnement en sous sol n°99Condamner Madame [R] [A] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 4915.77€ au titre de l’arriéré de loyers, charges locatives arrêté au 5 février 2026, ce mois n’étant pas inclusCondamner Madame [R] [A] à payer à Monsieur [K] [I] les loyers mensuels courants soit la somme actuelle de 849,33€, somme qui sera révisée dans les conditions du bail, à compter du 6 février 2026, ce mois étant intégralement inclus, jusqu’à la prise d’effet de résiliation du bailFixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la rupture du bail à la somme actuelle de 849,33€ et ordonner que le montant de l’indemnité d’occupation sera révisé dans les conditions du bail s’il n’avait été résilié et majoré ou minoré des régularisations de charges à échoir et condamner Madame [R] [A] à payer à Monsieur [K] [I] ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant ou tout meubleEn tout état de cause
Condamner Madame [R] [A] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [R] [A] aux entiers dépens de l’instance
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 18 mars 2026.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2026, renvoyée au 03 juillet 2026.
A cette audience, Monsieur [K] [I], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5405,94 euros au 29 juin. Il est précisé qu’il n’y a pas d’accord pour un échéancier et il s’en remet sur une éventuelle mensualité.
Madame [A] [R] est présente. Elle sollicite le maintien dans les lieux et propose de régler la somme de 140€ en plus du loyer courant. Elle décrit sa situation financière. Madame [A] ne reconnaît pas le montant de la dette locative. Elle précise que le loyer augmente tous les deux ou trois mois et qu’elle ne reçoit jamais de quittances, qu’elle a fait une demande de logement social.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 mars 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2026.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d'accomplir cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
 
II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.11 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, il est établi que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois à compter du commandement de payer du 3 décembre 2025.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04 février 2026.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

 
En l’espèce, Monsieur [K] [I] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution.
Il ressort du décompte que la dette locative est apparue à compter du 1er aout 2024. Concernant le montant du loyer appelé, entre septembre 2024 et juillet 2026, le montant du loyer a varié 5 fois (11 fois depuis le 01 octobre 2022). Si le bailleur a évoqué une variation en lien avec l’indexation, le contrat prévoit une indexation de loyer qu’au mois de janvier et le loyer n’aurait pas donc dû varier plus de 11 fois depuis 2022. Le bailleur fait donc varier le montant du loyer de manière inexpliquée, sans lien avec l’indexation. Alors même que la locataire a précisé ne pas comprendre le montant des échéances qui étaient sollicitées, le bailleur ne produit pas les avis d’échéance détaillés permettant de vérifier les sommes appelées.
Dans ces conditions, il convient d’appliquer strictement le contrat et l’échéance mensuelle retenue sera de 662.47€. Depuis l’apparition de la dette locative en aout 2024 et les régularisations de charge, la somme de 16469,71€ était due par la locataire. Le bailleur a perçu au titre de règlements ou d’APL depuis le 1er aout 2024 la somme de 14690€.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 1779,71 euros au 29 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence la locataire au paiement de cette somme celle-ci n’apportant pas la preuve de règlements autres que ceux mentionnés sur le décompte.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [A] [R] est redevable de la somme de 1779,71 euros au titre de la dette locative.
Madame [A] [R], présente à l'audience, demande des délais de paiement et propose de régler 140 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative.
Elle a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. Elle justifie avoir perçu en avril 2026 834.12€ de prestations sociales de la CAF et son bulletin de salaire d’avril 2026 mentionne un salaire net avant impôt de 938.17€. Elle justifie avoir deux enfants à charge.
Madame [A] [R] propose de verser un montant mensuel qui lui permet de solder la dette locative dans le délai légal.
Compte tenu de ces éléments, Madame [A] [R] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non-respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Madame [A] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Madame [A] [R] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 662.47€, sous réserve d’indexation ultérieure qui pourra être réalisée une fois par an conformément au contrat, et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Madame [A] [R] est autorisée à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [A] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 3 décembre 2025 et de l'assignation du 17 mars 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [I].
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [I], Madame [A] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2013 entre Monsieur [K] [I], d’une part, et Madame [A] [R], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], [Localité 4] sont réunies à la date du 04 février 2026 ; CONDAMNEMadame [A] [R] à verser à Monsieur [K] [I] la somme de 1779,71 euros, soit MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES (décompte arrêté au 29 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; AUTORISE Madame [A] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en douze mensualités de 140€ et une treizième mensualité réglant le solde de la dette ; PRECISE que ces mensualités devront intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Madame [A] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [A] [R] soit condamnée à verser à Monsieur [K] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 662.47€, sous réserve d’indexation ultérieure qui pourra être réalisée une fois par an conformément au contrat, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [A] [R] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 décembre 2025 et de l'assignation du 17 mars 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Madame [A] [R] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.