TJ 77284, 12 août 2026, RG 26/01812

Min N° 26/00756
N° RG 26/01812 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CENAX

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/
M. [D] [B]
Mme [K] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 août 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant

Madame [K] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jeanine HALIMI

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [D] [B] + Madame [K] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2023, la Société anonyme d’habitation à loyers modérés (la SA [Adresse 3]) PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 410,93 euros, et 113,43 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la SA D'HLM PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.069,89 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 novembre 2025, la SA D'HLM PLURIAL NOVILIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2026, la SA D'HLM PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique, et d’un serrurier, sous astreinte de 8 euros par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls des locataires, sous réserve des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.468,85 euros au titre de la dette locative, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 18 février 2026.

À l'audience du 20 mai 2026, la SA D'HLM PLURIAL NOVILIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4749,71 euros arrêtée au 12 mai 2026, loyer du mois d’avril 2026 inclus.

Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 novembre 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] [N] ne conteste pas le principe de la dette, et souligne avoir récemment procédé à un règlement pour apurer la dette. Elle explique qu’un échéancier a été mis en place depuis le mois d’août 2025, mais qu’ils ne le respectent pas car elle a fait face à des problèmes de santé.

Elle affirme avoir repris son activité professionnelle percevoir des revenus mensuels d’environ 1.573,12 euros, indique que Monsieur [D] [B] perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi pour un montant d’environ 900 euros et avoir deux enfants à charge. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers.

Monsieur [D] [B], régulièrement assigné à domicile, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 26 mai 2026, la SA D'HLM PLURIAL NOVILIA produit un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [K] [N] assignée à personne a comparu à l’audience et Monsieur [D] [B] assigné à domicile n’a pas comparu et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D'HLM PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 avril 2023, du commandement de payer délivré le 21 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2026 que la SA D'HLM PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 4.749,71 euros, au titre des sommes dues au 12 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 04 avril 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 novembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 janvier 2026 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 avril 2023 à compter du 22 janvier 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [K] [N] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 janvier 2026, Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [K] [N] à son paiement à compter de 22 janvier 2026, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [D] [B] et Madame [R] [N] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l'instance,comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 novembre 2025.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D'HLM PLURIAL NOVILIA les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS